TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00335 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JSII

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [Y] [O], rep/assistant : M^e Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 janvier 2025

A : M^e DMMJB

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 janvier 2025

A : M^e DMMJB

M^e Julie RIGAULT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 28 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS dont le siège social est 32 rue de Blanzat 63000 CLERMONT-FERRAND pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O]

6 place du Mazet

Log 4, étage 3

63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 décembre 2019, l’OPHIS a donné à bail à M. [Y] [O] un logement situé 6 place du Mazet – étage n°3 – logement n°4 à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 332,67 euros, provision sur charges comprise.

Le 25 août 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.982,03 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [O] le 4 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, l’OPHIS a fait assigner M. [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [Y] [O] à lui payer les sommes suivantes :

* 5.463,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2024,

* 379,03 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation outre le supplément de loyer solidarité et la télérelève mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2024.

Lors de l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 novembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.981,45 euros. Par ailleurs, l’OPHIS indique qu’il est favorable à l’octroi de délais de paiement au locataire (versements mensuels de 176 euros).

M. [Y] [O], représenté par son conseil, demande des délais de paiement et propose s’acquitter de l’arriéré locatif en mettant en place un échéancier.

Un diagnostic social et financier récapitulant sa situation sociale et familiale est parvenu au greffe avant l’audience. Il en ressort que ce dernier a une dette locative depuis plusieurs années et ne parvient pas à régulariser sa situation, bien qu’il travaille à plein temps dans le secteur de la logistique. Il a eu des difficultés avec ses titres de séjour, lesquelles ont eu pour conséquence des ruptures de contrats de travail et des dégradations de sa situation financière. Pour autant, M. [Y] [O] est volontaire pour régulariser sa situation.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’OPHIS a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [Y] [O].

M. [Y] [O] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [Y] [O] étant représenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 18 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.981,45 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [Y] [O] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 25 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 4.982,03 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 25 octobre 2023.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’OPHIS que M. [Y] [O] a repris le paiement du loyer courant et que l’OPHIS a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 176 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [O] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 25 octobre 2023.

En outre, dans cette hypothèse, M. [Y] [O] sera occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur sera alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 346,46 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur, d’une part, de la poursuite irrégulière de l’occupation et, d’autre part, du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessité d’inclure d’autres sommes telles que le supplément de loyer solidarité ou la télérelève mensuelle.

Sur les autres demandes

M. [Y] [O], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 décembre 2019 entre l’OPHIS et M. [Y] [O] à compter du 25 octobre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [Y] [O] à payer à l’OPHIS la somme de 5.981,45 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [Y] [O] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 176 euros et DIT qu’à la 34ème et dernière échéance M. [Y] [O] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée au terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 5.981,45 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 25 octobre 2023 et M. [Y] [O] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif devenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [Y] [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 6 place du Mazet – étage n°3 – logement n°4 à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [Y] [O] à la somme mensuelle de 346,46 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE M. [Y] [O] à payer à l’OPHIS la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 25 août 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ainsi qu’à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection