TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 2]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01329 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM34

JUGEMENT

DU : 10 Avril 2025

S.A. [Adresse 8]

C/

Mme [B] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. ANTIN RESIDENCE HLM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Chistian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [B] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e PAUTONNIER + CCC

CCC défenderesse

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2013, la SA [Adresse 8] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [M] sur des locaux situés au [Adresse 11] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 450,70 euros et d’une provision pour charges de 161,04 euros. En outre suivant bail en date du 14 juin 2016 a également été donné à bail un emplacement de parking n° 027 au sein du même ensemble immobilier.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1379,26 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [B] [M] le 15 septembre 2023.

Par assignation du 7 juin 2024, la SA [Adresse 8] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

1185,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 janvier 2025, la SA ANTIN RESIDENCE HLM maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2025, s’élève désormais à 5254,07 euros terme de décembre 2024 inclus. La SA [Adresse 8] présice qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que les derniers versements datent de septembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [B] [M] ne conteste pas de loyers impayés et précise n’avoir pu effectuer de versements en raison d’un dysfonctionnement du système informatique du bailleur. Elle indique avoir rencontré d’importants problèmes de santé en 2020, avoir connu une importante baisse de revenus et travailler de nouveau depuis janvier 2025 avec un revenu mensuel prévisible de 1500 euros. Elle précise avoir un enfant majeur à charge, et qu’une demande FSL est en cours.

Mme [B] [M] sollicite des délais de paiement et propose de verser 100 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA [Adresse 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et le contrat de location de l’emplacement de parking a été signifié à la locataire le 28 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1379,26 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 novembre 2023. De même les effets de clause résolutoire incluse au contrat de bail de l’emplacement de parking ont joué.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que le paiement du loyer courant n’a pas repris au jour de l’audience, les derniers versements effectués par la locataire étant intervenus le 19 septembre 2024. Dès lors n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonner.

En outre, il ne ressort pas des éléments du débats que Mme [B] [M] soit en mesure d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA [Adresse 8] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA ANTIN RESIDENCE HLM verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2025, Mme [B] [M] lui devait la somme de 5254,07 euros arrêté au 07 janvier 2025 terme de décembre 2024 inclus.

Mme [B] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA [Adresse 8] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA ANTIN RESIDENCE HLM concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 juin 2013 entre la SA [Adresse 8], d’une part, et Mme [B] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 11] est résilié depuis le 29 novembre 2023,

CONSTATE que le contrat conclu le 14 juin 2026 entre la SA ANTIN RESIDENCE HLM, d’une part, et Mme [B] [M], d’autre part, concernant un emplacement de parking n° 027 situés [Adresse 9],

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 10] ainsi que l’emplacement de parking [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [M] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 5254,07 euros (cinq mille deux cent cinquante-quatre euros et sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025 terme de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [B] [M] à payer à la SA ANTIN RESIDENCE HLM la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 et celui de l’assignation du 7 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, et signé par Le Juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge