Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 6 referes pdt, 29 avril 2025, n° 25/00282

TJ Clermont-Ferrand 29 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'E.U.R.L. [K] [N] est occupante sans droit ni titre et a ordonné son expulsion.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que le montant des loyers impayés n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement.
Accepté
Occupation illicite des locaux
La cour a jugé que l'occupation illicite justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de l'instance
La cour a condamné l'E.U.R.L. [K] [N] aux dépens de l'instance.
Accepté
Frais d'avocat
La cour a jugé équitable de condamner l'E.U.R.L. [K] [N] à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, ch. 6 réf. pdt, 29 avr. 2025, n° 25/00282
Numéro(s) :	25/00282
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mohamed KHANIFAR
Parties :	S.C.I. YASAR c/ - L' E.U.R.L. [ K ] [ N ]

Texte intégral

CG/CR/MLP

Ordonnance N°

du 29 AVRIL 2025

Chambre 6

N° RG 25/00282 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J7O6

du rôle général

S.C.I. YASAR

E.U.R.L. [K] [N]

M^e Mohamed KHANIFAR

GROSSE le

— M^e Mohamed KHANIFAR

Copie électronique :

— M^e Mohamed KHANIFAR

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

en présence de Madame [W] [G], Auditrice de Justice

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et lors du prononcé de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. YASAR, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— L’E.U.R.L. [K] [N], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 08 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement en date du 15 octobre 2024, la SCI YASAR a donné à bail mixte à l’EURL [K] [N] un local principal à usage commercial situé [Adresse 4] et un local annexe à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 10.000 euros hors taxes et hors charges payable pour la première fois le 1er janvier 2025.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 03 octobre 2024.

Déplorant l’absence de versement du dépôt de garantie par sa locataire, la SCI YASAR a, par acte en date du 13 novembre 2024, fait signifier à l’EURL [K] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 10.000 euros au titre du dépôt de garantie.

Par acte en date du 24 décembre 2024, la SCI YASAR a fait assigner l’EURL [K] [N] devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins notamment de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse ainsi que de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 04 février 2025, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Par suite, constatant l’absence de paiement des loyers par sa locataire, la SCI YASAR a, par acte en date du 12 février 2025, fait signifier à l’EURL [K] [N], un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 24.000 euros au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ce contexte que par acte du 21 mars 2025, la SCI YASAR a fait assigner l’EURL [K] [N] devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins notamment d’obtenir la résiliation dudit bail, l’expulsion de la société défenderesse, de même que sa condamnation à lui payer l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du 08 avril 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Assignée par remise de l’acte à étude, l’EURL [K] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

Prétentions et moyens

Aux termes de son assignation notifiée le 24 mars 2025 valant conclusions, la SCI YASAR demande au juge des référés de :

Constater la résiliation à la date du 13 mars 2025 du bail qui la lie à l’EURL [K] [N] ;Dire qu’en conséquence, l’EURL [K] [N] sera tenue d’évacuer les locaux lui appartenant, situés [Adresse 6] ;Ordonner à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par l’article L 431-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner l’EURL [K] [N] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre des arriérés de loyers ; Condamner l’EURL [K] [N] à lui payer une indemnité d’occupation de 10.000 euros HT par mois jusqu’à complète libération et remise des lieux dans l’état prévu au bail ; Condamner l’EURL [K] [N] aux dépens comprenant les frais de délivrance du commandement de payer en date du 12 février 2025 ; Condamner l’EURL [K] [N] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société demanderesse fait valoir, au visa des articles L 145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que l’EURL [K] [N] n’a pas réglé les sommes dues au titre des loyers impayés et ce, malgré un commandement de payer signifié le 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Il convient, en outre, de rappeler que les litiges intéressant les baux à usage mixte d’habitation et commercial régis par le code de commerce relèvent de la compétence du tribunal judiciaire de sorte que le juge des référés du tribunal judiciaire est compétent pour en connaître.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Enfin, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de ses demandes, la SCI YASAR produit le contrat de bail liant les parties en date du 15 octobre 2024 ainsi que le commandement de payer délivré le 12 février 2025 sur lequel figure un décompte.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît, tout d’abord, que les parties ont signé le 15 octobre 2024 un contrat de bail mixte portant sur un local principal à usage commercial situé [Adresse 3] et un local annexe à usage d’habitation situé [Adresse 9]. Le contrat contient une clause résolutoire en page 14 selon laquelle :

« en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant lui être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement des frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel.

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail. »

Il apparaît également qu’un commandement de payer a été signifié à l’EURL [K] [N] le 12 février 2025 pour un montant de 24.000 euros au titre des loyers impayés des mois de janvier et de février 2025. Ce commandement vise et reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, détaille le montant de la créance en mentionnant les échéances impayées et rappelle au débiteur la nécessité de régler les sommes sollicitées dans un délai d’un mois conformément à l’article L 145-41 du code de commerce. Il respecte donc les conditions légales.

L’assignation a été signifiée au preneur régulièrement, selon des modalités lui ayant permis d’en prendre connaissance et de comparaître. Il ressort de cet acte que l’EURL [K] [N] n’a pas payé les sommes visées dans le commandement de payer dans le mois suivant la notification de cet acte.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mars 2025, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Par suite de la résiliation du bail, l’EURL [K] [N] est occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe. Son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera autorisée, à défaut de libération volontaire des lieux.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aussi, il est acquis que l’erreur sur le décompte ne constitue pas en soi une cause de nullité du commandement de payer et qu’il appartient au juge de statuer sur le montant de la créance en la limitant à sa cause réelle.

En l’espèce, le commandement de payer indique que la somme totale due au titre de l’arriéré locatif s’élève à 24.000 euros, soit 12.000 euros par mois au titre des mois de janvier et de février 2025. Or, le contrat prévoit que « le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de CENT VINGT MILLE EUROS (120.000, 00 EUR) hors taxes que le preneur s’oblige à payer au domicile ou au siège du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui, en 12 termes égaux de DIX MILLE CINQ CENTS EUROS -SIC- (10.000, 00 EUR) hors taxes chacun. » Cette différence entre le montant du loyer écrit en chiffres (10.000 €) et celui écrit en toutes lettres (10.500 €) sur le contrat doit s’analyser en une erreur matérielle, de sorte que le montant du loyer, aux termes de cette clause non ambigüe, s’élève à 10.000,00 € hors taxes et hors charges tel qu’indiqué en chiffres.

Ainsi, et dans la mesure où la SCI YASAR sollicite la condamnation en paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’arriéré locatif, soit 10.000 euros par mois, il y a lieu de considérer que le montant du loyer hors taxes n’est pas sérieusement contestable, et de condamner l’EURL [K] [N] à payer à la SCI YASAR la somme provisionnelle de 20.000 euros au titre de la dette locative suivant décompte arrêté au 12 février 2025, mois de février inclus.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’EURL [K] [N] étant désormais occupante sans droit ni titre, cette occupation illicite cause nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit à la somme de 10.000 euros hors taxes.

En conséquence, il convient de condamner l’EURL [K] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI YASAR une indemnité d’occupation mensuelle de 10.000 euros à compter du mois de mars 2025 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs.

Sur les frais

L’EURL [K] [N] supportera la charge des dépens de l’instance en référé en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 février 2025.

L’équité commande de condamner l’EURL [K] [N] à payer à la SCI YASAR la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2024 entre la SCI YASAR et l’EURL [K] [N] à la date du 12 mars 2025 ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, l’expulsion de l’EURL [K] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1] si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ;

CONDAMNE l’EURL [K] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI YASAR la somme de VINGT MILLE EUROS (20.000 €) au titre des loyers impayés échus à la date du 12 février 2025, mois de février inclus ;

CONDAMNE l’EURL [K] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI YASAR une indemnité mensuelle d’occupation de DIX MILLE EUROS (10.000 €) hors taxe, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE l’EURL [K] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 12 février 2025 ;

CONDAMNE l’EURL [K] [N] à payer à la SCI YASAR la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,