Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 14 janvier 2025, n° 24/00506

TJ Clermont-Ferrand 14 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'avait pas respecté ses obligations de paiement, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée car le locataire était devenu occupant sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait des loyers, et a ordonné le paiement de l'arriéré locatif.
Accepté
Indemnisation pour occupation sans droit
La cour a jugé que le locataire devait indemniser la bailleresse pour son occupation illicite du garage.
Accepté
Responsabilité du débiteur
La cour a décidé que le locataire, ayant succombé dans ses demandes, devait supporter les dépens et frais de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 14 janv. 2025, n° 24/00506
Numéro(s) :	24/00506
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karine ENGEL
Parties :	La S.A. ASSEMBLIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00506 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVKP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025

S.A. ASSEMBLIA, venant aux droits de M. [P] [L] et Mme [X] [F] ep. [L]

Rep/assistant : M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [N] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Janvier 2025

A :M^e Karine ENGEL,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Janvier 2025

A :M^e Karine ENGEL,

Monsieur [N] [Z]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 décembre 2024, prorogé au 14 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. ASSEMBLIA, dont le siège social est 14, Rue Buffon – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Z], demeurant 158 Avenue Léon Blum – Bâtiment B – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail verbal, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [F] ont donné à bail à Monsieur [N] [Z] un garage n°7 situé 118 Rue Anatole France – 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 55,00 €.

Par acte notarié du 30 mars 2016, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [F] ont vendu ledit garage loué à LOGIDOME, devenu par la suite la S.A. ASSEMBLIA et prenant la qualité de bailleresse envers Monsieur [N] [Z].

Le 18 mars 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire une sommation de payer les loyers et les charges locatives pour un montant en principal de 240.98 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, la S.A. ASSEMBLIA a fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre eux, faute pour le locataire de s’être acquitté des loyers pendant plusieurs mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

* 363,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024,

* 65 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mai 2024.

Lors de l’audience, la S.A. ASSEMBLIA maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 08 octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 669,94 euros, échéance de septembre comprise, avec un loyer mensuel de 61,28 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire et soulève l’absence de reprise du paiement du loyer dont le dernier règlement est intervenu en 2023.

De son côté, Monsieur [N] [Z] sollicite des délais de paiement. Il expose avoir des problèmes familiaux et n’a pas d’enfants ; qu’un CDI lui permet d’avoir un revenu de 1.400 euros ; qu’il a d’autres dettes (2.600 euros à Pôle Emploi) et qu’il a un retard de loyer de deux mois. Il propose de payer 30 euros en plus du loyer et ne souhaite pas se maintenir dans les lieux.

A l’audience, le juge a autorisé le locataire à communiquer sous huit jours les justificatifs de ses revenus, charges et dettes à la S.A. ASSEMBLIA.

Il ressort de la fiche locataire que Monsieur [N] [Z] est seul et sans enfants.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [N] [Z] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 1709 du code civil, « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

De plus, l’article 1714 du même code précise que : « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformé ment à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats le contrat de vente conclu le 30 mars 2016 entre Monsieur [P] [L], Madame [X] [F] et l’établissement LOGIDOME devenue par la suite la S.A. ASSEMBLIA. Il ressort de ce contrat que le garage n°07 est régulièrement évoqué en rapport avec Monsieur [N] [Z] pour lequel la S.A. ASSEMBLIA agit nouvellement en qualité de bailleresse envers ce dernier. En outre, Monsieur [N] [Z] ne conteste pas avoir conclu un bail verbal avec Monsieur [P] [L], Madame [X] [F].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il existe un contrat de bail verbal entre Monsieur [N] [Z] et la S.A. ASSEMBLIA.

En outre, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits par les parties que le contrat de bail porte sur un garage n°07 situé 118 Rue Anatole France, 63000 CLERMONT-FERRRAND, moyennant un loyer mensuel de 55,00 euros, actualisé à 61,28 euros.

Ce contrat de bail n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, car il s’agit d’un garage indépendant d’un logement.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalements formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

L’article 1217 ajoute que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut solliciter la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, la S.A. ASSEMBLIA verse aux débats une sommation de payer les loyers et les charges locatives en date du 18 mars 2024 signifiée à Monsieur [N] [Z], le sommant de régler l’arriéré locatif dans le délai d’un mois. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que cette sommation est restée au moins partiellement infructueuse.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 18 avril 2024.

Monsieur [N] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. ASSEMBLIA, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Z] ainsi que celle de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1728 du Code civil ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1217 du code civil ajoute que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut solliciter la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La S.A. ASSEMBLIA produit un décompte arrêté au 08 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 669,94 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ASSEMBLIA est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [N] [Z] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné que Monsieur [N] [Z] n’a pas fourni les justificatifs de ses revenus, charges et dettes dans les huits jours qui ont suivi l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Au vu de ces éléments, il convient donc de refuser l’octroi de délais de paiement à Monsieur [N] [Z].

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [N] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ASSEMBLIA, soit la somme mensuelle de 61 euros.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail verbal conclu entre Monsieur [N] [Z], Monsieur [P] [L] et Madame [X] [F] transféré à la S.A. ASSEMBLIA, à compter du 18 avril 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [N] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, du garage n°07 situé 118 Rue Anatole France, 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à la S.A. ASSEMBLIA la somme de 669,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [Z] à la somme mensuelle de 61 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. ASSEMBLIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à la S.A. ASSEMBLIA la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de la sommation de payer du 18 mars 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection