Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

16 Mars 2026

1re chambre civile

56B

N° RG 22/07591 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J7XQ

AFFAIRE :

S.A.R.L. D-HABITAT

C/

[Z] [T]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Janvier 2026

Louise MIEL, Vice présidente assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Louise MIEL, Vice présidente.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. D-HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie-caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 mai 2020, Madame [Z] [T] a signé un mandat de recherche d’une maison à acquérir à [Localité 3] avec la Société D’HABITAT, agissant par l’intermédiaire de son préposé Monsieur [G] [M].

La Société D’HABITAT, par l’entremise de Monsieur [M], a effectué des recherches afin de présenter à Madame [T] des biens susceptibles de correspondre aux critères mentionnés au mandat.

Madame [Z] [T] a sélectionné une annonce de bien à vendre situé [Adresse 4] à [Localité 3], publiée le 1er juin 2020 sur le site « Le Bon Coin ».

Elle en a informé Monsieur [M] qui a assisté à la visite du bien le 3 juin 2020.

Madame [T] a par la suite fait connaître à Monsieur [M] sa préférence pour ce bien, précisant qu’aucun honoraire n’était dû au motif qu’elle avait identifié elle-même le bien sur « Le Bon Coin ».

Plusieurs échanges de courriers et de mails ont eu lieu entre les parties, puis entre les conseils des parties, au sujet des honoraires.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, par acte du 19 octobre 2022, la SARL D’HABITAT a assigné Madame [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Rennes en paiement de la commission de 38 000 € TTC prévue au mandat de recherche et à titre subsidiaire en paiement de cette même somme sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

**

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 25 février 2025, la SARL D’HABITAT demande au tribunal de :

«  Vu l’article 1103 du Code Civil,

— DIRE ET JUGER le mandat de recherche conforme aux dispositions de la loi HOGUET,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DIRE ET JUGER que le mandat de recherche exclusif a été exécuté,

— REJETER L’exception de nullité soulevée par Madame [Z] [T],

EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNER Madame [Z] [T] à payer à la société D-HABITAT le montant de la commission prévue au contrat à savoir la somme de 38 000 € TTC.

Subsidiairement,

— RETENIR la responsabilité délictuelle de Madame [Z] [T].

— CONDAMNER Madame [Z] [T] au paiement de la somme de 38 000 € à titre de dommages intérêts au profit de la Société D-HABITAT.

— APPLIQUER la clause pénale et CONDAMNER Madame [Z] [T] à payer à la société D’HABITAT le montant de la commission prévue au contrat à savoir la somme de 38 000 € TTC.

— DEBOUTER Madame [Z] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Madame [Z] [T] au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. "

Par conclusions n°2 notifiées le 10 septembre 2024, Madame [Z] [T] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Vus les articles L. 221-5, L. 221-11 et R. 221-1 et son annexe du Code de la consommation,

Vu l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

A titre principal,

— PRONONCER la nullité du mandat de recherche ;

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la nullité de la clause d’exclusivité du mandat de recherche ;

En tout état de cause,

— DIRE ET JUGER que le mandat n’était pas exclusif et qu’aucune commission n’était due à la SARL DHABITAT ;

— DEBOUTER la SARL D-HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SARL D-HABITAT à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL D-HABITAT aux entiers dépens. "

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions pour plus ample exposé des moyens des parties.

Le 16 octobre 2025, la clôture a été ordonnée par le juge de la mise en état et l’audience de plaidoirie fixée le 5 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement, rendu en premier ressort, est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (2ème Civ., 9 janvier 2020, pourvoi n° 18-18.778 et 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

1. Sur la nullité du mandat de recherche

Madame [T] se prévaut de la nullité du mandat de recherche conclu avec la SARL D’HABITAT. Elle soutient que les stipulations dudit mandat ne respectent pas les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui s’appliquent aux personnes physiques ou morales se livrant aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente ou la recherche d’immeubles. Elle précise en effet que les dispositions de l’article 6 de ladite loi imposent, dans le cadre d’un mandat exclusif, de préciser les actions que le mandataire s’engage à réaliser et les modalités de reddition des comptes, à peine de nullité (1ère Civ., 9 septembre 2020, pourvoi n°19-17.925). Madame [T] précise que s’il s’agit d’une nullité relative, il ne saurait être considéré qu’elle a confirmé le mandat entaché de nullité, puisqu’elle a procédé elle-même à des recherches de biens à acquérir.

Elle affirme par ailleurs que les stipulations du mandat ne sont pas conformes aux exigences de forme posées par les articles L.221-11 et L.221-5 du code de la consommation, applicables aux contrats conclus à distance entre un professionnel et un consommateur. Elle précise avoir conclu le mandat de recherche à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle d’avocat et qu’elle doit par conséquent être considérée comme un consommateur. Elle soutient enfin que le formulaire de rétractation préimprimé n’était pas détachable du contrat sauf à amputer le recto d’une partie de ses termes et que les dispositions légales citées n’étaient plus à jour depuis le 1er juillet 2016, entachant ainsi le mandat de nullité.

La SARL D’HABITAT fait valoir que l’exception de nullité peut seulement être invoquée pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui n’a pas encore été exécuté (1ère Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n°19-19.481) et qu’en l’espèce, le commencement d’exécution du mandat, tant par Monsieur [M] que par Madame [T] emporte impossibilité d’invoquer la nullité de l’acte.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, s’il n’est pas discutable que le mandat de recherche est soumis aux dispositions de la loi Hoguet, la nullité invoquée est relative (Ch. Mixte, 24 février 2017, pourvoi n°15-20.411) et est couverte par la ratification ultérieure du mandat, lequel a été exécuté par les deux parties.

S’agissant du respect des dispositions du code de la consommation, la SARL D’HABITAT souligne que si Madame [T] n’a pas conclu le mandat dans le cadre de son exercice professionnel d’avocat, il n’en demeure pas moins que l’intégralité des courriels envoyés comporte sa signature professionnelle et qu’en sa qualité d’avocat spécialiste en droit immobilier, elle avait une parfaite compréhension des clauses du mandat. Elle ajoute que le mandat contient bien les dispositions du code de la consommation ainsi que le formulaire de rétractation.

En réponse à la SARL D’HABITAT, Madame [T] ajoute que le point de savoir si le contrat a commencé de recevoir exécution n’a d’incidence que sur la prescription de l’exception de nullité. Elle affirme en effet que les dispositions de l’article 1185 du code civil, aux termes desquelles l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution, se rapportent à la prescription de l’exception de nullité et ne posent nullement une condition selon laquelle celle-ci ne serait recevable qu’en l’absence de commencement d’exécution de l’acte.

1.1. Sur la recevabilité de l’exception de nullité du mandat de recherche

L’article 1185 du code civil dispose que « L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution. »

Il en résulte que si un débiteur a omis d’agir en nullité contre un acte, il peut, s’il lui en est demandé l’exécution, toujours s’opposer à l’action en excipant de la nullité de l’acte. Cette exception de nullité, qui a un caractère perpétuel, échappe au délai de prescription extinctive. Des conditions restrictives à cette règle ont néanmoins été posées par la Cour de cassation : l’exception de nullité ne peut être mise en œuvre que par le défendeur à l’action, et cela à la double condition que, d’une part, l’obligation n’ait reçu aucune exécution, même partielle (1ère Civ. 1re, 4 mai 2012, pourvoi n° 10-25.558 ; 1ère Civ. 1re, 13 févr. 2007, pourvoi n° 05-18.097) et, d’autre part, que le délai de prescription ait d’ores et déjà expiré (Com. 26 mars 2010, pourvoi n° 09-14.431, 1ère Civ., 4 mai 2012, pourvoi n°10-25.558).

En l’espèce, il est constant que Madame [T] n’a pas engagé une action visant à faire constater l’irrégularité du mandat litigieux, mais qu’elle a opposé cette irrégularité à la SARL D’HABITAT lorsque celle-ci l’a assignée en justice. Il s’agit donc d’une irrégularité soulevée par voie d’exception.

Cette exception de nullité a été invoquée dans le délai de prescription de cinq ans depuis la signature du mandat le 8 mai 2020.

En conséquence, l’exception de nullité du mandat de recherche est recevable, sans qu’il soit besoin d’examiner les conditions de son imprescriptibilité, notamment le commencement d’exécution du contrat.

1.2. Sur la nullité du mandat de recherche pour non-respect des dispositions du code de la consommation

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il sera fait, au regard de la date de conclusion du contrat, application des dispositions du code de la consommation dans leur version issue de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016.

L’article L.221-1 du code de la consommation dispose :

«  I. – Pour l’application du présent titre, sont considérés comme :

1° Contrat à distance : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat […]. "

L’article L.221-9 du code de la consommation dispose par ailleurs que :

«  Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l’article L. 221-5.

[…]

Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l’article L. 221-5. "

L’article L.221-11 du même code précise que « Lorsque le contrat est conclu à distance, le professionnel fournit au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations prévues à l’article L. 221-5 ou les met à sa disposition par tout moyen adapté à la technique de communication à distance utilisée. »

L’article L.221-5 du code de la consommation dresse la liste des informations exigées par les articles L.221-9 et L.221-11 précités :

«  Préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat;

[…] "

En application de l’article L.242-1 du même code, « Les dispositions de l’article L. 221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement. »

En l’espèce, il est admis par les deux parties que le contrat a été conclu à distance, par échange de courriels en raison de la survenance de la crise sanitaire du Covid-19.

Il est également admis par les deux parties que Madame [T] a conclu le mandat de recherche litigieux à des fins personnelles et non dans le cadre de son activité professionnelle d’avocat ; partant, elle doit bénéficier du statut de consommateur.

Le formalisme du mandat de recherche litigieux est donc soumis, outre les dispositions de la loi Hoguet précitée, aux dispositions des articles du code de la consommation précitées, en particulier aux dispositions de l’article L.221-5 de ce code imposant des mentions obligatoires à peine de nullité.

Il résulte de la copie du mandat de recherche versée aux débats, qui comporte la mention « le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions générales au verso », que ce contrat est constitué de deux pages présentées sous la forme d’un recto et d’un verso. De l’autre côté du formulaire de rétractation, correspondant au recto du bon de commande, se trouve l’emplacement réservé à la signature du mandant mais aussi la signature, l’adresse et le numéro d’inscription au registre du commerce et des sociétés du mandataire. Le formulaire de rétractation figurant au verso ne peut donc être découpé sans amputer le contrat d’une partie de ses éléments.

Or, la Cour de cassation a jugé que " De la faculté offerte au consommateur d’exercer son droit de rétractation au moyen d’un formulaire obligatoirement fourni par le professionnel, il se déduit que l’emploi de ce formulaire ne doit pas avoir pour effet de porter atteinte à l’intégrité du contrat que le consommateur doit pouvoir conserver. Ayant constaté que le formulaire de rétractation figurant au verso du bon de commande comportait, d’un côté, sur une seule page, l’adresse à laquelle il devait être expédié ainsi que les références de la commande, la date et la signature du consommateur et, de l’autre côté, l’emplacement permettant à celui-ci de signer le contrat ainsi que les éléments d’identification du vendeur, la cour d’appel, […] en a exactement déduit que le contrat de vente devait être annulé. " (1ère Civ., 20 décembre 2023, pourvoi n°21-16.491).

Il est en revanche indifférent que les numérotations des dispositions légales citées par le formulaire de rétractation, à savoir l’article R.121-1 du code de la consommation issu du décret du 17 septembre 2014, n’aient plus été plus à jour depuis le 1er juillet 2016, date de l’entrée en vigueur des dispositions issues de l’ordonnance du 14 mars 2016, dans la mesure où les mentions du formulaire étaient conformes à celles figurant au formulaire-type annexé à l’article R.221-1 du code de la consommation et conformes au droit positif à la date de conclusion du mandat.

La SARL D’HABITAT soutient cependant que Madame [T] a confirmé ce contrat en procédant à son exécution. Or, en matière de contrat conclu à distance, la Cour de cassation a jugé que la confirmation d’un acte nul au sens de l’article 1182, alinéa 3, du code civil suppose une exécution volontaire du contrat en connaissance de cause de nullité (1ère Civ., 21 octobre 2020, pourvoi n°18-26.761 ; 1ère Civ. 31 août 2022, pourvoi n°21-10.741 ; 1ère Civ., 31 août 2022, pourvoi n°21-12.968 ; 1ère Civ., 18 juin 2025, pourvoi n°23-18.052).

La seule exécution du mandat par Madame [T] ne saurait donc suffire à caractériser la confirmation de l’acte, la SARL D’HABITAT n’offrant pas de caractériser que cette dernière avait une connaissance effective du vice de forme, si ce n’est par la seule qualité d’avocate « en droit immobilier » de Madame [T], argument qui apparaît insuffisant alors que cette dernière précise être spécialisée dans le domaine, distinct, du « montage et du suivi des opérations immobilières en matière de construction ».

Le mandat de recherche conclu le 8 mai 2020 est donc annulé.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner le caractère exclusif du mandat de recherche, la SARL D’HABITAT est déboutée de sa demande en paiement des honoraires prévus audit contrat.

2. Sur les frais d’instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL D’HABITAT, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à payer à Madame [T] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, la SARL D’HABITAT est déboutée de sa demande du même chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce la nullité du mandat de recherche conclu le 8 mai 2020 entre la SARL D’HABITAT et Madame [Z] [T] ;

Déboute la SARL D’HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SARL D’HABITAT aux entiers dépens ;

Condamne la SARL D’HABITAT à payer à Madame [Z] [T] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Présidente