TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/56755 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2V4Q

N° : 2-CB

Assignation du :

06 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 février 2024

par Frédéric LEMER GRANADOS, vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Clémence BREUIL, greffier.

DEMANDERESSE

Madame [P] [W] épouse [U]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Barbara SUREAU GIRODON, avocat au barreau de PARIS – #D0313

DEFENDERESSE

La S.A.R.L PRESSING DES PRINCES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie NADAL, avocat au barreau de PARIS – #E0703

DÉBATS

A l’audience du 04 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, vice-président, assisté de Clémence BREUIL, greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte notarié du 7 octobre 1981, les époux [U] ont donné à bail commercial un local sis [Adresse 2] à Madame [N] qui l’a cédé à Madame [J] [L].

Un renouvellement du bail a été signé entre les époux [U] et Madame [J] [L] à compter du 6 octobre 2008 pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 5 octobre 2017.

Par acte notarié du 28 janvier 2010, le droit au bail a été cédé à la société LEADER PRESSING, aujourd’hui dénommée S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES.

Aucun renouvellement n’étant intervenu par la suite, le bail s’est prolongé tacitement, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce.

Le 22 septembre 2022, les époux [U] ont délivré un congé avec offre de renouvellement de bail commercial à la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES, avec un nouveau loyer à compter du 1er avril 2023 fixée à la somme annuelle, hors taxes et hors charges, de 35.280,00 €, soit 42.336,00 € TTC, outre le règlement d’une provision sur charge annuelle de 4.540,00 €, le tout payable trimestriellement et d’avance, à compter du 1er avril 2023.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023 un commandement de payer la somme globale de 46.678,81 €, selon décompte joint, au titre des loyers et charges échus au 3ème trimestre 2023 inclus.

C’est dans ces conditions que se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Madame [P] [W] épouse [U] a, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, fait assigner la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir notamment (à titre principal), aux visas des dispositions des articles R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, L. 145-3, L. 145-9 et L. 145-41 du code de commerce, de l’article R. 145-41 du code de commerce, de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, du congé avec offre de renouvellement du 22 septembre 2022 et du commandement de payer du 6 juillet 2023, constater l’acquisition de la clause résolution insérée au bail et visée dans le commandement de payer du 6 juillet 2023, ordonner l’expulsion immédiatement de la société PRESSING DES PRINCES et de tous occupants de son chef, condamner celle-ci à payer à Madame [P] [U] la somme provisionnelle de 45.190,88 € avec intérêts à compter du 6 juillet 2023, et fixer l’indemnité d’occupation trimestrielle due par la société PRESSING DES PRINCES à la somme de 12.140,75 € jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

A l’audience du 4 janvier 2024, et selon conclusions déposées le jour de l’audience et soutenues oralement, Madame [P] [W] épouse [U] demande au juge des référés de Paris de :

«Vu l’article R211-4 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Vu les articles L145-4, L145-9 et L145-41 du Code de Commerce,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu le commandement de payer en date du 6 juillet 2023,

Au principal,

RENVOYER les parties à se mieux pourvoir.

Cependant, dès à présent,

Vu l’urgence et les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le commandement de payer en date du 6 juillet 2023 visant la clause résolutoire insérée dans le bail,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et visée dans le commandement de payer en date du 6 juillet 2023.

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate de la société PRESSING DES PRINCES et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNER la société PRESSING DES PRINCES à régler à Madame [P] [U] la somme provisionnelle de 56 932,92 € avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 6 juillet 2023.

SUBSIDIAIREMENT, CONDAMNER la société PRESSING DES PRINCES à régler à Madame [P] [U] la somme provisionnelle de 31 424,52 € avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 6 juillet 2023.

FIXER l’indemnité d’occupation trimestrielle due par la société PRESSING DES PRINCES à la somme de 12 523,52 € et ce jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

SUBSDIAIREMENT, FIXER cette indemnité d’occupation trimestrielle due par la société PRESSING DES PRINCES à la somme de 6.863,00 €, sur la base du loyer antérieur au renouvellement,

CONDAMNER en tant que de besoin la société PRESSING DES PRINCES à régler cette indemnité à Madame [P] [U].

CONDAMNER la société PRESSING DES PRINCES au paiement à Madame [P] [U] d’une somme de 5000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et financier, à titre provisionnel.

ENJOINDRE la société PRESSING DES PRINCES de faire procéder à la réparation de la fuite provenant du local qu’elle exploite par une société de plomberie spécialisée sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours après signification de l’ordonnance à intervenir.

REJETER toutes demandes, fins et conclusions de la société PRESSING DES PRINCES ? CONDAMNER la société PRESSING DES PRINCES à régler à Madame [P] [U] la somme de 5 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNER en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement en date du 6 juillet 2023 soit la somme de 296,63 € et de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur la demande de nullité de l’assignation, qu’en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Elle précise que :

— en l’espèce, la société PRESSING DES PRINCES est représentée par son avocate, qui est son conseil habituelle depuis 2019, qui s’est manifestée aussitôt après l’audience du 18 octobre 2023 et qui a rédigé des conclusions dans son intérêt pour l’audience de renvoi du 4 janvier 2024,

— la société PRESSING DES PRINCES s’est présentée à l’audience afin de solliciter un renvoi à une audience ultérieure en arguant qu’elle devait trouver un avocat pour sa protection juridique, qu’elle a obtenu un renvoi à trois mois, qui lui a permis de se voir octroyer un délai de paiement supplémentaire et qu’elle est représentée par son conseil à l’audience de renvoi du 4 janvier 2024, de sorte qu’elle ne peut justifier d’aucun grief que lui aurait causé l’absence de mention du délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat,

— l’assignation délivrée mentionne un avocat constitué pour la demanderesse, l’assignation visant l’avocat du demandeur et la représentation du défendeur, de sorte qu’elle est parfaitement régulière,

— un avocat s’est par ailleurs constitué pour la défenderesse et a signifié deux jeux de conclusions, de sorte que le principe de la représentation obligatoire est respecté, aucune irrégularité de fond ou de forme n’entachant l’assignation.

Sur ses demandes d’expulsion et de provisions, elle précise que :

— les dispositions sur le renouvellement du bail ne s’appliquent pas quand est en cause l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties,

— en l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivrée le 6 juillet 2023 pour la somme de 46.678,81 €, seule une somme de 5.000 € ayant été réglée dans le délai d’un mois suivant le commandement, soit au 6 août 2023, ce que la société PRESSING DU PRINCES ne conteste pas (pièce n° 18) de sorte que la clause résolutoire est incontestablement acquise,

— une somme de 10.000 € a même été promise le 6 juillet 2023, qui s’est finalement limitée à 5.000 €,

— un décompte était joint au commandement, sur lequel figure le détail des sommes dues,

— sur une somme non contestée par le locataire de 31.725,61 €, ce dernier n’a réglé que 5.000 €,

— la situation d’impayés perdure depuis 2019, malgré de multiples relances,

— la société PRESSING DES PRINCES ne règle pas ses charges courantes, notamment sa consommation d’eau qui ne cesse d’augmenter, témoignant de la bonne santé de son activité,

— le bail étant d’une durée supérieure à 12 ans, le loyer est déplafonné,

— sous la pression de la présente procédure, la société PRESSING DES PRINCES a réglé les 18 et 20 décembre 2023 la somme de 12.999,31 € correspondant aux loyers des 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023, à la régularisation des charges 2021 et à la taxe d’ordures ménagères 2022,

— la somme de 56.932,92 € reste due,

— le congé avec offre de renouvellement a été valablement signifié à l’adresse de la société PRESSING DES PRINCIPES, confirmée par l’employée présente, l’extrait Kbis et l’enseigne commerciale,

— le gérant n’est jamais allé récupérer la copie de l’acte, de la même manière qu’il ne va jamais chercher les lettres recommandées qui lui sont adressées, qui reviennent toutes « non réclamées »,

— n’ayant pas contesté le nouveau loyer et s’étant maintenue dans les lieux loués, la société PRESSING DES PRINCES est réputée l’avoir acceptée, d’autant plus qu’elle s’est engagée à régler les sommes dues (ex. : Civ. 3ème, 4 octobre 1994, n° 92-21.943), de sorte qu’elle est de particulière mauvaise foi lorsqu’elle conteste son droit de créance, ne réglant même pas les sommes qu’elle reconnaît devoir,

— à titre subsidiaire la somme de 31.424,52 € n’est pas contestée et n’est pourtant pas réglée,

— Madame [U] est âgée de 90 ans et subit un préjudice financier important, alors qu’elle a des difficultés à faire face à ses propres charges, étant retraitée et vivant sur sa seule retraite,

— elle doit en outre faire l’avance des charges de son locataires, en particulier les frais de consommation d’eau qui représentaient une somme de 5.500 € en 2022 et qui ont augmenté en 2023, s’étant élevés à la somme de 8.451,18 €,

— la négligence et l’absence de réparation d’une fuite sur canalisations de son local de la société PRESSING DES PRINCPES lui causent un préjudice supplémentaire puisqu’elle a reçu plusieurs mises en demeure et injonctions de faire du syndicat des copropriétaires,

— sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il est demandé la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice « financier et moral ».

Sur sa demande d’injonction d’exécuter des travaux, elle relève que :

— une fuite a été constatée, le 18 janvier 2022, dans la chaufferie de l’immeuble dont l’origine se trouve dans le local commercial du PRESSING DES PRINCES (pièce n° 27), un rapport PEP’S ayant été communiqué au locataire et une sommation de faire signifiée à la requête de la bailleresse, l’origine de la fuite ayant été confirmée par la société CEPRIM (pièce n° 32),

— la compagnie d’assurance de la société PRESSING DES PRINCES est arrivée à la même conclusion et le syndic a sommé celle-ci le 18 juillet 2022 de procéder aux travaux de réparation (pièces n° 33 à 35),

— la société PHENIX préconise non seulement que soit revue l’étanchéité du lavabo mais également que soient vérifiées les machines industrielles (machine à laver, sèche-linge et machine à vapeur) du pressing, au dessus du plafond sinistré de la chaudière de l’immeuble, par un professionnel,

— la facture communiquée par la société PRESSING DES PRINCES est une facture de dépannage en urgence après 20 heures d’une de ses machines et n’a donc aucun rapport avec la recherche et la réparation de fuite demandées et aux mesures préconisées,

— le 27 octobre 2023, la société PEP’S a constaté la poursuite de la fuite et la présence d’une importante humidité,

— le 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a sommé Madame [U], par huissier de justice, de faire en sorte que les travaux soient effectués dans le local de la société PRESSING DES PRINCES,

— malgré plusieurs relances, mises en demeure et sommations, la société PRESSING DES PRINCES n’a pas fait le nécessaire pour réparer la fuite provoquant des infiltrations dans la chaufferie de l’immeuble.

Sur la demande reconventionnelle de dommage et intérêts à titre provisionnel pour procédure abusive, elle précise que la société PRESSING DES PRINCES ne règle pas son loyer depuis un an et que la présente procédure a provoqué chez le locataire des versements au mois de décembre 2023 dont on a des motifs légitimes de croire qu’ils ne seraient pas intervenus à défaut. Elle ajoute que la faute qui pourrait avoir été commise n’est évidemment pas démontrée de même que le préjudice, dont la simple évocation est particulièrement surréaliste.

A l’audience du 4 janvier 2024, et selon conclusions déposées le jour de l’audience et soutenues oralement, la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES demande au juge des référés de Paris de :

«Vu l’article 752 du code de procédure civile

Vu les articles 760 et 761 du code de procédure civile,

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-8 et suivants du code de commerce,

Vu l’article L. 145641 du code de commerce,

Vu la jurisprudence citée,

A TITRE PRINCIPAL

Juger que l’assignation signifiée le 06 septembre 2023 par Madame [W] veuve [U] est nulle, faute de répondre aux prescriptions légales,

En conséquence,

Déclarer l’action de Madame [W] veuve [U] irrecevable,

Juger que la Société PRESSING DES PRINCES n’a pas accepté le loyer inscrit dans l’offre de renouvellement signifiée par les consorts [U],

Juger que Madame [W] épouse [U] solliciter une dette locative, résultant du montant du loyer renouvelé,

En conséquence,

Se déclarer incompétent pour connaître des demandes présentées par Madame [W] épouse [U],

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Juger que la Société PRESSINGDES PRINCES a soulevé des contestations sérieuses sur l’ensemble des réclamations présentées par Madame [W] épouse [U],

En conséquence,

Se déclarer incompétent et inviter Madame [W] épouse [U] à mieux se pourvoir,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Prendre acte du règlement par la SARL PRESSING DES PRINCES de la somme de 12.999,31 € au titre des loyers et des charges antérieurs à l’augmentation du loyer à partir du 2ème trimestre 2023

A TITRE RECONVENTIONNEL

Condamner Madame [W] veuve [U] à payer une somme de 3.000 € à titre provisionnel de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Madame [W] veuve [U] à payer une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur la demande de nullité de l’assignation, que celle-ci ne mentionne pas la constitution de l’avocat du demandeur et le délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat, alors que la demande de condamnation est supérieure à 10.000 €, en violation des dispositions des articles 752, 760 et 762 du code de procédure civile, Madame [U] ne pouvant évoquer l’absence de grief alors qu’elle n’était pas représentée à l’audience du 18 octobre 2023.

Par ailleurs, elle soutient que le juge des référés serait incompétent pour statuer sur les demandes présentées par Madame [W] veuve [U] en ce que le congé de renouvellement du bail ne peut produire les effets sollicités par Madame [U], l’acte du 22 septembre 2022 n’ayant pas été signé par son gérant, non présent sur les lieux.

Elle ajoute que :

— en cas de congé du bailleur avec offre de renouvellement et modification du loyer, l’absence de réponse du preneur n’implique pas acceptation de l’augmentation,

— il est constant que l’inaction du preneur ne vaut pas acceptation de l’augmentation du loyer (ex. : Civ. 3ème, 23 mars 2010, n° 09-12.592),

— à défaut d’accord sur le prix du bail renouvelé et en l’absence de saisine du juge compétent, le bailleur ne peut invoquer un droit de créance portant sur le montant du nouveau loyer mentionné dans le congé notifié à son cocontractant,

— en l’espèce, Madame [W] a appliqué, par une analyse juridique erronée, une augmentation du loyer, malgré l’absence d’acceptation du preneur, ce qui ressort des lettres recommandées des 20 juillet et 1er août 2023, comportant les appels des trois premiers trimestres 2023 et la régularisation du dépôt de garantie, ainsi que des avis d’échéance et du dernier décompte,

— il n’appartient pas au juge des référés de trancher le droit de créance du bailleur inhérent à l’offre de congé avec augmentation de loyer non acceptée par le preneur,

— à titre infiniment subsidiaire, elle a procédé au règlement des loyers et charges antérieurs à l’augmentation à partir du 2ème trimestre 2023 par virements des 18 et 21 décembre 2023 (pièces n° 1 à 3), soit la somme totale de 12.999,31 € au titre des loyers et charges antérieurs à l’augmentation, le commandement de payer visant la clause résolutoire contenant des erreurs manifestes sur le montant de la dette et la bailleresse se gardant bien de justifier l’augmentation de consommation d’eau pour 2021, à hauteur de 181,16 € (régularisation),

— le dernier décompte comporte des augmentations de loyers, des augmentations de dépôt de garantie et des frais injustifiés (pièce adverse n° 24), de sorte que la dette réclamée est à juste titre contestée comme incluant le montant d’un loyer renouvelé non accepté par le preneur et des sommes réclamées non vérifiables (pièces adverses n° 15, 23 et 24).

Sur la demande d’injonction d’exécuter des travaux, elle indique qu’elle concerne des dégâts des eaux en partie commune, soit la chaufferie de l’immeuble et ne peut donc être sollicitée que par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Elle précise en outre que :

— il résulte du rapport établi par la société PHENIX, missionnée par l’assurance GENERALI, que les fuites qui affectent la chaudière invoquées par la demanderesse n’ont aucun lien avec le fonctionnement de la SARL PRESSING DES PRINCIPES (pièce n° 8), les conclusions du rapport précisant qu’il n’y a pas de lien entre le dégât des eaux de la chaufferie de l’immeuble et ses installations,

— le rapport du 9 juin 2022 précise qu’il n’existe aucun taux d’humidité en provenance de la SARL PRESSING DES PRINCES, ni sur le plafond sinistré ni sur le haut du mur sinistré de la chaufferie, l’expert ne relevant également aucun défaut d’étanchéité sur l’évacuation des toilettes et sur l’évacuation encastrée dans le sol (page 12 du rapport),

— le seul grief souligné par la société PHENIX concerne un défaut d’étanchéité du lavabo, tandis qu’elle produit une facture permettant d’établir que les travaux ont été réalisés,

— sur la somme de 5.000 € réclamée pour préjudice moral et financier, la dette est contestée et le dégât des eaux dans la chaufferie ne lui est pas imputable, la demande de dommages et intérêts, injustifiée et infondée, présentant en outre un caractère forfaitaire.

Sur sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à titre provisionnel pour procédure abusive, elle estime que la procédure initiée par Madame [W] veuve [U], en contrevenant aux dispositions légales applicables, lui a généré un préjudice financier et moral, évalué à la somme de 3.000 €.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 février 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de l’assignation

Il résulte de l’article 752 du code de procédure civile que, lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l’assignation doit contenir à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat du demandeur,

2° Le délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat.

En l’espèce, l’assignation délivrée le 6 septembre 2023 à la requête de Madame [P] [S] [W] épouse [U] mentionne clairement la constitution de l’avocat du demandeur.

Par ailleurs, s’agissant du délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat, la nullité de l’assignation prévue aux articles 56 et 752 du code de procédure civile n’entre pas dans les cas limitativement prévus par l’article 117 du même code qui régit les irrégularités de fond, lesquelles, selon les articles 118 et 119 du même code, peuvent être invoquées en tout état de cause et sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief.

Il s’agit donc d’une irrégularité de forme.

Or, aux termes de l’article 114 du même code, la nullité d’un acte pour vice de forme ne peut être prononcée que si celui qui l’invoque prouve le grief que lui cause l’irrégularité.

Ainsi, l’irrégularité affectant l’assignation délivrée le 6 septembre 2023, qui ne précise pas le délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat, est constitutive d’un vice de forme, au sens de l’article 114 du code de procédure civile, qui ne peut entraîner la nullité de l’acte qu’à la condition que celui qui l’invoque justifie d’un grief (ex. : Cour d’appel de Dijon, 1ère chambre civile, 12 juillet 2022, n° RG 21/01469 ; Cour d’appel de Paris, 22 novembre 2016, n° 16/12488, etc).

En l’espèce, l’affaire a été renvoyée une première fois, le 18 octobre 2023, à l’audience du 4 janvier 2024, à la demande du gérant de la société PRESSING DES PRINCES, qui avait indiqué avoir formulé une demande de protection juridique auprès de son assurance et avoir reçu l’accord de celle-ci pour « nommer un avocat ».

La S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES a donc disposé d’un temps suffisant pour constituer avocat et répondre aux arguments de Madame [P] [W] dans le respect du principe de la contradiction et des droits de la défense.

La défenderesse qui a constitué avocat après l’audience du 18 octobre 2023, lequel a déposé des conclusions dans son intérêt et a fait valoir des moyens de défense, ne justifie d’aucun grief que lui aurait causé l’absence de mention dans l’assignation du délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat.

L’exception de nullité de l’assignation soulevée par la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES sera donc rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer, délivré selon les conditions de forme énumérées par l’article L145-9 du code de commerce, doit, aux termes de l’article L145-11 du même code, comporter l’indication du prix demandé.

Ce congé met fin au bail en cours pour sa date d’expiration (ou pour un terme d’usage si le congé a été délivré alors que le bail se poursuivait par tacite reconduction).

A défaut de l’accord des parties, le renouvellement du bail s’opère aux conditions de l’ancien, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Civ. 3ème, 28 novembre 2006, n° 05-20.436), aucune juridiction n’ayant le pouvoir de modifier les clauses accessoires du bail expiré.

Ce renouvellement n’est pas, en effet, subordonné à la fixation du nouveau prix.

En cas d’accord sur le principe du renouvellement, l’action en fixation est soumis au délai de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce délai court à compter de la prise d’effet du nouveau bail.

A défaut que la procédure de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé soit engagée par l’une ou l’autre des parties dans le délai de la loi, l’action en fixation du loyer est irrecevable. Le renouvellement du bail s’opère alors aux clauses et conditions du bail, y compris le prix.

Le seul fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux après le congé n’implique pas son accord sur le prix du nouveau loyer (Civ. 3ème, 20 mai 1992, n° 90-20.291 ; 24 juin 2009, n° 08-13.970).

L’article L145-57 du code de commerce pose le principe que pendant l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer à payer le loyer antérieur, sauf à ce que le juge en décide autrement à titre provisionnel.

En l’espèce, le contrat de bail initial du 7 octobre 1981 (page 9) stipule que : « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécuter faits à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, exécutoire par provisoire, nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts et du droit du bailleur d’exercer toute action qu’il pourrait juger utile, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué » (pièce n° 1 produite en demande).

Le commandement du 6 juillet 2023 (pièce n° 11 produite en demande) a été régulièrement délivré par commissaire de justice à domicile dans les conditions des articles 656 à 658 du code de procédure civile, pour la somme globale de 46.678,81 € au titre :

— des loyers et charges des 3èmes et 4ème trimestres 2022,

— de la régularisation de charges 2021,

— de la régularisation de la taxe d’ordures ménagères 2022,

— des loyers et charges des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023,

— de la régularisation du dépôt de garantie.

Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s’en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Par ailleurs, s’il existe des contestations sérieuses, excédant les pouvoirs du juge des référés, concernant le montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2023, à la suite du congé avec offre de renouvellement délivré par la bailleresse le 22 septembre 2022 (loyers et charges des 2ème et 3ème trimestres 2023, régularisation du dépôt de garantie), en l’absence d’accord amiable des parties ou de décision judiciaire sur le montant du loyer renouvelé (ex. : Civ. 3ème, 23 mars 2010, n° 09-12.592, pièce n° 6 produite en défense ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1ère chambre C, 19 janvier 2017, n° RG 16/01087, etc.), il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, les autre sommes réclamées dans ledit commandement sont justifiées et non sérieusement contestables au regard des justificatifs et décomptes produits en demande :

— à hauteur de la somme totale de 17.479,15 € TTC au titre des loyers et charges échus aux 3ème trimestre 2022, 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023,

— à hauteur de la somme totale de 13.726,30 € TTC au titre des loyers et charges échus aux 2ème et 3ème trimestres 2023 (6.863,15 €, loyer trimestriel antérieur à l’offre de renouvellement),

— à hauteur de la somme de 181,16 € au titre de la régularisation de charges 2021 (pièce n° 14 et 16 produites en demandes, détail de la « régularisation des charges locatives année 2021 » et charges de copropriété pour l’exercice 2021 en date du 13/06/2022 établi par le syndic de l’immeuble concernant le local commercial du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], mentionnant un index nouveau de 6.272 au titre du relevé de consommation individuel d’eau froide et de 14 au titre du relevé de consommation d’eau chaude), somme d’ailleurs réglée par le preneur à bail le 18 décembre 2023 (pièce n° 1 produite en défense),

— et à hauteur de la somme de 339 € au titre de la régularisation de la taxe d’ordures ménagères 2022 (pièce n° 17 produite en demande, demande relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022, comprenant un extrait du rôle 2022 de ladite taxe), somme d’ailleurs réglée par le preneur à bail le 18 décembre 2023 (pièce n° 2 produite en défense),

Soit au total la somme de 31.725,61 €.

Le seul fait que le commandement de payer porte pour partie sur des sommes qui font l’objet de contestations sérieuses n’entraîne pas à lui-seul la nullité de celui-ci.

En revanche, le fait que le gérant de la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES ait indiqué à la bailleresse, à la suite du commandement de payer du 6 juillet 2023, que celle-ci serait payée « avec du retard » mais que celui-ci serait rattrapé, selon courriel du 16 juillet 2023 (pièce n° 18 produite en demande), n’implique nullement que la société défenderesse aurait accepté l’augmentation de loyers mentionnée dans le congé avec offre de renouvellement du bail du 22 septembre 2022 et qu’elle se serait reconnue créancière de l’intégralité des sommes réclamées dans le commandement de payer du 8 juillet 2023.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les causes du commandement de payer délivré le 6 juillet 2023 auraient été régularisées dans le délai d’un mois, les paiements invoqués par le preneur à bail ayant été effectués, le 18 juillet 2023, pour un montant de 5.000,00 €, puis en décembre 2023 pour un montant total de 12.999,31 € (pièces n° 1 à 4) de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 7 août 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur les provisions sollicitées par la bailleresse :

Aux termes de l’article 835 alinéa deux du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [P] [W] justifie, par la production du bail, du commandement de payer, d’un décompte actualisé au 4ème trimestre 2023 (pièce n° 46) que la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES reste devoir, après déduction des règlements effectués en juillet 2023 pour un montant de 5.000 € puis en décembre 2023 à hauteur de la somme globale de 12.999,31 € (pièces n° 1 à 4), une somme de 20.589,45 € au titre des loyers et charges dues jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus (31.725,61 € – 5.000 € – 12.999,31 € = 13.726,30 € + 6.863,15 €), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 13.726,30 € et à compter de la présence décision pour le surplus.

L’obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers et charges dues n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir à cette hauteur la demande de provision.

En revanche, les demandes de provisions formées pour le surplus des loyers 2023 (en y intégrant les augmentations sollicitées par la bailleresse dans le congé avec offre de renouvellement du bail du 22 septembre 2022) et au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023 (346 €), qui n’est justifiée par aucun élément de preuve, se heurtent à des contestations sérieuses.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer et des charges en cours, soit la somme trimestrielle de 6.863,00 € ou la somme mensuelle de 2.287,67 €, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Madame [P] [W] épouse [U] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier, en ce qu’elle n’est pas fondée en droit, n’est justifiée par aucun élément de preuve, s’agissant d’une somme forfaitaire réclamée au titre d’un préjudice « moral et financier », et excède la compétence du juge des référés, juge de l’évidence dans le cadre d’une demande de provision.

Sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte formée par Madame [P] [W] épouse [U], qui n’est pas fondée en droit, excède la compétence du juge des référés et se heurte à des contestations sérieuses, en ce que :

— il est constaté dans le cadre de la présente décision l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire prévue au bail avec obligation pour le preneur à bail de quitter les lieux,

— il est fait état d’un dégât des eaux à l’origine de désordres qui affecteraient la chaufferie de l’immeuble, partie commune,

— l’origine de la fuite alléguée n’est pas clairement déterminée au regard des pièces produites en demande (n° 28 à 35), le seul élément technique versé aux débats quant à l’imputabilité des désordres étant constitué d’un unique rapport de recherche de fuite non destructive de la société PHENIX qui se contente de relever, dans le local loué, un défaut d’étanchéité sur l’évacuation au niveau du lavabo :

* sans indiquer clairement que ce défaut serait à l’origine du sinistre,

* en ne constatant pas la présence d’humidité au niveau du plafond sinistré,

* et en relevant l’absence de défaut d’étanchéité sur l’évacuation au niveau du toilette, l’évacuation encastrée dans le sol et le réseau AEP encastré dans le sol du local loué à la société PRESSING DES PRINCES (pièce n° 34 produite en demande, page 12/13).

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts à titre provisionnel pour procédure abusive formée par la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES :

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

La S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES, qui a procédé à des règlements partiels de ses loyers et charges échus pour un montant total de 12.999,31 € après l’introduction de la présente instance, en décembre 2023, n’a pas régularisé les causes du commandement de payer délivré le 6 juillet 2023 dans le délai d’un mois et qui succombe partiellement à la présente instance de référé, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par Madame [P] [W] épouse [U] en introduisant l’instance, qui aurait été de nature faire dégénérer son action en abus de droit.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve de l’existence du préjudice « financier et moral » dont elle fait état.

La demande reconventionnelle en paiement de la somme provisionnelle de 3.000 € formée par la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

La S.A.R.L. PRESSING DES PRINCIPES, qui succombe majoritairement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer du 6 juillet 2023 d’un montant de 296,63 € TTC (pièce n° 11 produite en demande) et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € à Madame [P] [W] épouse [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 6 septembre 2023 par Madame [P] [W] soulevée par la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 7 août 2023,

Disons que la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES devra libérer les locaux commerciaux en rez-de-chaussée sis [Adresse 2] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES à payer à Madame [P] [W] à titre provisionnel :

* la somme de 20.589,45 € au titre des loyers et charges dues jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, sur la somme de 13.726,30 €, et à compter de la présence décision sur le surplus,

* une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel et des charges en cours, soit la somme mensuelle de 2.287,67 €, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provisions formées par Madame [P] [W] au titre des loyers et charges ainsi que de l’indemnité d’occupation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme provisionnelle de 5.000,00 € formée par Madame [P] [W] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir enjoindre sous astreinte à la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES de faire procéder à la réparation de la fuite provenant du local qu’elle exploite par une société de plomberie spécialisée,

Rejetons la demande reconventionnelle en paiement de la somme provisionnelle de 3.000 € formée par la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamnons la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer du 6 juillet 2023 d’un montant de 296,63 € TTC et de l’assignation,

Condamnons la S.A.R.L. PRESSING DES PRINCES à payer à Madame [P] [W] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 février 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILFrédéric LEMER GRANADOS