TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/10421 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YROQ

JUGEMENT DU 11 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires Résidence EUROPE représenté par son syndic SERGIC

[Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LA CASE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Véronique michèle METANGMO, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 07 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La Case est propriétaire d’un bien au sein d’une copropriété appelée résidence Europe, située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la SCI La Case différentes mises en demeure de payer les charges de copropriété et les provisions pour charge.

Par acte d’huissier signifié le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Europe située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] a assigné la SCI La Case devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 25 août 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires de la résidence Europe située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] demande au tribunal de :

— débouter la SCI La Case de ses demandes et conclusions,

— condamner la SCI La Case à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Europe sis [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 1] :

— la somme de 12 881,86 € au titre de l’arriéré de charges et provisions sur charges et travaux de copropriété, arrêté au 1er août 2025,

— la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SCI La Case aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose notamment les arguments suivants, au visa des articles 10 et suivants et 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 :

— En tant que copropriétaire, la SCI La Case est tenue de participer aux charges de copropriété et appels de charges qui ont été votés par les assemblées générales. Le syndicat des copropriétaires verse au débat le décompte de charge à compter du 1er avril 2023 et les différents appels et il sera constaté que la SCI La Case n’a jamais procédé à un paiement des charges courantes, malgré son calcul faussé qui lui permet d’affirmer qu’elle serait créditrice du syndicat des copropriétaires.

— La défense de la SCI La Case repose notamment sur des confusions volontaires, assimilant des appels de fonds à des décomptes de charges dues.

— Un arrêt de la cour d’appel de Douai du 21 décembre 2023 a arrêté une condamnation au 8 février 2023, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires n’avait pas réclamé des régularisation de charges de 2020, 2021 et 2022 et des appels de charges liés au chauffage, ce que la cour d’appel a expressément souligné.

— Cet arrêt n’a jamais accordé à la SCI La Case de moratoire pour solder la première dette de charges de copropriété arrêtée au 8 février 2023 pour 13 980,25 €. Les règlements opérés par la SCI La Case ont donc été imputés sur cette précédente dette et non sur les charges courantes.

— Enfin, si la SCI La Case affirme ne pas être connectée au réseau de chauffage, il convient de distinguer les frais de consommation de chauffage et les charges de chauffage (frais d’entretien, de réparations, etc), que le règlement de copropriété répartit en fonctions des tantièmes, fixés dans un tableau.

— L’attitude de la SCI La Case cause au syndicat des copropriétaires des difficultés de trésorerie qui justifient une condamnation pour résistance abusive d’un montant de 1500 €.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 mai 2025 par voie électronique, la SCI La Case demande au tribunal de :

— exclure les six premières lignes du décompte dont la date d’écriture est antérieure au 1er avril 2023, soit un montant de 2553,84 € ;

— créditer le compte de la SCI La Case des deux versements de 2000 € du 6 octobre 2023 et 2000 € du 16 février 2024, soit au total la somme de 4000 € ;

— créditer le compte de la SCI La Case du règlement de 10398,54 euros saisie par l’huissier et qui proviennent de l’indemnité de l’assurance ;

— exclure les deux charges de chauffage non justifiées sur les sommes de 1182,71€ en date du 1er décembre 2023 et 712,58€ en date du 1er décembre 2024, soit un total de 1895,29 €.

A l’appui de ses demandes, elle se fonde notamment sur les arguments suivants :

— Un arrêt du 21 décembre 2023 l’a condamnée à payer la somme de 13 980,25 € au titre des charges impayées arrêtées au 8 février 2023 outre 2500 € de dommages et intérêts et 4000 € au titre des frais irrépétibles. Dès le 23 janvier 2024, elle a reçu une mise en demeure de régler la somme de 4300,61 € au titre des sommes exigibles depuis. Dès lors, le nouveau décompte ne saurait comprendre des opérations antérieures au 8 février 2023 et notamment des régularisations au titre des années 2020, 2021 ou 2022.

— La pièce n°6 du syndicat des copropriétaires est un décompte présentant un solde de 23 606,15 € avec un relevé mentionnant une opération du 18 janvier 2023 qu’il faut écarter. Compte tenu du solde présenté la 15 mars 2024 (pièce 14 du demandeur) pour un montant de 29 823,26 € incluant 6500 € au titre des frais irrépétibles et des dommages et intérêts qui ont fait l’objet d’un moratoire, et 1182,71 € au titre de l’appel de chauffage, le solde est en réalité de 29 823,26 € – (23 606,15 € + 6 500 € + 1182,71 €), soit un solde créditeur de 1465,60 € pour la SCI La Case.

— Le syndicat des copropriétaires repose sur une « comptabilité d’engagement à partie double » qui implique que toutes les opérations soient enregistrées au moment de leur survenance, si bien que la saisie de 10 398,54 € en date du 18 août 2020, postérieure au jugement du 30 janvier 2020.

— L’article 3 B du règlement de copropriété dit que les charges de chauffage sont réparties entre les copropriétaires bénéficiant du chauffage centrale et du service de l’eau chaude, ce qui n’est pas le cas de la SCI La Case.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 17 septembre 2025.

La SCI La Case a fait parvenir le 29 septembre 2025 des conclusions sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture, demande à laquelle xx s’est opposé par conclusions du 30 septembre 2025.

Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La SCI La Case affirme que le jour de la clôture, il est apparu que le syndic a procédé le 12 septembre 2025 par imputation au crédit de son compte à des régularisations partielles des charges afférentes aux exercices 2021, 2022, 2023 et 2024.

Elle considère que ces régularisations modifient le solde global, passé de 16 960,45 € au 30 août 2025 à 14 291,64 € le 17 septembre 2025 et qu’elles constituent une cause grave révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Le syndicat des copropriétaires fait quant à lui valoir que de simples écritures comptables ne constituent pas une cause grave et que le tribunal ne peut rouvrir les débats à chaque appel de charges trimestriels.

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, si le compte de la SCI La Case a pu être modifié suite à une régularisation partielle de charges dans le cadre des appels trimestriels, une telle circonstance ne justifie pas la réouverture des débats, le tribunal étant saisi par le syndicat des copropriétaires d’une demande arrêtée au 1er août 2025 qui justifie le cas échéant une condamnation en deniers et quittances valables pour tenir compte des inévitables ajustements intervenus entre les dernières conclusions et la décision.

La demande de la SCI La Case sera donc rejetée.

I. Sur les demandes principales de XX

A. Sur la demande de paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblée générale de 2023,

Il convient d’examiner successivement les différents arguments de la SCI La Case.

1° Sur les charges de chauffage central et d’eau chaude

Contrairement à ce qu’affirme la SCI La Case, il ressort de l’extrait du règlement de copropriété qu’elle produit elle-même que ces charges, pour les appartements, seront réparties dans les proportions fixées dans la colonne « charge de chauffage » du tableau II, non produit par la SCI La Case.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

2° Sur les demandes tendant à créditer son compte de la saisie du 18 août 2020 et des deux chèques de 2000 €

Il ressort du procès-verbal de saisie-attribution du 18 août 2020 que la saisie de 6 652,32 € (et non 10 398,54 € comme l’affirme la SCI La Case) a été effectuée en vertu d’un jugement du tribunal de grande instance de Lille en date du 7 mai 2018 et d’un arrêt définitif de la cour d’appel de Douai du 30 janvier 2020.

Le courrier de la SCI La Case adressé à l’huissier pour contester cette somme ne peut emporter aucune incidence.

Les sommes saisies à ce titre en exécution de l’arrêt du 30 janvier 2020 ne peuvent donc être imputées sur le compte de la SCI La Case pour les charges courantes depuis le 9 février 2023.

Par ailleurs, si la SCI La Case affirme avoir procéder à deux chèques de 2000 €, elle n’en rapporte aucune preuve.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

3° Sur les conséquences de l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 21 décembre 2023 arrêtant une condamnation au 8 février 2023

Contrairement à ce qu’affirme la SCI La Case, la pièce n°6 du 1er avril 2023 est constituée d’un relevé de compte qui mentionne un solde 23 606,15 € au 15 mars 2023 qui dépend d’opérations antérieures au 18 janvier 2023 et donc à la date arrêtée par l’arrêt de la cour d’appel, mais il est ensuite uniquement procédé à un appel de fonds des charges courantes pour 74,26 € du 1er avril 2023 au 30 juin 2026 et du fonds Alur exigible au 1er avril 2023.

De plus, rien ne permet de considérer que la somme de 6500 € correspondant aux frais irrépétibles et aux dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire aurait pu faire l’objet d’un moratoire comme le prétend la SCI La Case.

Le tribunal observe que le dispositif de l’arrêt litigieux, qui a autorité de chose jugée, portait sur les charges impayées arrêtées au 8 février 2023. Il ne se prononçait pas sur les régularisations des années 2020, 2021 et 2022 qui ont été appelées par des appels du 12 mai 2022, du 7 octobre 2022 et du 15 octobre 2022 et qui ne figuraient pas dans le décompte produit devant la cour d’appel.

Il n’y a donc pas lieu de retrancher ces régularisations.

Il convient donc de débouter la SCI La Case de ses demandes tendant à exclure les premières lignes du décompte écrites avant le 1er avril 2023, de créditer son compte des deux versements du 6 octobre 2023 et du 16 février 2024 poru un total de 4000 €, de la saisie de 10 398,54 € et des charges de chauffage et de faire droit l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges et provisions sur charges et travaux de copropriété, arrêté au 1er août 2025.

B. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Par ailleurs, il ressort de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil que le droit d’agir en justice ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts qu’en cas de fraude ou d’intention de nuire.

En l’espèce, les différentes décisions produites par la SCI La Case démontrent que celle-ci, depuis 2018 au moins, ne s’acquitte que très rarement de ses charges, obligeant le syndicat des copropriétaires à la poursuivre en justice régulièrement sans jamais réussir à apurer le déficit de trésorerie. Elle utilise en outre des arguments manifestement erronées, faussant des citations dans les documents qu’elle produit elle-même, à l’instar du règlement de copropriété et du procès-verbal de saisie-attribution, confirmant ainsi une intention purement dilatoire.

Il convient dès lors de condamner la SCI La Case à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre de la résistance abusive.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI La Case, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard des éléments déjà développés, il apparaît inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés en justice pour faire valoir ses droits. Il convient donc de condamner la SCI La Case à lui payer la somme de 2000 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

DEBOUTE la SCI La Case de ses demandes tendant à exclure les premières lignes du décompte écrites avant le 1er avril 2023, de créditer son compte des deux versements du 6 octobre 2023 et du 16 février 2024 pour un total de 4000 €, de la saisie de 10 398,54 € et des charges de chauffage,

CONDAMNE la SCI La Case à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Europe située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 12 881,86 € au titre des charges, provisions sur charges et travaux de copropriété arrêtée au 1er août 2025,

CONDAMNE la SCI La Case à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Europe située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 1500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI La Case aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI La Case à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Europe située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 24/10421 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YROQ

Syndicat des copropriétaires Résidence EUROPE représenté par son syndic SERGIC

C/

S.C.I. LA CASE prise en la personne de ses représentants légaux

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.