TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MESNIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MESNIER

■

Charges de copropriété

N° RG 26/01195 -

N° Portalis 352J-W-B7K-DBM26

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Janvier 2026

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet CITEAU, SAS, prise elle-même en la personne de son représentant légal, ,

[Adresse 2],

[Localité 2]

Représenté par Maître Jean-baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G836

DÉFENDERESSE

Madame, [H], [M],

[Adresse 3]

, [Localité 3]

Non représentée

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 26/01195 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBM26

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 10 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [H], [T] est propriétaire des lots n°2 et 43 dans l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires l’a faite assigner, selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation, au visa des articles 10, 10-1et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile, au paiement des sommes suivantes:

—  11 136,10 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 12 janvier 2026, augmentée des intérêts légaux à compter la mise en demeure du 5 septembre 2025

—  593,07 euros au titre des appels de fonds provisionnels rendus exigibles ;

—  480 euros en remboursement des frais nécessaires au recouvrement

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Mesnier.

À l’audience de plaidoiries du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris oralement les demandes et moyens formulés dans son assignation à laquelle il a indiqué s’en rapporter.

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme.

Citée suivant les modalités de l’article 658 du code de procédure civile (remise à étude), Mme, [H], [T] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 8 décembre 2025, visant la provision impayée du 4ème trimestre 2025 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Mme, [H], [T] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 197,67 euros.

Faute pour cette dernière d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant que Mme, [H], [T] est propriétaire des lots 2 et 43 dans l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

— les appels de fonds et appels de fonds travaux pour l’exercice 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juillet 2024 et 18 juin 2025 approuvant le budget prévisionnel 2025 et la répartition des appels de fonds travaux ;

— un décompte individuel de charges établi sur la période du 1er janvier 2025 au 12 janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 11 616,10 euros.

Il résulte de ces éléments que Mme, [H], [T] lui est redevable, déduction faite des frais de recouvrement, de la somme de 10 747,68 euros au titre des charges échues au 1er octobre 2025 (4ème appel provisionnel et 4ème appel travaux 2024 inclus).

Sont en revanche seules concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit en l’espèce l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025. Les provisions pour charges non encore échues relatives à l’exercice 2026 ne sont dès lors pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu’être débouté de sa demande en paiement des sommes de 197,69 et 11,20 euros correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice 2026.

Mme, [H], [T] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10 747,68 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Faute pour le demandeur de produire le bordereau d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 20 janvier 2026, date de signification de l’assignation.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre l’octroi d’une somme totale de 480 euros au titre des frais nécessaires.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 5 septembre 2025 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Si le syndicat produit aux débats une facture du syndic du 22 octobre 2025 d’un montant de 420 euros intitulée « VAC-PRIVATIVES PROCEDURE », il doit être relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Mme, [H], [T] sera donc condamnée à payer la somme de 60 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la défenderesse a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme, [H], [T], qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens avec autorisation donnée à M^e Mesnier de recouvrer ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe :

Condamne Mme, [H], [T] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] :

— la somme de 10 747,68 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025 (appels du 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026 ;

— la somme de 60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance

— la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme, [H], [T] aux dépens et autorise M^e Jean-Baptiste Mesnier à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] du surplus de ses demandes.

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026.

La Greffière La Présidente