TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00320 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JRNV

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

Monsieur [Z] [U], rep/assistant : M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, Madame [X] [U], rep/assistant : M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

C /

Monsieur [C] [G], Madame [R] [F], rep/assistant : M^e Caroline MEYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Olivier LE GAILLARD

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Olivier LE GAILLARD

M^e Caroline MEYER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 09 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [U]

4 rue Francis

97419 LA POSSESSION

représenté par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

Madame [X] [U]

4 rue Francis

97419 LA POSSESSION

représentée par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [G]

65 rue Verlaine

63100 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

Madame [R] [F]

65 rue Verlaine

63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Caroline MEYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé non daté avec effet au 8 juin 2020, Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U] ont donné à bail à Monsieur [C] [G] et à Madame [R] [F] un logement situé 65, rue Verlaine à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 880,00 €, provision sur charges comprise.

Madame [R] [F] a déposé le 9 novembre 2020 un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 17 décembre 2020. La Banque de France a orienté le dossier de Madame [F] vers une procédure de redressement personnel sans liquidation judiciaire. Ces mesures imposées ont été validées par la Banque de France et sont entrées en application le 11 février 2021. A cette date, la dette de loyer effacée était de 609,24 €.

Monsieur [C] [G] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 10 juin 2021. La Banque de France a orienté le dossier de Monsieur [G] vers une procédure de redressement personnel sans liquidation judiciaire. Ces mesures imposées ont été validées par la Banque de France et sont entrées en application le 5 août 2021. A cette date, la dette de loyer effacée était de 600,24 €.

La Commission de Surendettement des Particuliers du Puy-de-Dôme précisait à Monsieur [C] [G] et à Madame [R] [F] que si, pendant les deux ans qui suivent la décision d’effacement total des dettes, le locataire paie son loyer et ses charges aux termes convenus, le bail est maintenu. A défaut, il est automatiquement résilié et le bailleur peut reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion.

Les bailleurs indiquent que Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] ne s’étant pas acquittés des loyers, il leur a été adressé, le 14 décembre 2023, une mise en demeure à chacun.

La dette n’ayant pas été régularisée, le 22 décembre 2023, les bailleurs ont fait signifier, à chacun des locataires, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.306,76 € en ce qui concerne Monsieur [G] et pour un montant en principal de 2.697,52 € en ce qui concerne Madame [F].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [G] et de Madame [R] [F] le 22 décembre 2023

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U] ont fait assigner Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater que Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer qui leur a été signifié dans le délai des deux mois impartis par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— constater en principal l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par les locataires à leurs obligations et notamment à celle de payer les loyers ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 4.131,22 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner Monsieur [C] [G] à la somme de 609,24 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation ;

Soit un total de 4.131,22 €,

— condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] au paiement d’une somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2024.

A l’audience Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U] maintiennent leurs demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 janvier 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.850,78 € pour Monsieur [G] et à 6.241,54 € pour Madame [F]. Ils s’opposent à tout délai de paiement.

Madame [R] [F] ne conteste pas les défauts de règlement des loyers. Elle indique que les propriétaires ont refusé de signer un plan d’apurement et qu’en conséquence elle ne pourra plus bénéficier de la CAF dès le début de l’année 2025. Elle sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette ainsi que des délais pour quitter les lieux. Elle précise être sans emploi mais indique avoir repris le règlement des loyers courants outre la somme de 150,00 € en sus depuis le mois de septembre 2024. Elle indique également que depuis plusieurs mois les propriétaires refusent d’entretenir les bien et de procéder aux travaux qui sont à leur charge. Selon, elle, une fuite sur le toit provoque des écoulements importants dans le garage ; la canalisation de la douche de l’étage fuit dans les toilettes situées au-dessous ; la canalisation de la douche du sous-sol fuit également ; un radiateur du bas ne tient pas au placo et est donc inutilisable ; la baie vitrée de la terrasse ne ferme plus en raison d’un affaissement du mur.

Elle précise que l’un de ses enfants, âgé de 4 ans est lourdement handicapé en raison d’une maladie neurologique (syndrome de west) et que son état nécessite impérativement, soit une maison individuelle soit un appartement dans un immeuble sans ascenseur. Elle demande, en conséquence, de lui allouer un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et un délai de 12 mois pour quitter les lieux et indique n’y avoir lieu à un article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [C] [G] reconnaît également le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement. Il indique avoir un C.D.I. en restauration et propose de verser une somme de 200,00 € par mois en plus du loyer courant pour solder la dette locative.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe avant l’audience. Il ressort de celui-ci que le couple a des revenus mensuels de l’ordre de 3.401,87 €. Le couple a déposé une demande de logement social depuis août 2022. Le couple a eu un rendez-vous avec le service logement de la Ville de CLERMONT-FERRAND ainsi qu’avec l’ADIL. Le diagnostic confirme les dires de Madame [R] [F] et de Monsieur [C] [G], notamment concernant le handicap de l’un des enfants qui bénéficie de l’AEEH.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. D’après le diagnostic social et financier reçu au tribunal le 6 juin 2024, il n’existait, à cette date, aucune mesure de traitement de la situation du couple auprès de la commission de surendettement des particuliers mais il semblerait, sans que cela ne soit justifié, qu’un nouveau dossier ait été déposé auprès de la Commission.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] s’étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U] produisent un décompte arrêté au 7 janvier 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.241,54 €. Ils sollicitent cependant la condamnation de Monsieur [G], seul, au paiement de la somme de 6.850,78 € puisqu’ils rajoutent pour lui, la somme de 609,24 € effacée suite à la décision de la Banque de France.

Le décompte qu’ils produisent à l’audience fait état d’un effacement, le 16 mars 2023, d’une somme de 609,24 € pour Monsieur et Madame suite à la décision de la commission de surendettement applicable au 11 février 2021concernant Madame [R] [F]. Cependant Monsieur [G] a bénéficié le 5 août 2021 d’un effacement de la somme de 600,24 €, or cette somme n’a jamais été portée au crédit du compte. Dans la mesure où les deux concubins sont solidairement responsables du paiement des loyers en vertu du bail, que cette solidarité a été demandée dans l’assignation, qui n’est pas spécialement très claire quant aux sommes demandées, et qu’ils règlent les loyers ensemble, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [G] à une somme supérieure, tel que cela est demandé par les bailleurs. En conséquence, Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 6.241,54 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [Z] [U] et de Madame [X] [U] est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] seront donc condamnés à leur payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U] justifient avoir régulièrement signifié le 22 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.306,76 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 22 février 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, dans la mesure où, à la date de l’audience, les locataires ont repris le paiement du loyer courant et versent une somme en plus de celui-ci en vue d’apurer l’arriéré locatif ; compte tenu de leurs revenus tels qu’ils résultent du diagnostic social et financier, mais également de la situation de l’enfant prénommé [D], il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [G] et à Madame [R] [F] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif, ceci afin de leur permettre de quitter les lieux ainsi qu’ils le souhaitent et l’on demandé.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par les bailleurs, la résolution du bail étant acquise à la date du 22 février 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [G] et de Madame [R] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, les bailleurs seraient alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U], en l’occurrence la somme mensuelle de 962,89 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection ;

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation du bail non daté avec effet au 8 juin 2020 entre Monsieur [Z] [U] et Madame [X] [U], d’une part, et Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F], d’autre part, à compter du 22 février 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] à payer solidairement à Monsieur [Z] [U] et à Madame [X] [U] la somme de 6.241,54 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 173,00 € et DIT qu’à la trente-sixième (36ème) et dernière échéance Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] s’acquitteront du solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent ;

DIT qu’après règlement de la somme de 6.241,54 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 22 février 2024 et Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [C] [G] et de Madame [R] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 65, rue Verlaine à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] à la somme mensuelle de 962,89 € à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à Monsieur [Z] [U] et à Madame [X] [U] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNE Monsieur [C] [G] et Madame [R] [F] à payer in solidum à Monsieur [Z] [U] et à Madame [X] [U] la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, des commandements de payer, des notifications à la CCAPEX et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection