TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/08863 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKII

Jugement du 21 Mars 2025

N° : 25/271

[D] [B]

C/

[J] [G]

[O] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e VERDAN

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e ONGIS

COPIE à la Préfecture

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [D] [B]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [G]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par M^e Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES

Mme [O] [V]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par M^e Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2021, Monsieur [D] [B], représenté par son mandataire la SARL BLOT GESTION, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] concernant un logement situé [Adresse 13] à [Adresse 8] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.200 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.573,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] le 15 mai 2024.

Par assignations du 26 juillet 2024, Monsieur [D] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 6.433,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2024,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [D] [B], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 janvier 2025, s’élève désormais à 12.674,02 euros. Monsieur [D] [B] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seuls trois paiements partiels de 1.000 euros, 200 euros et 700 euros étant intervenus.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à l’octroi d’un délai pour l’expulsion des locataires, ceux-ci ne démontrant aucune perspective d’évolution.

Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de bien vouloir :

• A titre principal, leur accorder un délai de paiement selon les modalités suivantes :

o 100 euros par mois jusqu’à l’extinction totale de la dette locative, en plus du loyer et des charges courantes,

• Par conséquent, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail, et dire que si les délais sont respectés et que les loyers et charges courants sont acquittés, le prononcé de la résiliation du bail et de l’expulsion sera réputé n’avoir jamais existé,

• A titre subsidiaire, accorder à Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] un délai d’un an pour quitter le logement,

• En tout état de cause, débouter Monsieur [D] [B] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

• Dire et juger que chacun conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens,

• Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les défendeurs exposent qu’ils bénéficiaient de revenus confortables mais que la société de Monsieur [G] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire le 24 avril 2024. Les locataires précisent qu’ils ont cinq enfants et justifient bénéficier de revenus mensuels à hauteur de 3.041,56 euros au titre des prestations de la caisse d’allocations familiales tandis que Madame [V] reçoit 1.300 euros d’allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE) par mois.

Ils indiquent, par ailleurs, que Monsieur [G] a créé une nouvelle entreprise dont il ne tire, pour le moment, aucun revenu, tandis que Madame [V] recherche un emploi.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Le rapport d’enquête sociale réalisé le 3 janvier 2025 a mis en évidence que Monsieur [G] et Madame [V] perçoivent ensemble des allocations pour un montant total de 2.619,26 euros, et que le loyer résiduel s’élève à 693 euros. Le couple élève ses cinq enfants âgés de 12 ans, 9 ans, 7 ans, 2 ans et 2 ans. Il a été conseillé aux locataires de reprendre le paiement des loyers courants et de mettre en place un plan d’apurement de la dette locative qui s’élève à un montant de l’ordre de 12.000 euros au jour de l’enquête.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [D] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.573,32 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2024.

1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, n’ayant effectué que des paiements partiels.

Des délais de paiement, qui seraient ainsi nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier et des pièces versées aux débats par les défendeurs, que les revenus du foyer de Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette locative qui soit satisfaisant au regard de la loi et des intérêts du bailleur.

Il convient en effet de constater que, malgré des revenus de 2.619 euros et un résiduel de loyer de 693 euros, les loyers ne sont pas acquittés et la dette locative est très importante.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [D] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions […] ».

Aux termes de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] entraînera des conséquences particulièrement graves, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer. Par ailleurs, il convient de considérer que les locataires ont effectué plusieurs paiements, évitant ainsi d’alourdir encore la dette locative.

Il convient donc de porter à 4 mois, contre 2 mois selon les modalités de l’article L.412-1, le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 janvier 2025, Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] lui devaient la somme de 12.674,02 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] ne contestent pas le montant de leur dette et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée par l’indexation de 1.328,58 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 3 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [D] [B] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande présentée par Monsieur [D] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette locative et au vu de l’octroi d’un délai d’expulsion de 4 mois contre 2 mois selon les modalités classiques, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 14 juillet 2024 la résiliation du bail conclu le 6 septembre 2021 entre Monsieur [D] [B], représenté par son mandataire la SARL BLOT GESTION d’une part, et Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 12]dit « [Adresse 10] à [Adresse 8] [Localité 1] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au lieudit « [Adresse 9] » à [Adresse 8] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

PROROGE de deux mois le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit un délai total maximum de quatre mois pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 4 mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 12.674,02 euros (douze mille six cent soixante-quatorze euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 1.328,58 euros (mille trois cent vingt-huit euros et cinquante-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 3 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [O] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 mai 2024 et celui des assignations du 26 juillet 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge