TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

23 Janvier 2025

N° RG 22/07458 -

N° Portalis

DB3R-W-B7G-XZMZ

N° Minute :

AFFAIRE

Société [Localité 6] LA [Localité 8], représentée par

PROMOTION

[T]

C/

[B] [H], [Y] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société [Localité 6] LA [Localité 8],

représentée par PROMOTION [T] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

DEFENDEURS

Monsieur [B] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Y] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

tous deux représentés par M^e Antoine CHRISTIN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteurchargé du rapport,

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente [Localité 6] LA [Localité 8] a réalisé, en qualité de maître d’ouvrage, une opération immobilière de construction à usage d’habitation, sur un terrain situé [Adresse 4] [Localité 6] (92).

Aux termes d’un acte authentique de vente en date du 19 avril 2019, reçu par Maitre [K] [F], notaire à [Localité 6], la SCCV [Localité 6] LA [Localité 8] a vendu en l’état futur d’achèvement les lots de copropriétés n°10 dans le bâtiment k3 et n°152 en sous-sol à M. [B] [H] et Mme [Y] [P] épouse [H].

La vente a été consentie moyennant le prix de 350 788,00 €, payable à 60% comptant, 10% à la mise hors d’eau, 20% à l’achèvement des plâtres, 5% à l’achèvement des travaux, et 5% à la remise des clefs.

M. [H] et Mme [P] ont reçu les clefs de leur appartement le 12 octobre 2020 mais ont émis une liste de réserves et de désordres. Ils ont consigné le solde de 5% du prix de vente soit, 17 539,40 €, le 12 octobre 2020 auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par acte régulièrement signifié le 2 septembre 2022, la SCCV COLOMBES LA MARINE a fait assigner M. [H] et Mme [P] devant ce tribunal aux fins de condamnation de ces derniers à leur verser le solde du prix de vente via déconsignation de la somme séquestrée.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, la SCCV COLOMBES LA MARINE demande au tribunal de :

— Condamner M. [H] et Mme [P] à déconsigner à son profit la somme de

17 539,40€ correspondant aux 5 % restant du solde du prix de vente,

En conséquence,

— Ordonner que la somme de 17 539,40 € soit déconsignée à son bénéfice sur présentation de la présente décision,

— Débouter M. [H] et Mme [P] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner M. [H] et Mme [P] à lui verser la somme de 2981,63 € au titre des intérêts de retard prévu par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 19 avril 2019,

— Condamner M. [H] et Mme [P] à lui verser la somme de 4000,00 € au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— Condamner également M. [H] et Mme [P] aux entiers dépens de l’instance.

Celle-ci avance, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, ainsi que R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, les moyens suivants. Elle fait valoir que pour avoir été apparents à la livraison, les désordres dénoncés impliquaient une action en justice devant être introduite dans un délai d’un an et un mois (13 mois) à compter de la prise de possession des lieux. La livraison du bien vendu s’étant effectuée contradictoirement le 12 octobre 2020 et les défendeurs ayant reçu les clefs le même jour, la prescription est acquise selon elle depuis le 12 novembre 2021.

Aux termes de leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, M. [H] et Mme [P] demandent au tribunal de :

— Débouter la SCCV [Localité 6] LA [Localité 8] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— Ordonner que la somme de 17 539,40 € consignée par eux auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations soit déconsignée à leur profit exclusif,

— Condamner la SCCV [Localité 6] LA [Localité 8] à leur payer la somme de 5000,00 € à titre de contribution à leurs frais irrépétibles,

— Condamner la SCCV [Localité 6] LA [Localité 8] aux entiers dépens,

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ceux-ci avancent, au visa des mêmes dispositions que celles avancées en demande, les moyens suivants. Ils font valoir que s’il est vrai qu’ils disposaient d’un délai expirant le 12 novembre 2021 pour agir judiciairement sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, il n’en demeure pas moins que le maintien de la consignation du solde du prix est toujours valable. Ils soutiennent qu’il n’existerait donc aucune obligation pour eux de procéder à la déconsignation des sommes séquestrées au profit de la SCCV [Localité 7].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la présente procédure a été prononcée le 5 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement du solde du prix de vente

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Les articles 1642-1 et 1648 du code civil disposent en outre que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents », qu’ « il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer », « l’action résultant des vices rédhibitoires [devant] être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice », et dans le cas prévu par l’article 1642-1 « à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Il résulte enfin des dispositions de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation que « les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l’achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d’eau ; 95% à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »

En l’espèce, il résulte de l’analyse de la procédure qu’aux termes d’un acte authentique de vente en date du 19 avril 2019, la SCCV [Localité 7] a vendu en l’état futur d’achèvement des lots de copropriétés à M. [H] et Mme [P]. La vente a été consentie moyennant le prix de 350 788,00 €, payable à 60% comptant, 10% à la mise hors d’eau, 20% à l’achèvement des plâtres, 5% à l’achèvement des travaux, et 5% à la remise des clefs.

Il doit être relevé que l’acte prévoit donc bien le paiement des 5% restant du prix de vente, soit la somme de 17 539,40 €, à la remise des clefs sans autre condition, seule la contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat pouvant justifier la consignation. Il résulte bien de la lecture du procès-verbal de livraison régulièrement produit que M. [H] et Mme [P] ont reçu les clefs de leur appartement le 12 octobre 2020, mais qu’ils ont émis une liste de réserves et de désordres. Ils ont consigné le solde de 5% du prix de vente.

Ces réserves et désordres sont, notamment et pour l’essentiel, liés à la présence de faux plafonds dans la cuisine, les water-closets et la salle de bains, les défendeurs indiquant que cela n’était pas présent sur le plan de vente signé. Or il convient de noter que par courriers électroniques transmis aux défendeurs les 21 décembre 2020 et 6 janvier 2021, il leur a été répondu sur ce point comme suit : « Le soffite a été créé pour des raisons techniques, nous ne pouvons pas le supprimer. […] Sur le plan de vente que vous avez signé chez le notaire, il est notifié qu’il peut y avoir des modifications du plan pour des raisons techniques. » L’analyse de l’acte de vente, et plus spécifiquement du plan de vente auquel les parties font référence, démontre bien la présence de la mention suivante : « document susceptible d’être modifié, l’architecte s’en réservant le droit pour des raisons techniques et administratives. »

Force est de constater qu’à la suite des réponses qui leur ont été apportées, en décembre 2020 et en janvier 2021, donc à une époque où ils pouvaient encore agir en justice, M. [H] et Mme [P] n’ont entamé aucune démarche particulière à ce titre. C’est à la suite de la réception de la mise en demeure du 20 juin 2022 par la société venderesse, qu’ils ont pris contact en juillet de la même année avec la Caisse des Dépôts et Consignations pour en savoir plus. Il ne peut qu’être relevé que les défendeurs admettent d’ailleurs dans ce courriel qu’ils ignoraient la limite des 13 mois liée à la lecture combinée des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Ainsi, en dépit de la contestation qu’ils avaient émise sur la conformité et les réponses qu’ils avaient reçues de la part de la société venderesse, les défendeurs n’ont pas tiré les conséquences utiles des critiques qu’ils formulaient, laissant le délai de forclusion s’écouler. Et ce alors que le solde de 5% demeurait exigible à la simple remise des clefs, la consignation n’ayant vocation qu’à permettre le paiement, en exécution des stipulations de l’acte de vente, tout en constituant une garantie en cas de survenance ultérieure d’une éventuelle difficulté, qui restait cependant à démontrer par les acquéreurs.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de faire droit aux demandes de la SCCV [Localité 7] tendant à la déconsignation à leur profit de la somme de 17 539,40 € séquestrée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, et de débouter les époux [H] de la demande reconventionnelle qu’ils forment en ce sens.

Sur la demande de condamnation aux pénalités de retard

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et « ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

La consignation du solde du prix de vente en application de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation vaut paiement (3e Civ., 15 décembre 2010, n°09-67.232).

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 19 avril 2019 entre les parties stipule en page 16 ce qui suit : « 2° – Intérêts de retard – Indemnités. Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de 1% par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. »

Il convient cependant de noter que les 5% restants du prix de vente, soit la somme de 17 539,40€, ont bien été payés par M. [H] et Mme [P], via la consignation de celle-ci auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, vu les réserves qu’ils avaient émises. L’inaction ultérieure de ceux-ci et l’expiration du délai de forclusion de leur action en justice ne sauraient pour autant justifier leur condamnation à payer des pénalités de retard, en raison du caractère libératoire de la consignation.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la SCCV [Localité 6] LA [Localité 8] ne pourra qu’être déboutée de sa demande de condamnation de M. [H] et Mme [P] à lui régler des pénalités de retard.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […] Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. […] Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

En l’espèce, M. [H] et Mme [P], qui succombent en la présente instance, seront d’une part déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’autre part condamnés aux dépens. En outre, ils devront supporter les frais irrépétibles engagés par la SCCV [Localité 7] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 2000,00 €.

Aucune considération ne commande d’écarter, en tout ou partie, l’exécution provisoire qui s’attache à la présente décision en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile ; partant, cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [B] [H] et Mme [Y] [P] épouse [H] à verser à la société civile de construction vente [Localité 7] la somme de 17 539,40 € correspondant au solde du prix de vente de 5 % prévu à l’acte authentique du 19 avril 2019 passé devant Maître [K] [F] ;

Ordonne la déconsignation de la somme de 17 539,40 € séquestrée à la Caisse des Dépôts et Consignation au profit de la société civile de construction vente [Localité 7], et dit que celle-ci viendra en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée à l’encontre de M. [B] [H] et Mme [Y] [P] épouse [H] ;

Déboute la société civile de construction vente [Localité 7] de sa demande de condamnation de M. [B] [H] et Mme [Y] [P] épouse [H] à lui verser des pénalités de retard ;

Condamne M. [B] [H] et Mme [Y] [P] épouse [H] à verser à la société civile de construction vente [Localité 7] la somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [H] et Mme [Y] [P] épouse [H] aux dépens ;

Déboute M. [B] [H] et Mme [Y] [P] épouse [H] de leur demande rendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT