Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 10 juillet 2025, n° 25/00283

TJ Clermont-Ferrand 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale des locaux par les locataires.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que l'arriéré locatif était dû et a ordonné le paiement de la somme établie.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée pour réparer le préjudice subi par le bailleur.
Accepté
Dépens et frais de l'instance
La cour a décidé que les locataires devaient supporter les frais de l'instance, conformément à l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 10 juil. 2025, n° 25/00283
Numéro(s) :	25/00283
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBN3

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [T] [E], Monsieur [Y] [E]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [C] [U], auditeur de justice et de [O] [N], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [T] [E], demeurant 6 rue Sous les Ors, 63360 GERZAT

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [E], demeurant 6 rue Sous les Ors, 63360 GERZAT

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 mars 2015, l’Ophis du Puy-de-Dôme a donné à bail à Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] un logement situé 6 RUE SOUS LES ORS – Bâtiment A – Logement n°17 – 4ème étage – 63360 GERZAT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 601,41 euros, provision sur charges comprise.

Le 18 novembre 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.173,29 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] le 07 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, l’Ophis du Puy-de-Dôme a fait assigner Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 2.394,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025 (déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 93,11 euros),

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts de droit, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 janvier 2025.

Lors de l’audience, l’Ophis du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 mai 2025 l’arriéré ne s’élève désormais plus qu’à la somme de 560,18 euros, déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 153,30 euros.

Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 18 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.173,29 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 18 janvier 2025.

Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 12 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 560,18 euros après déduction des frais de poursuites à hauteur de 153,30 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis du Puy-de-Dôme est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’Ophis du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 680 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 50 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 19 mars 2015 entre l’Ophis du Puy-de-Dôme d’une part et Madame [T] [E] ainsi que Monsieur [Y] [E] d’autre part à compter du 18 janvier 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 6 RUE SOUS LES ORS – Bâtiment A – Logement n°17 – 4ème étage – 63360 GERZAT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] à payer solidairement à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 560,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 153,30 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] à la somme mensuelle de 680 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’Ophis du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [T] [E] et Monsieur [Y] [E] à payer in solidum à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 18 novembre 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’Ophis du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection