TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

11 Mars 2025

2ème Chambre civile

72Z

N° RG 23/06983 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KRTB

AFFAIRE :

[I] [B]

C/

[W] [M]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [I] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [W] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Fadigui DEMBELE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

INTERVENANT :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par Mme [W] [M], syndic bénévole

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Fadigui DEMBELE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [B] est propriétaire d’un studio destiné à la location situé au 1er étage d’un immeuble en copropriété au [Adresse 1] à [Localité 2].

Cette copropriété, composée de quatre copropriétaires, est actuellement administrée, en qualité de syndic bénévole, par Madame [W] [M] qui est également propriétaire occupante de l’appartement situé aux deuxième et troisième étages de l’immeuble.

Le 23 août 2021, Madame [I] [B] a écrit à Madame [W] [M] notamment pour lui signaler que les infiltrations en provenance de sa terrasse qui avaient entraîné un dégât des eaux dans son studio n’étaient pas résolues, malgré les travaux de peinture réalisés par son locataire. Madame [I] [B] a précisé qu’il lui était impossible en l’état de louer son studio.

Madame [I] [B] a fait adresser une relance par son avocat le 3 septembre 2021.

Elle a sollicité en référé l’organisation d’une expertise judiciaire qui a été ordonnée le 6 mai 2022, au contradictoire de Madame [W] [M] et du syndicat des copropriétaires. Monsieur [N] [D], désigné pour y procéder, a établi son rapport le 5 septembre 2023.

Le 26 septembre 2023, Madame [I] [B] a fait assigner Madame [W] [M] devant le tribunal judiciaire de RENNES pour obtenir la réalisation sous astreinte de travaux d’étanchéité sur la terrasse de l’intéressée et l’indemnisation des préjudices subis.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, Madame [I] [B] demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1240 et suivants du code civil, de :

“Enjoindre à madame [W] [M], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification du jugement à intervenir, de rendre étanche la terrasse de son appartement sis [Adresse 1] à [Localité 2] par la réalisation de travaux d’étanchéité réalisés par un étancheur professionnel,

Condamner madame [W] [M] au paiement de la somme de 17.683,40 euros en réparation des préjudices subis, somme à parfaire en cours d’instance, à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts légaux à valoir sur cette somme à compter du 1 er juillet 2021, la capitalisation des intérêts, et les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, sous réserve de majoration en cours d’instance,

Condamner madame [W] [M] au paiement de la somme de 5.040 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Débouter madame [M] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

Condamner madame [W] [M] aux entiers dépens, en ce compris de référé, d’expertise judiciaire (la somme de 4.291,00 euros) et de procédure”.

Madame [I] [B] reprend le détail des difficultés rencontrées et des démarches amiables entreprises en vain. Elle se prévaut des conclusions du rapport d’expertise judiciaire pour établir que la responsabilité personnelle de Madame [W] [M] est engagée, sur le fondement des articles 1240, 1242 et 544 du code civil et en raison de troubles anormaux du voisinage. Elle précise que l’intéressée est fautive d’avoir une terrasse fuyarde à l’origine des désordres apparus dans son studio. Elle considère également comme blâmable son inertie à vouloir entreprendre tous travaux.

Madame [I] [B] s’oppose à la contre expertise sollicitée par Madame [W] [M] en faisant principalement valoir que les critiques formulées par l’intéressée à l’encontre de l’expert judiciaire ne sont justifiées par aucun élément technique.

De même, en réponse à l’argumentation adverse, Madame [I] [B] maintient que la terrasse litigieuse est une partie privative et non commune. Elle fait observer que Madame [W] [M] use de tout temps, de manière privative et exclusive de cette terrasse qui est dépendante de son seul lot. Madame [I] [B] ajoute que Madame [W] [M] n’avait jusqu’alors jamais remis en cause le caractère privatif de cette terrasse.

Pour justifier l’indemnisation sollicitée, Madame [I] [B] invoque un préjudice économique correspondant à la perte de revenus locatifs compte tenu de l’impossibilité de louer son studio. Elle chiffre cette perte à 15 120 euros à parfaire en cours d’instance, sur la base d’un loyer mensuel de 420 euros par mois. Elle fait état également d’un préjudice de 563,40 euros lié aux travaux de remise en état des lieux après désordre, ainsi que d’un préjudice moral qu’elle évalue à 2000 euros. Madame [I] [B] ne conteste pas avoir mis en vente son studio, mais précise qu’aucun acquéreur n’est intéressé en raison de son état et de la persistance de désordres.

En défense, aux termes de conclusions n°6 notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, Madame [W] [M], tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante du syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux, demande au tribunal de :

“In limine litis ordonner une contre-expertise en désignant un nouveau expert-judiciaire ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Recevoir Madame [M] en ses demandes et les dire bien fondées ;

débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes ;

Constater que la terrasse litigieuse constitue une partie commune de la copropriété ;

Écarter toute responsabilité de Madame [M] en tant que copropriétaire et syndic bénévole dans la réalisation de tout préjudice matériel ou moral invoqué par la demanderesse ;

Condamner Madame [B] à payer à Madame [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Écarter en tout état de cause l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Condamner Madame [B] aux entiers dépens”.

“In limine litis”, Madame [W] [M] réclame une contre expertise en faisant valoir que le rapport de Monsieur [D] n’est pas de nature à éclairer le tribunal. Elle explique, principalement, qu’aucune infiltration provenant de sa terrasse située au sud n’affecte l’appartement de Madame [I] [B] et que les travaux préconisés par l’expert ne sont pas réalisables compte tenu de la configuration des lieux.

A défaut, Madame [W] [M] conteste l’origine des désordres invoquée par Madame [I] [B]. Elle soutient que la configuration des lieux ne permet pas de mettre en cause la terrasse litigieuse. Elle fait notamment observer que le studio de Monsieur [S], voisin de celui de Madame [I] [B] et situé juste en dessous de la terrasse, n’a subi aucune infiltration. Elle ajoute avoir fait intervenir, en tant que syndic, une entreprise, le 17 septembre 2022, pour nettoyer les gouttières qui débordaient.

Madame [W] [M] affirme également que la structure de la terrasse qui est attenante aux murs est classée partie commune de la copropriété en vertu du règlement de copropriété en son chapitre 2 A. Elle soutient que la terrasse n’est pas une partie privative. Elle ajoute que l’étanchéité de la terrasse fait partie du gros oeuvre dont la charge incombe à la copropriété.

Madame [W] [M] conteste par ailleurs l’inertie qui lui est reprochée. Elle dit avoir fait réaliser des travaux d’étanchéité, même si elle admet avoir “sans doute été mal conseillée”. Elle fait état d’autres démarches.

Elle conteste enfin le préjudice invoqué par Madame [I] [B] au titre de la perte de chance de location en indiquant que le studio de l’intéressée est en vente. Elle ajoute que si des réparations avaient été réalisées au niveau du plafond, le studio aurait pu être reloué. Elle conteste de même le préjudice moral invoqué en contestant toute intertie.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 novembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2025, puis mise en délibéré au 11 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

En préambule, il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires, représenté par Madame [W] [M], syndic bénévole, de son intervention volontaire aux côtés de Madame [W] [M] en son nom personnel.

I – Sur les demandes principales :

1) Sur la contre expertise sollicitée :

En l’espèce, Monsieur [D] est un professionnel de la construction. Ses constatations et conclusions sont claires, précises et argumentées.

Par un dire de son conseil en date du 29 juin 2023, Madame [W] [M] avait déjà, au cours des opérations d’expertise judiciaire, formulé des contestations identiques à celles formulées dans le cadre de la présente procédure. Ces contestations ont toutes été rejetées par l’expert judiciaire qui a maintenu que la terrasse de l’appartement de Madame [W] [M] n’était pas revêtue d’un complexe d’étanchéité répondant aux règles de l’art, l’expert précisant que “le point de non-conformité le “plus” important et “gênant” se situe au droit de la porte-fenêtre (qui sert de trop-plein quand l’évacuation d’eaux pluviales ne suffit pas) qui se trouve à la verticale des infiltrations affectant l’appartement de Madame [B]” (page 29 de son rapport).

Les plans joints au rapport d’expertise judiciaire confirment l’emplacement de la porte-fenêtre à la verticale des infiltrations constatées dans l’appartement de Madame [I] [B] (page 13 du rapport).

Celle-ci établit également que ces infiltrations persistent malgré les travaux de nettoyage de gouttières invoqués par Madame [W] [M], ce que démontre un constat établi le 4 juin 2024 par Maître [F], commissaire de justice (sa pièce 26).

Un rapport de recherche de fuite réalisé le 16 septembre 2021 à la demande de l’assureur de Madame [I] [B] (sa pièce 24) confirme également que les infiltrations situées au niveau du plafond de l’entrée du studio de l’intéressée sont liées à de la rétention d’eau située à l’entrée de la terrasse de l’appartement de Madame [W] [M], au niveau de la porte fenêtre.

Madame [W] [M] conteste cette origine, mais ne fournit strictement aucun élément technique, ni aucune autre preuve pour corroborer ses affirmations. Elle produit plusieurs devis concernant des travaux sur la terrasse, mais ne produit aucune facture permettant de déterminer quel professionnel aurait réalisé les travaux examinés par l’expert judiciaire (seulement une facture d’achat de carrelage, sans prestation de pose).

En conséquence, rien ne justifie de réaliser une contre expertise, laquelle ne ferait que retarder l’issue du litige.

2) Sur la responsabilité de Madame [W] [M] :

Selon un principe jurisprudentiel constant tiré de l’article 544 du code civil, désormais codifié à l’article 1253 du même code, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action en responsabilité civile fondée sur ce principe est une action extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à celui qui se dit victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Par ailleurs, l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit que chaque propriétaire copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les plans produits dans le cadre de l’expertise judiciaire mentionnent le caractère privatif de la terrasse litigieuse, laquelle n’est accessible qu’en passant par l’intérieur de l’appartement de Madame [W] [M] situé au 2ème étage.

Le règlement de copropriété produit par Madame [I] [B] (sa pièce 1),dont Madame [W] [M] se prévaut également dans ses conclusions, est un acte sous signature privée établi le 28 février 1984.

Aux termes de ce règlement, pris en son chapitre 2, paragraphe B (page 3), “les parties privatives d’un lots sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Elles comportent, dans les lieux constituant ce lot : (…) [entre autres] les barres d’appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les terrasses, le toit terrasse, les grilles, les abat jour, les jalousies”.

En conséquence, la terrasse litigieuse, laquelle est accessible seulement depuis le lot appartenant à Madame [W] [M], constitue bien une partie privative, et non commune.

Comme déjà indiqué ci-dessus, l’expertise judiciaire a permis d’établir, sans doute possible, que les infiltrations affectant l’appartement de Madame [I] [B] trouvent leur origine dans les défauts manifestes de l’étanchéité de la toiture-terrasse privative de l’appartement de Madame [W] [M].

L’expert a précisément détaillé les non-conformités relevées par rapport à la norme applicable, soit le DTU 43.1., en joignant des photographies pour les illustrer. Il a plus particulièrement retenu, en page 25 de son rapport :

— l’absence de pente générale,

— un seul dispositif d’évacuation des eaux pluviales, qui plus est trop petit, le minimum étant de 80 mm,

— une traversée par conduit non étanchée,

— le seuil de la porte-fenêtre d’accès à la terrasse est plus bas que la terrasse, de sorte que le trop-plein naturel s’effectue à l’intérieur de l’appartement, juste au-dessus de l’entrée de l’appartement de Madame [I] [B].

L’expert a de même précisément indiqué les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres en préconisant l’intervention impérative d’un étancheur professionnel (pages 26 et 27 de son rapport). Madame [W] [M] estime impossible la réalisation des travaux ainsi préconisés, mais ne produit aucun avis technique pour le démontrer. Il faut donc s’en tenir aux conclusions de l’expert judiciaire qui est un professionnel du bâtiment.

En définitive, la responsabilité de Madame [W] [M] à titre personnel est bien engagée à raison des infiltrations subies dans le studio de Madame [I] [B].

Celles-ci existent au moins depuis l’été 2021 et persistent encore à ce jour comme le démontre le constat précité dressé le 4 juin 2024 par Maître [F].

Il est donc nécessaire de condamner Madame [W] [M] à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire en faisant intervenir un étancheur professionnel, et ce sous astreinte compte tenu de la durée écoulée. Il est néanmoins nécessaire de laisser un minimum de temps à Madame [W] [M] pour organiser les travaux litigieux.

Les infiltrations présentes dans le studio de Madame [I] [B] sont à l’origine de moisissures qui en font un logement non décent à la location, ce que confirment tant l’expert judiciaire que l’attestation d’un agent immobilier produite par l’intéressée (ses pièces 17 et 21).

Ainsi, la perte de revenus locatifs subie par Madame [I] [B] est établie et en lien direct avec les infiltrations dont la responsabilité incombe à Madame [W] [M] seule.

La valeur locative du studio a été évaluée à 420 euros par mois, charges de 9 euros incluses. Le studio n’est plus loué depuis le mois de juillet 2021, soit depuis trois ans à la date d’établissement du constat réalisé par Maître [F].

En conséquence, la perte subie par Madame [I] [B] s’établit à 15 120 euros (= 420€ x 12 mois x 3 ans).

Madame [I] [B] invoque des travaux de remise en état d’un montant de 563,40 euros, mais ne justifie pas suffisamment avoir effectivement supporté le règlement de ces travaux. La seule facture qu’elle produit (sa pièce 22) est libellée au nom de son précédent locataire et la lettre de réclamation que Madame [I] [B] a adressée le 23 août 2021 à Madame [W] [M] (sa pièce 14) confirme que c’est son locataire qui a fait intervenir un peintre.

Dans le doute, il convient de rejeter la demande de ce chef.

Le préjudice moral invoqué par Madame [I] [B] n’est pas non plus établi, sachant que le présent litige est essentiellement de nature économique. La demande de ce dernier chef doit également être rejetée.

En définitive, il convient de condamner Madame [W] [M] à verser à Madame [I] [B] la somme de 15 120 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

II – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [M], partie principalement perdante, doit supporter les dépens, en ce compris ceux du référé préalable et les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [D].

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [B] les frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci, les infiltrations subies étant anciennes et persistantes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DONNE acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic bénévole, de son intervention volontaire,

REJETTE la demande de contre-expertise présentée par Madame [W] [M],

CONDAMNE Madame [W] [M] à faire réaliser les travaux destinés à remédier au défaut d’étanchéité de la terrasse privative de son appartement au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2],

PRECISE que ces travaux devront être réalisés :

— par un étancheur professionnel,

— conformément aux préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport en date du 5 septembre 2023 (cf ses pages 26 et 27),

— le tout dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte à la charge de Madame [W] [M] d’un montant de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai et pendant une durée totale de 60 jours, délai à l’issue duquel il pourra être fixé une nouvelle astreinte par le juge de l’exécution,

CONDAMNE Madame [W] [M] à verser à Madame [I] [B] la somme de 15 120 euros en réparation de son préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE le surplus de la demande de dommages et intérêts de Madame [I] [B],

CONDAMNE Madame [W] [M] aux dépens, en ce compris ceux du référé préalable et les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [D],

CONDAMNE Madame [W] [M] à verser à Madame [I] [B] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,