Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 5 juin 2025, n° 24/00676

TJ Clermont-Ferrand 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que Monsieur [R] [P] n'était pas à jour de ses redevances mensuelles, ce qui constitue un manquement grave justifiant la résiliation du contrat.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la résiliation du contrat a conduit à une occupation illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement de la redevance
La cour a constaté que la créance de la S.A. ADOMA était établie tant dans son principe que dans son montant, justifiant le paiement des arriérés.
Accepté
Difficultés financières
La cour a reconnu que Monsieur [R] [P] justifiait de ses difficultés et a accordé des délais de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation illicite de Monsieur [R] [P] justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Rejeté
Situation économique
La cour a estimé que la situation économique de Monsieur [R] [P] ne justifiait pas l'octroi d'une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 5 juin 2025, n° 24/00676
Numéro(s) :	24/00676
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy BERANGERNelly MACHADO
Parties :	S.A. ADOMA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00676 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXRQ

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

S.A. ADOMA, rep/assistant : M^e Nelly MACHADO, avocat au barreau de LYON

C /

Monsieur [R] [P], rep/assistant : M^e Jérémy BERANGER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Nelly MACHADO

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Jérémy BERANGER

M^e Nelly MACHADO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA, prise en la personne de son représentant légal, sise 33 avenue Pierre Mendes France, 75013 PARIS

représentée par M^e Nelly MACHADO, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Estelle MAYET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P], demeurant Résidence Adoma Clermont l’Arverne, 67 rue du Cheval, Log B325, 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Jérémy BERANGER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Nicolas LAMARQUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 631132024008730 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de résidence en date du 16 août 2023, la SA ADOMA a mis à disposition de Monsieur [R] [P] un logement n°B325 – Résidence ADOMA « Clermont l’Arverne » – 67 Rue du Cheval – 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 453,85 euros.

Par mise en demeure en date du 15 janvier 2024, la SA ADOMA a fait signifier à Monsieur [R] [P] une mise en demeure de régler la somme de 1.985,43 euros visant l’article 11 du contrat de résidence signé le 16 août 2023 entre les parties.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [R] [P] le 20 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 août 2024, la SA ADOMA a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater et si besoin est prononcer la résiliation du contrat de résidence en application de la Convention et du Règlement Intérieur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [R] [P] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.601,19 euros au titre de l’arriéré arrêté au 04 juin 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur à compter de la résiliation de plein droit du contrat de résidence et jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Lors de l’audience, la SA ADOMA maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 07 avril 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.508,11 euros.

Monsieur [R] [P], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Portection de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— débouter la SA ADOMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner la mise en place d’un plan d’apurement à son profit, lequel ne saurait dépasser 36 mensualités,

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; ou à défaut, la réduire à de plus juste proportions.

Au soutien de ses prétentions, il expose que ses difficultés financières sont dues à la perte de son emploi mais qu’il bénéficie de l’allocation de retour à l’emploi et que des paiements spontanés sont intervenus avant et après la mise en demeure délivrée par la SA ADOMA, de sorte que les manquements contractuels dont celle-ci se prévaut ne sont pas d’une gravité justifiant la résiliation du contrat de résidence. Il sollicite également l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois en faisant valoir sa bonne foi pour avoir effectué plusieurs versements spontanés malgré ses difficultés financières. Il fait enfin valoir sa bonne foi et ses difficultés financières pour solliciter le rejet de la demande de la SA ADOMA au titre de l’article 700 ou, à défaut, une réduction à de plus justes proportions.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il est indiqué que Monsieur [R] [P] a repris une activité professionnelle, que ses ressources actuelles et un plan d’apurement lui permettraient de payer son loyer et qu’il souhaite rester dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [R] [P] étant représenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 II et III du code de la construction et de l’habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restent due au gestionnaire.

La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, la SA ADOMA produit le contrat de résidence qu’elle a conclu le 16 août 2023 avec Monsieur [R] [P], lequel prévoit le paiement d’une redevance mensuelle de 453,85 euros.

L’article 8 du dit contrat stipule qu’à titre d’obligations essentielles, le résidant est tenu de payer la redevance aux termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

L’article 11 du dit contrat stipule qu’en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au réglement intérieur, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec A.R.

Or, il apparait au vu des éléments fournis que cette redevance, d’un montant désormais mensuel de 488,90 euros, n’a pas été réglé par Monsieur [R] [P] de manière régulière à son échéance et que ce dernier n’est pas à jour de ses redevances mensuelles.

Le montant de l’arriéré arrêté au 07 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, représente ainsi plus de neuf mensualités.

En outre, la SA ADOMA justifie avoir régulièrement signifié par lettre recommandée du 15 janvier 2024 avec accusé de réception du 08 février 2024 une mise en demeure visant les dispositions de l’article 11 du contrat de résidence signé le 16 août 2023 entre les parties, pour un montant de 1.985,43 euros représentant plus de quatre mensualités.

Il est enfin établi, au vu des éléments fournis, que cette mise en demeure est restée au moins partiellement infructueuse.

Ainsi, le manquement du défendeur aux obligations contractuelles découlant du contrat de résidence et, en particulier, l’obligation au paiement de la redevance est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En conséquence, la résiliation du contrat de résidence est acquise de plein droit à compter du 08 mars 2024.

L’article 24 V de cette loi n’étant pas applicable, le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [P] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence. Or, la SA ADOMA, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1103 du Code Civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte de l’article 1728 du Code civil ainsi que des stipulations du contrat de résidence que le locataire est tenu de payer une redevance et une somme correspondant aux prestations au terme convenu.

La SA ADOMA produit un décompte arrêté au 07 avril 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.508,11 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ADOMA est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [R] [P] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil autorise le juge, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, à reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] justifie percevoir chaque mois une allocation de retour à l’emploi. Il est en outre bénéficiaire d’une APL.

Il apparait donc qu’il est suscpetible de bénéficier des délais qu’il sollicite dans la durée de 2 ans maximum.

De son côté, la SA ADOMA fait valoir son accord pour l’octroi de délais de paiement au locataire.

Il y a donc lieu d’autoriser Monsieur [R] [P] à se libérer du paiement de la somme de 4.508,11 euros par versements mensuels de 193 euros, à compter du mois suivant la notification du présent jugement puis le 10 de chaque mois durant 23 mois, le solde étant exigible dans son intégralité à la 24ème échéance, sauf meilleur accord des parties.

En cas de défaut de paiement de l’une des échéances à la date prévue, la SA ADOMA pourra valablement recouvrer l’intégralité de la somme restant due, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de récepton restée infructueuse mettant la partie débitrice en demeure de payer la mensualité échue non réglée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article R633-3 IV du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Monsieur [R] [P] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant de la redevance qui aurait été due en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SA ADOMA, soit la somme mensuelle de 480 euros.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [P], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

La situation économique de Monsieur [R] [P] commande de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat conclu le 16 août 2023 entre la SA ADOMA et Monsieur [R] [P] à compter du 08 mars 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Logement n°B325 – Résidence ADOMA « Clermont l’Arverne » – 67 Rue du Cheval – 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la SA ADOMA la somme de 4.508,11 euros au titre de l’arriéré arrêté au 07 avril 2025, comprenant la redevance jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [R] [P] à se libérer du paiement de la somme de 4.508,11 euros par versements mensuels de 193 euros, à compter du 10 du mois suivant la notification du présent jugement puis le 10 de chaque mois durant 23 mois, le solde étant exigible dans son intégralité à la 24ème échéance, sauf meilleur accord des parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement de l’une des échéances à la date prévue, la SA ADOMA pourra valablement recouvrer l’intégralité de la somme restant due, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusée de réception restée infructueuse mettant la partie débitrice en demeure de payer la mensualité échue non réglée,

RAPPELLE que l’octroi des délais de paiement suspend les procédures d’exécution qui auraient pu être engagées par la SA ADOMA,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [P] à la somme mensuelle de 480 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA ADOMA ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens comprenant le coût de l’assignation et celui de la mise en demeure du 15 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection