Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 cabinet 1, 27 mars 2025, n° 24/04056

TJ Clermont-Ferrand 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Carence du vendeur à signer l'acte authentique
Le tribunal a constaté que la vente était parfaite dès la signature du compromis, car les conditions suspensives avaient été réalisées et le vendeur n'a pas justifié son absence.
Rejeté
Absence de preuve des fruits perçus
Le tribunal a estimé que la demanderesse n'a pas démontré la nature ni le montant des fruits à restituer, et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Résistance abusive et manque à gagner
Le tribunal a jugé que la demanderesse n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice ni la nature de son activité, entraînant le rejet de la demande de dommages-intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, ch. 1 cab. 1, 27 mars 2025, n° 24/04056
Numéro(s) :	24/04056
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel TOURRET
Parties :	S.C.I. [ Localité 7 ] IMMO c/ S.C.I. MANSOUR 63

Texte intégral

LNB/CT

Jugement N°

du 27 MARS 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 24/04056 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYYG / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.C.I. [Localité 7] IMMO

Contre :

S.C.I. MANSOUR 63

Grosse : le

M^e Emmanuel TOURRET

Copies électroniques :

M^e Emmanuel TOURRET

Copie dossier

M^e Emmanuel TOURRET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.C.I. [Localité 7] IMMO

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représente par M^e Emmanuel TOURRET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. MANSOUR 63

[Adresse 4]

[Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laura NGUYEN [Z], Juge,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 16 Décembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu le 20 février 2025 puis prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 11 mars 2024, établi par Maître [B] [K], notaire à [Localité 8], la S.C.I. MANSOUR 63, vendeur et Monsieur [H] [P], acquéreur, ont signé un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2], cadastré section LY numéro [Cadastre 6], pour un prix convenu de 280 000 € (140 000 € pour la partie à usage de commerce et 140 000 € pour la partie à usage d’habitation).

Il était convenu de réaliser le financement au moyen d’un prêt immobilier. L’acte prévoyait, en outre, une faculté de substitution, au profit de toute autre personne physique ou morale que l’acquéreur se réservait de désigner.

Il était indiqué également qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique aurait lieu, au plus tard, le 11 juin 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 5 septembre 2024, Maître [B] [K] a mis en demeure la S.C.I. MANSOUR 63 de venir signer l’acte de vente, le vendredi 13 septembre 2024, à l’office notarial. Le courrier rappelait qu’un rendez-vous avait été fixé le jour même, après ajournement sollicité par la société venderesse, pour cause de départ en vacances, mais que le représentant de ladite société ne s’est pas rendu à l’office notarial, sans prévenir de son absence. Le courrier est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Par acte du 13 septembre 2024, Maître [K] a constaté l’absence de comparution et la carence de la S.C.I. MANSOUR 63.

Par acte de commissaire de justice, signifié le 15 octobre 2024 selon acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, la S.C.I. [Localité 7] IMMO a fait assigner la S.C.I. MANSOUR 63 devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et a demandé sur le fondement des articles 1583, 1589 et 1196 du code civil, de juger parfaite la vente de l’ensemble immobilier suivant :

à [Adresse 11], un immeuble à usage commercial et d’habitation comprenant un sous-sol comprenant une grande cave ; au rez-de-chaussée, une partie cuisine avec une salle de restauration, WC ; au premier étage, un appartement de type T2 ; au second étage, un appartement de type T3 ; figurant au cadastre section [Cadastre 13], lieu-dit [Adresse 1], surface 00 ha 01 a 15 ca ; intervenue le 11 mars 2024 pour un prix de 280 000 € ;entre la S.C.I. MANSOUR 63, société civile immobilière au capital de 1000 €, dont le siège est à [Adresse 10], identifiée au SIREN sous le numéro 838949998 et immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Clermont-Ferrand, venderesse ;et Monsieur [H] [P], gérant salarié, époux de Madame [R] [C], demeurant à [Adresse 9], né à Ghomrassen (Turquie) le 21 novembre 1976, de nationalité tunisienne, marié à la mairie de [12], le 24 décembre 2014, sous le régime de la séparation de biens, substitué par la S.C.I. [Localité 7] IMMO, dont le siège est à [Adresse 10], identifiée au SIREN sous le numéro 987840006 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés Clermont-Ferrand, représentée par Monsieur [H] [P], demeurant à [Adresse 9], agissant en qualité de gérant de la société.

Elle a également demandé au tribunal de :

Juger que le jugement à intervenir entre les parties vaudra vente et sera publié à la diligence auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;Condamner la S.C.I. MANSOUR 63, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à restituer à la S.C.I. [Localité 7] IMMO les fruits du bien litigieux dont la propriété est établie au profit de cette dernière, à compter du 11 juin 2024 ;La condamner à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celle-ci ;Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la S.C.I. MANSOUR 63 en tous les dépens ;Condamner la S.C.I. MANSOUR 63 à payer à la S.C.I. [Localité 7] IMMO une indemnité de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune conclusion n’ayant été notifiée au cours d’instance, les demandes de la S.C.I. [Localité 7] IMMO demeurent celles contenues aux termes de son assignation.

La S.C.I. MANSOUR 63 n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 novembre 2024 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 décembre 2024 et mise en délibéré au 20 février 2025. Le délibéré a été prorogé au 27 mars 2025, par mention au dossier.

DISCUSSION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Sur le caractère parfait de la vente

En application des dispositions de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Selon l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1196 du code civil prévoit, par ailleurs, que, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. Toutefois le débiteur de l’obligation de délivrer en retrouve la charge à compter de sa mise en demeure, conformément à l’article 1344-2 et sous réserve des règles prévues à l’article 1351-1.

Il convient d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire, si bien que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554).

Les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente (Cass. 3e civ., 27 mars 2008, n° 07-11.721)

En l’occurrence, la S.C.I. MANSOUR 63 et Monsieur [H] [P] ont signé, le 11 mars 2024, un compromis de vente portant sur l’ensemble immobilier litigieux, devant notaire.

Cet acte prévoit le paiement d’un prix de 280 000 € et des conditions suspensives : les conditions suspensives de droit commun et une condition liée à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur, auprès de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes ou tout établissement bancaire, la réception de l’offre devant intervenir, au plus tard, le 13 mai 2024.

Le compromis de vente indique, en page 29, les modalités de réitération authentique de la vente. Il est indiqué, qu’en « cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 11 juin 2024 par le ministère de Maître [B] [K], notaire soussigné moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement ».

Il est précisé que « la date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en œuvre de la stipulation de pénalités stipulée aux présentes. »

Par ailleurs, le compromis précise, en page 36, que « les parties entendent utiliser la possibilité qui est réservée par l’alinéa deux de l’article 1196 du Code civil pour différer le transfert de propriété à la date de la signature de l’acte authentique de vente. »

Si l’acte prévoit une faculté de rétractation pour l’acquéreur, en revanche, aucune clause de dédit au bénéfice du vendeur n’est prévue.

Il ne ressort pas de la procédure que la société venderesse ait entendu remettre en cause la vente, le courrier de mise en demeure du notaire du 5 septembre 2024 mentionnant simplement que celle-ci avait sollicité un report de la date de réitération de la vente, prévue initialement au 19 juin 2024.

L’acte de carence dressé par le notaire, le 13 septembre 2024, indique expressément que l’acquéreur n’a pas usé de sa faculté de rétractation, mais qu’il a, en revanche, exercé sa faculté de substitution contractuelle, la [14] [Localité 7] IMMO venant aux droits de Monsieur [H] [P].

Il est précisé que le notaire a bien reçu de l’acquéreur les fonds nécessaires à la réalisation de la vente, en ce compris l’argent représentatif de l’emprunt bancaire hypothécaire obtenu auprès de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes. Le notaire confirme que « les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenue, à l’exception de documents vainement réclamés au VENDEUR et dont il est seul détenteur. »

Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que les parties étaient parvenues à un accord sur la chose vendue et son prix à la date de signature du compromis et que cet accord n’a pas été ultérieurement remis en cause de sorte que la vente était parfaite dès sa signature.

A ce titre, il ne saurait y avoir report du transfert de propriété à la réitération de la vente sous la forme notariée sous peine de violation des dispositions légales susvisées, et, alors que cette réitération n’a pas eu lieu du seul fait de la venderesse tandis que l’acquéreur s’était acquitté de l’intégralité des obligations mises à sa charge.

La demanderesse a bien respecté le délai d’un mois prévu au compromis pour saisir la juridiction, par suite de la carence du vendeur.

La vente sera donc dite parfaite au 11 mars 2024.

Sur les autres demandes

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

La S.C.I. [Localité 7] IMMO sollicite la restitution des fruits du bien litigieux, sous astreinte, à compter du 11 juin 2024. Elle ne précise pas de quels fruits il s’agit, ni leur montant et ne s’explique pas sur cette date, bien qu’il soit possible de considérer que celle-ci est liée à la date fixée dans le compromis de vente, pour la réitération authentique de la vente.

Par ailleurs, elle entend obtenir paiement d’une somme de 10 000 €, à titre de dommages-intérêts, « pour résistance abusive et du fait du manque à gagner pour l’exploitation du local commercial ».

S’agissant des fruits à restituer, il appartient à la S.C.I. [Localité 7] IMMO de rapporter la preuve de ses prétentions. Or, elle ne démontre absolument pas que des fruits auraient été perçus sur l’immeuble litigieux par la défenderesse et n’explique pas leur nature. Il sera rappelé que la défenderesse n’a pas été touchée par l’assignation, celle-ci, pourtant régularisée à l’adresse de son siège social, qui se trouve être l’adresse du bien litigieux, ayant été signifiée selon acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.

S’agissant de la résistance abusive alléguée, de la même manière, il lui appartient de rapporter la preuve de la faute de la défenderesse et d’un préjudice en découlant. L’existence d’un manque à gagner, non expliqué et non caractérisé, pour l’exploitation du local commercial, n’est absolument pas démontrée, en l’espèce.

La juridiction ignore même la nature de l’activité que la S.C.I. [Localité 7] IMMO souhaite développer, celle-ci ne le précisant à aucun moment dans son assignation et ne pourrait, à ce titre, que procéder par voie de supposition, qu’aucune pièce ne viendrait pour autant étayer.

En l’absence de démonstration de ses prétentions, la S.C.I. [Localité 7] IMMO ne peut qu’en être déboutée.

Sur les mesures accessoires

La S.C.I. MANSOUR 63 succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de condamner la S.C.I. MANSOUR 63 à payer à la S.C.I. [Localité 7] IMMO une somme que l’équité commande de fixer à 1300 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire s’applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DECLARE parfaite la vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], concernant un immeuble à usage commercial et d’habitation, figurant au cadastre section [Cadastre 13], lieu-dit [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 01 a 15 ca, intervenue le 11 mars 2024 pour un prix de 280 000 €, entre :

la S.C.I. MANSOUR 63, société civile immobilière au capital de 1000 €, dont le siège est à [Adresse 10], identifiée au SIREN sous le numéro 838949998 et immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Clermont-Ferrand, venderesse ;

et Monsieur [H] [P], gérant salarié, époux de Madame [R] [C], demeurant à [Adresse 9], né à Ghomrassen (Turquie) le 21 novembre 1976, de nationalité tunisienne, marié à la mairie de [12], le 24 décembre 2014, sous le régime de la séparation de biens, substitué par la S.C.I. [Localité 7] IMMO, dont le siège est à [Adresse 10], identifiée au SIREN sous le numéro 987840006 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés Clermont-Ferrand, représentée par Monsieur [H] [P], demeurant à [Adresse 9], agissant en qualité de gérant de la société ;

DIT que le présent jugement vaut vente et sera publié par la partie la plus diligente auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

DEBOUTE la S.C.I. [Localité 7] IMMO de sa demande tendant à voir condamner la S.C.I. MANSOUR 63, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à lui restituer les fruits du bien litigieux dont la propriété est établie à son profit, à compter du 11 juin 2024 ;

DEBOUTE la S.C.I. [Localité 7] IMMO de sa demande tendant à voir condamner la S.C.I. MANSOUR 63 à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celle-ci ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. MANSOUR 63 à payer à la S.C.I. [Localité 7] IMMO la somme de 1300 € (mille trois cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. MANSOUR 63 aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT