TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00316 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KB4O

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Août 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [S] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

Monsieur [S] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, sise 16 boulevard Charles de Gaulle,

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Y], demeurant 50 avenue de l’Europe, La Pimprenelle, Bât 02, Appt 222, 63110 BEAUMONT

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 janvier 2020, la SA AUVERGNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un logement situé La Pimprenelle -Bat 02 Appt 222- 50 avenue de l’Europe à BEAUMONT (63110), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,60 €, hors charge. Par additif au contrat conclu à la même date, il a été convenu entre les parties la location d’un garage (N°6 au sous sol, à la même adresse) pour un loyer de 36,48€.

Le 7 novembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2152,34 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [Y] le 31 octobre 2024.

Par acte d’huissier en date du 2 avril 2025, AUVERGNE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

* 4 310,23 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025,

* 570 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 avril 2025.

A l’audience, AUVERGNE HABITAT maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 mai 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 866,96 €. Elle expose que du fait de la reprise du loyer courant et de la procédure de surendettement en cours, il convient d’appliquer les dispositions de l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989, à savoir l’octroi de délais de paiement et celles de l’article 24 VII à savoir la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [Y] a comparu. Il indique vouloir rester dans l’appartement. Il explique qu’il travaille mais à mi temps thérapeutique et qu’il est suivi par une assistante sociale.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il en résulte que monsieur [Y] est célibataire, qu’il travaille et a du acheter un véhicule à crédit ; que du fait de son endettement il été accompagné pour le dépôt d’un dossier ; qu’un suivi dans le cadre d’une ASSL est maintenu.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

AUVERGNE HABITAT a exposé que des mesures de désendettement consistant en un plan sur 84 mois ont été adoptées au profit de Monsieur [S] [Y] et prennent effet à compter du 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 21 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 866,96 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de AUVERGNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [S] [Y] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 7 novembre 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 2 152,34 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 7 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2 152,34 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 7 janvier 2025.

Cependant l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire. De plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, Monsieur [S] [Y] bénéficie de mesures imposées adoptées le 28 mai 2025 à effet du 28 mai 2025.

Il résulte par ailleurs des éléments versés aux débats que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement, que le bailleur a été avisé des mesures adoptées et que le paiement des loyers courants a repris.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [Y] selon les modalités retenues au plan de surendettement et précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rotulien.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rotulien, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 7 janvier 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [S] [Y] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par AUVERGNE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 570 € à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [Y], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2020 entre la SA AUVERGNE HABITAT et Monsieur [S] [Y] à compter du 7 janvier 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 4 866,96 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de avril 2025 incluse,

AUTORISE Monsieur [S] [Y] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 97,34 € et DIT qu’à la 50 et dernière échéance Monsieur [S] [Y] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 4 866,96 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructeuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 7 janvier 2025,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [S] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis La Pimprenelle Bat 02 Appt 222- 50 avenue de l’Europe à BEAUMONT (63110), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [S] [Y] à la somme mensuelle de 570 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE AUVERGNE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 7 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE AUVERGNE HABITAT du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection