TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06141 – N° Portalis DBW3-W-B7H-37LQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [E]

née le 26 Mai 1973, demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 6 mai 2021, la société anonyme (SA) Logis Méditerranée a donné à bail à Madame [L] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour un loyer de 655,95 euros et une provision sur charges de 92,93 euros.

Le 28 juin 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Logis Méditerranée a fait signifier à Madame [L] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SA Logis Méditerranée, représentée par son Directeur général, a fait assigner Madame [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 6.356,93 euros comptes arrêtés au 30 août 2023, avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 14 mars 2024, la SA Logis Méditerranée, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 11.280,03 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai, tant de paiement que pour quitter les lieux, au regard de l’importance de la dette locative.

Représentée par son conseil, conformément à ses conclusions n° 1, Madame [L] [E] a sollicité des délais de paiement et pour quitter les lieux.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 septembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Logis Méditerranée justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 10 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 14) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2023, pour la somme en principal de 4.714,05 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2023.

Madame [L] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 854,55 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner Madame [L] [E] à son paiement à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [E] reste devoir, après déduction des frais, la somme de 11.280,03 euros, à la date du 11 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [L] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [L] [E] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 11.280,03 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés et aux indemnités d’occupation au 11 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de délais de paiement

En l’absence de reprise du versement du loyer courant et de tout versement depuis le 21 décembre 2022, les demandes de délais de paiement seront rejetées, en application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux en cas d’expulsion chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [L] [E] justifie de ses démarches aux fins de relogement et joint à ce titre une attestation de renouvellement départemental d’une demande de logement locatif social en date du 12 mars 2024.

Elle avance les problèmes de santé de Monsieur [W] [K], domicilié chez elle, indiquant qu’il s’agit de son fils.

Au regard de la date de l’assignation, il convient d’accorder à Madame [L] [E] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande relative aux actes d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Madame [L] [E] sera condamnée à payer à la requérante la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2021 entre la SA Logis Méditerranée, d’une part et Madame [L] [E] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le troisième [Localité 5], sont réunies à la date du 29 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [L] [E] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux en application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Logis Méditerranée pourra, cinq mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cent cinquante quatre euros et cinquante cinq centimes (854,55 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à verser à la SA Logis Méditerranée la somme de onze mille deux cent quatre-vingt euros et trois centimes (11.280,03 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés et aux indemnités d’occupation au 11 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [L] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux actes d’exécution à venir ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer à la SA Logis Méditerranée la somme de cent cinquante euros (150 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,