TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

19 Mars 2024

2ème Chambre civile

58E

N° RG 21/06630 -

N° Portalis DBYC-W-B7F-JOLH

AFFAIRE :

[B] [L]

C/

SA GENERALI IARD,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors de la mise à disposition, qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Jennifer KERMARREC

par sa mise à disposition au Greffe le 19 Mars 2024,

date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Johanna AZINCOURT de la SELARL AZINCOURT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

SA GENERALI IARD, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurélie CARFANTAN-MOUZIN de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [L] est propriétaire non occupant d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6], divisée en trois appartements dont certains sont donnés en location.

Ledit immeuble, dont la gestion locative a été confiée à l’agence DAULY IMMOBILIER, est assuré auprès de la société GENERALI IARD au titre d’un contrat n°AL840929.

Par courriel du 16 novembre 2019, l’agence DAULY IMMOBILIER qui assure la gestion locative de l’immeuble a déclaré un sinistre au titre de la garantie dégât des eaux pour “infiltration par toiture/façade” touchant les trois appartements.

Une expertise non judiciaire confiée à la société POLYEXPERT ATLANTIQUE [Localité 7] a été diligentée par l’assureur les 29 novembre 2019 et 5 mars 2020.

A la suite de cette mesure, la société GENERALI IARD a refusé sa garantie.

Monsieur [B] [L] a contesté ce refus par deux courriers de son conseil adressés les 24 septembre et 19 octobre 2020, en vain.

Le 12 octobre 2021, Monsieur [B] [L] a fait assigner la société GENERALI IARD devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir la prise en charge du sinistre déclaré en novembre 2019.

Aux termes de conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 3 mars 2023, Monsieur [B] [L] demande au tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

“- CONSTATER que les conditions d’acquisition de la garantie de la société GENERALI sont réunies ;

En conséquence,

— DIRE que la société GENERALI doit garantir Monsieur [B] [L] des conséquences du dégât des eaux ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 18.11.2019, et ainsi PRENDRE EN CHARGE ledit sinistre et les conséquences en résultant ;

— CONDAMNER la société GENERALI à régler à Monsieur [B] [L] la somme de 61.428,63 € HT, soit 67.571,95 € TTC (SOIXANTE SEPT MILLE CINQ CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES) au titre des préjudices matériels résultant dudit dégât des eaux de novembre 2019 ;

— CONDAMNER la société GENERALI à régler à Monsieur [B] [L] la somme de 9.336 € (NEUF MILLE TROIS CENT TRENTE SIX EUROS), A PARFAIRE JUSQU’AU MOIS DE MARS 2022, au titre du préjudice immatériel et plus précisément de la perte de loyers subi par Monsieur [B] [L], sur le logement situé au 1er étage, depuis le mois d’avril 2020, à parfaire jusqu’au mois de mars 2022 ;

— CONDAMNER la société GENERALI à régler à Monsieur [B] [L] la somme de 8.400 € (HUIT MILLE QUATRE CENTS EUROS), au titre du préjudice immatériel et plus précisément de la perte de loyers subi par Monsieur [B] [L] depuis plus de deux (2) ans sur le logement situé au rez-de-chaussée cour arrière ;

— CONDAMNER également la société GENERALI à régler à Monsieur [B] [L] la somme de 1.378 € (MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX HUIT), au titre de la somme réglée à titre du recours de sauvegarde de son ancienne locataire, Madame [G] ;

Dans tous les cas,

— CONDAMNER la société GENERALI à régler à Monsieur [B] [L] la somme de 4.000 € (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens d’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC par la SELARL JOHANNA AZINCOURT”.

Pour contester la nullité de son contrat d’assurance invoquée en défense, Monsieur [L] fait valoir que c’est le bâtiment situé à l’adresse précitée qui est assuré en son entier et non chaque appartement individuellement. Il reconnaît que le rez-de-chaussée de l’immeuble est resté partiellement inoccupé, mais précise que le reste du bâtiment est bien occupé. Il en déduit avoir respecté les conditions contractuelles de l’assurance souscrite.

Il sollicite la mise en oeuvre de la garantie dégât des eaux souscrite pour le sinistre déclaré le “18" novembre 2019. Il explique que ce dégât des eaux et les dommages en résultant sont la conséquence d’une surcharge et du débordement d’une descente d’eaux pluviales présente au niveau des doublages de l’immeuble, dont l’existence n’a été révélée que le 20 mai 2020 par la société DEGARABY-LEVACHER suite à une visite sur site. Il insiste sur le fait que cette descente était dissimulée. Il précise que le dégât des eaux du mois de novembre 2019 n’est aucunement lié à la défectuosité de la toiture dont la réparation a été effectuée en 2011 suite à un précédent dégât des eaux. Il ajoute qu’un entretien régulier de la toiture est intervenu depuis 2016. Monsieur [L] indique être profane en la matière et souligne qu’à aucun moment, le couvreur intervenant régulièrement sur la toiture de l’immeuble n’a signalé de désordres affectant la toiture ou la nécessité de travaux.

Monsieur [L] insiste sur le fait qu’aucun défaut d’entretien n’est caractérisé et a fortiori ne peut être à l’origine du dégât des eaux litigieux.

Il fait état de préjudices matériels et immatériels.

Au titre des préjudices matériels, il mentionne des travaux de réfection des parties communes, ainsi que de l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche et au premier étage gauche. Il indique que c’est bien à son assureur, et non celui de ses locataires, de prendre en charge ces désordres liés à la vétusté de la toiture d’après le rapport d’expertise du 12 mars 2020. Il ajoute à ces travaux ceux liés au traitement fongicide réalisé selon facture du 30 novembre 2020 et ceux correspondant à la démolition partielle de la charpente. Il conteste le défaut d’entretien qui lui est reproché sur ce point.

Au titre des préjudices immatériels, Monsieur [L] invoque les pertes de loyer subies pour l’appartement du 1er étage et celui situé au rez-de-chaussée côté cour à l’arrière, ainsi qu’une somme au titre du “recours à la sauvegarde de la compagnie d’assurances de Madame [G]”, ancienne locataire.

En défense, aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 20 février 2023, la société GENERALI IARD demande au tribunal judiciaire de :

“Vu l’article L113-8 du Code des assurances;

Vu les pièces contractuelles produites ;

Vu les pièces versées au débat.

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [L] [B] de toutes ses demandes formées à l’encontre de GENERALI IARD

A titre subsidiaire,

LIMITER les sommes qui seront allouées à Monsieur [L] [B] aux seuls préjudices directement liés au dégât des eaux du 14 novembre 2011 à de plus justes proportions ;

DEBOUTER Monsieur [L] [B] de ses demandes au titre de la reprise de la charpente, de la recherche de fuite et du traitement fongicide, sans lien causal avec le litige ;

DEBOUTER Monsieur [L] [B] de ses demandes au titre des travaux réparatoires et des pertes de loyers, directement lié au défaut d’entretien de l’immeuble et exclus de la police GENERALI ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [L] [B] au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

VOIR écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

DEBOUTER Monsieur [L] [B] ou toute autre partie de toute demande, fin ou conclusion formée à l’encontre de GENERALI IARD”.

Pour refuser sa garantie, la société invoque la nullité du contrat d’assurance souscrit pour absence de déclaration d’un local inoccupé sur le fondement des articles L113-2 et L113-8 du code des assurances. Elle explique que Monsieur [L] a déclaré que l’immeuble assuré était occupé, alors que l’expertise réalisée par POLYEXPERT a révélé que le local du rez-de-chaussée dans lequel a été constaté le dégât des eaux était inoccupé depuis plus de cinq ans. La société estime qu’en ne prévenant pas son assureur, Monsieur [L] a aggravé le risque sur cette partie d’immeuble à son insu.

A défaut, la société GENERALI fait valoir un défaut d’entretien généralisé de l’immeuble de nature à exclure sa garantie. Elle explique que le sinistre est lié à la vétusté de la toiture qui date du début du 20ème siècle et n’a jamais fait l’objet, depuis, d’une restauration. Elle ajoute que Monsieur [L] justifie d’interventions minimes sur la toiture, alors même que son mauvais état lui a déjà été signalé. Elle précise qu’en l’absence de rénovation totale de la toiture, les désordres se sont généralisés et les sinistres ont continué de se produire.

En réponse à l’argumentation adverse, la société GENERALI insiste sur le fait que la cause du sinistre correspond bien à des infiltrations dans la toiture et que la difficulté invoquée par Monsieur [L] est sans lien causal avec le sinistre litigieux. Elle estime tout au plus que ce désordre confirme un défaut d’entretien généralisé et fautif de l’immeuble.

A titre subsidiaire, la société d’assurance discute point par point les différents préjudices invoqués par Monsieur [L] considérant, pour l’essentiel, que ceux-ci ne sont que la conséquence d’un défaut d’entretien généralisé de l’immeuble.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 septembre 2023 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 16 janvier 2024. Entre temps, les parties ont accepté une procédure sans audience et l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales :

1) Sur la nullité du contrat d’assurance :

En vertu de l’article L113-8 du code des assurances, indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

Les primes payées demeurent alors acquises à l’assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.

Les dispositions du second alinéa du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie.

En l’espèce, aux termes des dispositions particulières du contrat applicable (la pièce 1 du demandeur), l’assurance souscrite par Monsieur [L] en tant que propriétaire non occupant porte sur “une maison individuelle à usage exclusif d’habitation d’une superficie développée de 150 m² hors dépendances” sans préciser la division en plusieurs lots dudit immeuble.

En conséquence, le seul fait qu’un des trois lots composant l’immeuble demeure vacant depuis 2015, alors que les deux autres ont continué d’être occupés, n’est pas de nature à modifier le risque tel qu’il est désigné au titre du contrat applicable.

Partant, aucune réticence ne peut être reprochée à Monsieur [L] : la nullité invoquée n’est pas établie.

2) Sur le défaut d’entretien de l’immeuble :

Les conditions générales du contrat d’assurance applicable prévoient une exclusion commune à toutes les garanties portant sur les dommages et responsabilités résultant “d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu de [l’assuré], qui [lui] incombe, sauf cas de force majeure (la non suppression des causes de dommages antérieurs, lorsqu’elle est de votre ressort, étant considérée comme un défaut d’entretien)” (cf page 34 de la pièce 2 du demandeur).

En l’espèce, le courriel du 16 novembre 2019 de l’agence DAULY IMMOBILIER valant déclaration de sinistre pour le compte de Monsieur [L] évoque une “infiltration par toiture/façade” en précisant notamment qu’ “il semble que le plancher bois du premier étage soit gorgé d’eau et qu’il y a peut-être un risque pour la locataire du 1er étage, et qu’il semble y avoir un développement de champignon sur les poutres”. L’agence ajoute “nous avons demandé une intervention en urgence à la Société DEGARABY-LEVACHER (couvreur) afin d’effectuer la pose d’une bâche de protection sur la toiture” (pièce 3 de Monsieur [L]).

Le rapport d’expertise non judiciaire rédigé le 12 mars 2020 à la demande de la société GENERALI a constaté de multiples désordres dans les trois appartements composant la propriété de Monsieur [L]. Il conclut que les dommages constatés sont consécutifs à :

— la vétusté de la toiture et à son absence d’entretien

— l’inoccupation du local situé au rez-de-chaussée depuis cinq ans sans aucune visite de contrôle,

— l’absence d’aération nature régulière et/ou ventilation mécanique du local.

Plus précisément, ce rapport fait état de multiples infiltrations d’eaux pluviales, depuis au moins deux ans, par la toiture d’origine dont l’étanchéité est défectueuse avec un solin de souche de cheminée particulièrement infiltrant. Un diagnostic parasitaire a mis en évidence la présence de champignons lignivores au niveau du plancher bois de l’appartement du premier étage avec un risque d’effondrement, ce qui a justifié la résiliation du bail de ce logement au 2 mars 2020.

Les constats de cette expertise non judiciaire sont confirmés par les différentes pièces versées aux débats par Monsieur [L].

Le devis établi le 15 novembre 2019 par la société DEGABARY-LEVACHER d’un montant de 34 898,61 euros préconise ainsi la réfection de la couverture de l’immeuble litigieux tout en mentionnant que “des travaux de reprise partielle et de traitement de charpente s’imposeront très probablement après dépose de la couverture” et la nécessité d’ “une attention particulière à porter sur la cheminée enduite côté voisin (ouest) fissurée et poreuse”.

Monsieur [L] produit une facture de réparation de fuite sur toiture de l’entreprise Couverture VILLALON Patrick du 21 octobre 2011 qui mentionne déjà de manière claire et non équivoque : “la toiture est en mauvais état. Nous vous communiquerons un devis de réfection de celle-ci”.

Or, Monsieur [L] ne justifie pas de réparations importantes sur la toiture postérieurement. Les seules factures et attestations postérieures fournies portent sur des travaux manifestement limités d’entretien (révision de la toiture et des gouttières) ou de réparations ponctuelles les 1er juin 2012, 29 janvier 2013, 24 février 2016, 4 décembre 2017, 15 mars 2019, 20 septembre 2019 et 19 novembre 2019.

Il s’agit manifestement de réparations de fortune insuffisantes pour remédier sérieusement à la vétusté de la toiture.

La facture de traitement de la société AZ HABITAT du 30 novembre 2020 confirme également la présence de champignons lignivores de type mérule ou coniophore dans l’ensemble de l’immeuble litigieux, signe d’une humidité importante au sein de celui-ci.

L’attestion établie le 29 septembre 2021 par l’agence DAULY IMMOBILIER révèle par ailleurs que l’un des appartements du rez-de-chaussée est vacant depuis le 1er octobre 2015 en raison d’une “humidité importante” et a été impossible à relouer depuis “compte tenu de la très forte odeur d’humidité présente lors des visites”.

Ces éléments sont suffisants pour considérer que depuis plusieurs années, Monsieur [L] est parfaitement informé du mauvais état de la toiture de son immeuble, à l’origine d’infiltrations récurrentes, et d’un phénomène d’humidité anormal dans un des appartements de l’immeuble aggravé par une vacance prolongée.

Les désordres pour lesquels Monsieur [L] sollicite la garantie de la société GENERALI IARD ne sont que la conséquence du non-respect par l’intéressé de son obligation d’entretien de l’immeuble litigieux qui est manifestement vétuste au point d’être devenu impropre à la location, au moins partiellement.

Une facture du 3 septembre 2020 de la société DEGARABY-LEVACHER mentionne effectivement une intervention sur un tuyau de descente d’eaux pluviales intérieure, situé dans les doublages côté voisin, saturé d’eau et débordant à chaque jonction.

Toutefois, ce désordre n’est que la conséquence du mauvais état d’entretien de la toiture et de l’immeuble dans son ensemble et ne peut à lui seul expliquer l’ensemble des dommages constatés lors des opérations d’expertise non judiciaire.

Le défaut d’entretien reproché à Monsieur [L] est caractérisé et justifie le refus de garantie opposé par la société GENERALI IARD.

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de l’assureur.

II – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [L], partie perdante, doit supporter les dépens, avec droit de recouvrement au profit du conseil de la société GENERALI IARD dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GENERALI IARD les frais non compris dans les dépens que la société a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 500 euros à la charge de Monsieur [B] [L] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE toutes les demandes de Monsieur [B] [L],

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [B] [L], avec droit de recouvrement au profit du conseil de la société GENERALI IARD (SA) dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à la société GENERALI IARD (SA) une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière,La Présidente,