CG/MLP

Jugement N°

du 02 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00316 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KAO3

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE SAINT PIERRE

c/

[U] [S]

M^e Marie-françoise VILLATEL

GROSSE le

— M^e Marie-françoise VILLATEL

Copie électronique :

— M^e Marie-françoise VILLATEL

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et lors du prononcé de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE SAINT PIERRE sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [U] [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 1er Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’indivision [S] / [T] est propriétaire d’un lot correspondant à un parking situé dans la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE située [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par l’indivision aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par acte en date du 03 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, a assigné monsieur [U] [S] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de gestion courante du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2024, condamner à titre provisionnel, l’indivision [S] / [T] — Monsieur [U] [S] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE la somme de 1 168,18 € correspondant aux charges impayées arrêtées au 27 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressée le 26 novembre 2024 par le Conseil dudit Syndicat, cette somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir,condamner pareillement à titre provisionnel l’indivision [S] / [T] — Monsieur [U] [S] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE, compte-tenu de la déchéance du terme, la Somme globale de 70,89 € (somme représentant les provisions sur charges dues au titre de l’exercice comptable 2025, soit les trois derniers trimestres) en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété,condamner à titre provisionnel l’indivision [S] / [T] — Monsieur [U] [S] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil,condamner l’indivision [S] / [T] — Monsieur [U] [S] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,dire que les frais et dépens seront à la charge de l’indivision [S] / [T] — Monsieur [U] [S], en ceux compris l’ensemble des sommes dues en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de mise en demeure de payer par Avocat du 20 novembre 2024 pour un montant de 75 €,dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996, devront être supportées par la défenderesse en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.A l’audience du 13 mai 2025, les débats se sont tenus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

Par ordonnance de référé en date du 10 juin 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le demandeur à formuler des observations sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de personnalité juridique de l’indivision, l’inopposabilité de la décision à intervenir à tous les indivisaires, à défaut de mise en cause de ceux-ci, la désignation dans le dispositif de l’assignation de « l’indivision [S] / [T] – Monsieur [U] [S] », posant un problème d’identification des parties, l’absence de solidarité présumée entre indivisaires et les demandes de condamnation formulées à titre provisionnel.

Les débats se sont tenus à l’audience du 1er juillet 2025.

Par acte en date du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE a signifié des conclusions modificatives à monsieur [U] [S].

Au terme de ses conclusions modificatives, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE a repris ses demandes initiales en précisant toutefois qu’elles étaient dirigées non pas à l’encontre de l’indivision mais exclusivement à l’encontre de monsieur [U] [S], dont le seul nom figure sur l’acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [S] n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par le demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux pour la somme totale de 1097,29 euros selon décompte arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 26 novembre 2024. Il sollicite en outre, compte-tenu de la déchéance du terme, la somme globale de 70,89 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

Convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 27 mai 2022 par LRAR + AR retourné Procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2022 + AR retourné Convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 03 avril 2023 par LRAR + AR retourné Procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 avril 2023 + AR retourné Convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 28 mai 2024 par LRAR + AR retourné Procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2024 + AR signé Mise en demeure de payer par LRAR d’IMMOBILIER GERGOVIA à l’indivision [S]/[T] du 11 octobre 2024 Mise en demeure de payer par LRAR de M^e VILLATEL à l’indivision [S]/[T] du 26 novembre 2024 + AR retourné non distribué Relevé de compte copropriétaire arrêté au 27 mars 2025.En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 1er janvier 2025 2025 justifie d’un solde débiteur de la somme de 1073,66 euros au 26 novembre 2024, date de la dernière mise en demeure, et de la somme de 1097,29 euros au 1er janvier 2025.

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Le décompte précité fait apparaître quatre mises en demeure pour un montant total de 195 euros, qu’il convient de déduire.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 878,66 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 878,66 euros au titre des seules charges impayées selon décompte arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 26 novembre 2024.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au Syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de ce qui précède qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2024 qui fait état de l’approbation des comptes et travaux de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025.

La mise en demeure notifiée à monsieur [S] par le syndicat des copropriétaires portait sur l’exercice du 1er janvier 2023 au 26 novembre 2024.

Monsieur [S] ne peut donc être condamné au paiement de provisions non encore échues pour l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025, qui n’était pas en cours au moment de la mise en demeure.

Par conséquent, les demandes tendant à cette fin seront rejetées.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 195 euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, comprenant quatre mises en demeure, en date des 22 avril 2021 (45 euros), 25 août 2021 (45 euros), 11 octobre 2024 (30 euros) et 26 novembre 2024 (75 euros).

En conséquence, monsieur [S] sera condamné à payer la somme de 195 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte du 27 mars 2025.

3/ Sur la demande dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel.

Il résulte de ce qui précède que la demande à ce titre n’est pas suffisamment justifiée dès lors que le syndicat ne rapporte pas la preuve cumulative de la mauvaise foi du défendeur et d’un préjudice spécifique indépendant du retard au paiement, ni d’une précédente condamnation du défendeur témoignant d’une défaillance récurrente de sa part.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Monsieur [S] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de HUIT CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES (878,66 €) au titre des seules charges impayées selon décompte arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 26 novembre 2024.

CONDAMNE monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS (195 €) en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE SAINT PIERRE sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [U] [S] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,