TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 23/04504 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JJXB

NAC : 72A 1B

JUGEMENT

Du : 24 Avril 2025

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL REGIE DES IMMEUBLES DE [Localité 8],

représenté par M^e Christine ROUSSEL-SIMONIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [J] [L] [O],

représenté par M^e Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e ROUSSEL-SIMONIN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e ROUSSEL -SIMONIN

M^e GUINOT

N°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Monsieur Joël CHALDOREILLE, Juge, assisté de Madame Odile PEROL, faisant fonction de Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 24 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL REGIE DES IMMEUBLES DE [Localité 8] dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Christine ROUSSEL-SIMONIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [L] [O]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE ET PRETENTION DES PARTIES

Monsieur [J] [L] [O] a formé opposition le 29 novembre 2023 à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 18 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND qui lui a été signifiée le 7 novembre 2023, lui enjoignant de payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à CLERMONT-FERRAND la somme de 5.636,78 € en principal, 158,69 € au titre de la sommation de payer et 51,07 € au titre des frais accessoires.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 15 février 2024. Après plusieurs renvois, à leur demande, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions déposées lors de cette audience, le Syndicat des Copropriétaires indique que Monsieur [O] est propriétaire des lots 10, 13 et 14 dans la copropriété qui consistent en un local commercial, un local à usage de dépôt et une cour privative.

Il précise que le décompte des sommes dues, arrêté au 11 septembre 2023 mentionne une somme de 5.636,18 € comme étant due par Monsieur [O] au titre des charges de copropriété. Depuis cette date, les sommes dues par Monsieur [O] ont augmenté. Suivant un décompte arrêté au 18 avril 2024, il reste redevable de la somme globale de 6.727,13 €.

Le syndicat réclame en conséquence au tribunal de condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 6.727,13 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Monsieur [J] [L] [O] indique que, depuis de nombreuses années, la gestion de la copropriété et notamment les appels de fonds génèrent d’importants désaccords. Il indique que les décomptes produits par le syndic ne sont pas particulièrement clairs.

Monsieur [O] indique que le décompte produit par le syndic dans le cadre de la requête en injonction de payer du 11 septembre 2023 s’élevait à la somme de 4.805,83 €, ce qui ne correspond en aucune façon à la demande formulée à hauteur de 5.636,78 €.

Il indique que la reprise du solde des charges au 1er juillet 2017 d’un montant de 946,57 € qu’il a contestées sont aujourd’hui prescrites et par conséquent ne sauraient être intégrées dans le décompte sollicité.

Concernant les frais de façade, Monsieur [O] indique qu’à ce jour, plus de cinq ans après le vote des travaux, aucun ravalement n’a été effectué. Il précise que lors de l’assemblée générale du 16 mai 2023, il a été décidé de ne pas donner suite aux travaux précédemment votés. Dans ces conditions, la poursuite des travaux confiés à une autre entreprise n’était pas actée, en raison d’un défaut de fonds suffisants.

Selon lui, il est donc incontestable que l’appel de fonds relatif aux travaux de ravalement de façade n’a pas lieu d’être puisque ces travaux n’ont pas été et ne seront jamais réalisés. C’est donc à tort que le syndic fait apparaître des frais de façade à sa charge pour une somme de 2.963,52 €.

Monsieur [O] conteste également la facture XTREM CLEAN d’un montant de 810,00 € qui selon lui correspond à un dégât des eaux dans la cave provenant d’une colonne d’évacuation des eaux constituant une partie commune de la copropriété voisine.

Selon lui, à la date du 11 septembre 2023, son compte débiteur ne serait que de 830,95 €. Il précise ensuite qu’à la date du 30 juin 2023, le compte aurait dû faire apparaître un crédit de 4.818,18 € compte tenu des règlements opérés pour un montant total de 5.649,13 €.

Monsieur [O] indique ne pas occuper son appartement depuis de très nombreuses années ; celui-ci est inoccupé, de sorte qu’il ne comprend pas que des consommations d’eau lui soient facturées.

Il estime, dans ces conditions que les demandes au titre des charges impayées à son encontre s’avèrent parfaitement infondées et en tout état de cause, le montant des sommes y figurant est manifestement erroné.

Il demande au tribunal de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de lui faire injonction de communiquer l’ensemble des dépenses de la copropriété et de le condamner à lui payer la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, précisant que cette condamnation ne pourra être affectée au titre des charges devant être supportées par lui.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments de chacune des parties il convient de se reporter à leurs conclusions et écritures déposées lors de l’audience du 13 mars 2025 ; ceci par application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement du syndicat :

Il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [O] est propriétaire des lots n° 10, 13 et 14.

Selon le règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi le 15 avril 1971, le lot n° 10 consiste en un magasin à gauche (épicerie), aujourd’hui local commercial, au rez-de-chaussée, avec les 55/ 1200èmes des tantièmes de copropriété. Le lot n° 13 consiste en un dépôt avec chambre et les 96/1200èmes des tantièmes et le lot n° 14 consiste en une cour privative avec les 12/1200èmes des tantièmes. Les tantièmes de Monsieur [O] sont donc de 163/1200èmes.

Les tantièmes de Monsieur [O] sont identiques aujourd’hui et se retrouvent dans les appels de fonds produits aux débats. La répartition des charges se fait donc en fonction de ces tantièmes.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 80 du règlement de copropriété du 15 avril 1971, les copropriétaires versent au syndic :

— une avance de trésorerie permanente égale au quart du budget prévisionnel, exclusion faite des dépenses exceptionnelles telles que celles relatives à des travaux. Cette avance sera réajustée en plus ou en moins, lorsque le budget prévisionnel de l’exercice en cours présentera, par rapport à celle ayant servi de base de calcul de l’avance effectivement versée, une variation de plus de dix pour cent. La première avance sera calculée pour chaque lot par millième des parties communes.

— au début de chaque exercice, une provision qui, sous réserve des décisions de l’assemblée générale ne pourra excéder le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré,

— en cours d’exercice et au gré du syndic, soit en une ou plusieurs fois, une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit des provisions trimestrielles qui ne pourront chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré.

— des provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale, comme celle de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965 dans les conditions fixées par décision de ladite assemblée.

Les règles concernant les avances de trésorerie et les provisions sur charges sont donc clairement établies et les décisions une fois votées en assemblée générale s’appliquent à l’ensemble des copropriétaires, sans qu’ils ne puissent les remettre en cause pour quelque raison que ce soit.

En l’espèce, Monsieur [O], pour ne pas régler les avances de trésorerie et provisions sur charges qui lui incombent, avance plusieurs arguments.

Il indique en premier lieu que les décomptes produits par le syndic ne seraient pas clairs. Or, les relevés du compte de Monsieur [O] dans la copropriété sont très clairs. En débit figurent les avances de trésorerie ainsi que les provisions sur charges et en crédit les divers versements effectués par Monsieur [O] ; le syndic ne faisant qu’appliquer les décisions votées en assemblées générales à la majorité.

Concernant le ravalement de façade, en partie objet du litige entre la copropriété et Monsieur [O], celui-ci a été voté lors de l’assemblée générale du 25 avril 2019 et programmé pour le printemps 2020. Compte tenu de la crise sanitaire, il n’a pu être réalisé à cette date, mais n’a pas été pour autant abandonné. Ces informations ont été transmises par le syndic lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2021. Le syndic indique également que certains copropriétaires (dont fait certainement partie Monsieur [O]) présentent des soldes débiteurs importants, remettant en cause l’ordre de mission confié à l’entreprise pour ne pas la mettre en difficulté.

L’assemblée générale du 16 mai 2023 revient sur cette question du ravalement de façade en indiquant qu’elle retient la proposition de l’entreprise PRO ENDUIT 63 pour un montant de 12.190,75 €. Il est précisé dans cette résolution, qui n’a pas fait l’objet d’un vote, qu’après réception des travaux et validation des comptes par la prochaine assemblée générale, le solde créditeur du marché travaux sera reversé aux copropriétaires.

Rien ne permet donc de dire à Monsieur [O] que ce projet est abandonné et qu’il peut, unilatéralement, se dispenser de verser les sommes appelées par le syndic pour la réalisation des travaux conformément aux règles figurant dans le règlement de copropriété.

Monsieur [O] conteste également une facture XTREM CLEAN d’un montant de 810,00 €. Cette somme ne figure dans aucun des décomptes fournis au tribunal, de sorte que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il avance et alors que selon l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [O] conteste également des factures d’eau en indiquant qu’il n’occupe pas son appartement depuis de très nombreuses années et que celles-ci est inoccupé. Or Monsieur [O] ne possède pas d’appartement dans cette copropriété mais un local commercial, une réserve et une cour, de sorte qu’encore une fois, il ne rapporte pas la preuve de ce qu’il avance. Il a certainement l’eau dans son local commercial, mais ne fait pas allusion à celui-ci mais à un appartement qu’il ne possède pas, de sorte que les déductions qu’ils se permet de faire concernant l’eau ne sont pas possibles.

Monsieur [O] se trompe également lorsqu’il liste les chèques adressés au syndic entre 2017 et 2023 puisque dans sa liste figure deux fois le chèque n° 3832942 du 20 novembre 2020 d’un montant de 568,60 €.

Monsieur [O] ne rapporte donc aucune preuve à ses allégations alors que les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires est très clair et fait apparaître un compté débiteur de 6.727,13 € à la date du 18 avril 2024 que Monsieur [O] sera condamné à payer.

Le syndicat sollicite la condamnation de Monsieur [O] au paiement des intérêts au taux légal à compter de son assignation mais aucune assignation n’a été faite dans ce dossier, de sorte que les intérêts commenceront à courir à compter de la présente décision.

Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [J] [O] ou [J] [L] [O], qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aucune somme n’est sollicitée par le syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Conformément à l’article 1420 du Code de Procédure Civile, le jugement se substituera à l’ordonnance portant injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au Greffe et en premier ressort

DECLARE recevable mais non fondée, l’opposition formée par Monsieur [J] [L] [O] à l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 18 novembre 2023,

DIT que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 18 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], la somme de 6.727,13 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] [O] aux entiers dépens,

DBOUTE Monsieur [J] [L] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Odile PEROL Joël CHALDOREILLE