TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00049 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J23C

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Mai 2025

Madame [K] [Z] épouse [U] rep/assisté : M^e Michel Antoine SIBIAUD

C /

Madame [G] [C], Monsieur [E] [P] [N]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Michel Antoine SIBIAUD

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Michel Antoine SIBIAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [I] [V], auditrice de justice ;

Après débats à l’audience du 27 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 22 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [K] [Z] épouse [U], demeurant 5 Lieudit Les Pernettes, 63190 ORLEAT

comparante en personne assistée par M^e Michel Antoine SIBIAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [G] [C], demeurant 36 avenue Albert et Elisabeth, 2ème étage, 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [P] [N], 32 rue Jeanne d’Arc, 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 février 2024, [K] [U] a donné à bail à [G] [C] un logement situé 36 Avenue Albert et Elisabeth à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros, provision sur charges comprise.

Le 10 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1520 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 10 septembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2024, [K] [U] a fait assigner [G] [C] ainsi que [E] [P] [N] en qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner l’expulsion de [G] [C] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [G] [C], solidairement avec [E] [P] [N], à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 2360 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 novembre 2024.

Lors de l’audience, [K] [U] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4040 euros.

[G] [C] et [E] [P] [N], assignés en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[K] [U] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [G] [C].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[G] [C] et [E] [P] [N] ont été assignés en l’étude de commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 834 du Code de Procédure Civile permet au Cuge des Contentieux de la Protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de [K] [U].

Or, [K] [U] justifie avoir régulièrement signifié le 10 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1520 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 10 novembre 2024.

[G] [C] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour [K] [U], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [G] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[K] [U] produit un décompte arrêté au 27 mars 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4040 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [K] [U] est établie tant dans son principe que dans son montant. [G] [C] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la présente ordonnance, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[G] [C] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [K] [U], soit la somme de 440 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur l’engagement de la caution

En l’espèce, il apparaît que le cautionnement produit n’est pas conforme aux exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que celui-ci n’est pas susceptible d’engager solidairement [E] [P] [N] avec la locataire.

En conséquence, [K] [U] sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire formée à l’encontre de [E] [P] [N].

Sur les autres demandes

[G] [C], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 10 novembre 2024 du bail conclu le 16 février 2024 entre [K] [U] et [G] [C],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de [G] [C] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 36 Avenue Albert et Elisabeth à Clermont-Ferrand, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS [G] [C] à payer à [K] [U] la somme provisionnelle de 4040 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [G] [C] à la somme mensuelle de 440 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNONS à verser à [K] [U] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS [G] [C] à payer à [K] [U] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 10 septembre 2024, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS [K] [U] du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection