TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00176 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J62I

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [H] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 20 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [U], demeurant 221 Boulevard du Jeu de Paume, Etage 2, Logement 6, 63270 VIC-LE-COMTE

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 septembre 2008, l’OPHIS a donné à bail à Mme [Z] [U] un logement situé n°6, sis 221 boulevard du Jeu de Paume à VIC LE COMTE (63270), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,55 euros, provision sur charges non comprise.

Suivant un avenant n°1 au bail signé le 10 septembre 2008, M. [H] [U] a repris le logement de sa mère décédée en 2020.

Le 16 mai 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.975 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [U] le 02 mai 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, l’OPHIS a fait assigner M. [H] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [H] [U] à lui payer les sommes suivantes :

* 1.527,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* 250 euros à titre de dommages-intérêts,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec indexation périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05 décembre 2024.

Lors de l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1.336,81 euros.

Elle expose que M. [H] [U] n’a effectué aucun règlement depuis novembre 2023, qu’il n’a pas renvoyé l’attestation d’assurance habitation et l’enquête OPS/SLS de sorte que des pénalités sont appliquées en plus du SLS d’office. Elle explique que M. [H] [U] ne se manifeste pas malgré les relances amiables et contentieuses mais qu’il a réglé le SLS de janvier et février 2025 lors des deux derniers prélèvements automatiques.

M. [H] [U] assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [H] [U].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [H] [U] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 16 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.975 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 16 juillet 2024.

M. [H] [U] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [H] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 11 mars 2025 et dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation. Il doit donc être jugé recevable. Ce décompte fixe l’arriéré locatif à la somme de 1.336,81 euros déduction faite des frais de justice à hauteur de 190,70 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis du Puy-de-Dôme est établie dans dans son principe et dans son montant à hauteur de 1.087,01 euros (après déduction des sommes non justifiées telles que la télérelève mensuelle à hauteur de 249,80 euros et application de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail). En ce qui concerne la télérelève, il convient de préciser que la simple mention d’un index sur un avis d’échéance émanant du bailleur n’est pas un élément suffisant pour justifier du montant sollicité à ce titre et ce d’autant plus que l’Ophis n’a pas produit que l’avis d’échéance du mois d’octobre 2024 et février 2025. Pour le surplus, ces documents permettent d’établir que les montants mis à la charge de M. [H] [U] correspondent au loyer indexé augmenté des provisions sur charges contractuellement prévues et au supplément du loyer solidarité de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire d’autres sommes du décompte de l’Ophis.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [H] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 520,01 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers.

Sur les autres demandes

La demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [H] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 septembre 2008 entre l’OPHIS et Mme [Z] [U] puis selon un avenant n°1 entre l’OPHIS et M. [H] [U] à compter du 16 juillet 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [H] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis n°6, situé 221 boulevard du Jeu de Paume à VIC LE COMTE (63270), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [H] [U] à payer à l’OPHIS la somme de 1.087,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [H] [U] à la somme mensuelle de 520,01 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [H] [U] à payer à l’OPHIS la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 16 mai 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection