VTD / CS

Ordonnance N°

du 28 AVRIL 2026

Chambre 6

N° RG 25/00818 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHQ6

du rôle général

[C] [V] épouse [M]

[R] [M]

[O] [M]

c/

[W] [N]

[G] [N]

M^e Laurine RAMIREZ

GROSSES le

— la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

— M^e Laurine RAMIREZ

Copies électroniques :

— la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

— M^e Laurine RAMIREZ

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEURS

Madame [C] [V] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [R] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [O] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

Madame [W] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurine RAMIREZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurine RAMIREZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [V] épouse [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], cadastré section BH n° [Cadastre 1].

M. [G] [N] et Mme [W] [N] sont propriétaires de l’immeuble voisin situé au [Adresse 5] de la même rue, cadastré section BH n° [Cadastre 2].

Suite à la déclaration préalable en date du 1er décembre 2015, les époux [N] ont entamé la construction d’une terrasse sur leur parcelle.

Par acte en date du 29 mars 2021, les consorts [M] ont sommé les époux [N] de n’effectuer aucun percement ou appui sur le mur situé au Nord de leur propriété.

Par courrier en date du 31 mai 2021, l’assureur des consorts [M] a mis en demeure M. [G] [N] et Mme [W] [N] de procéder à la démolition de leur terrasse dans un délai de quinze jours.

Par acte en date du 23 juillet 2021, les consorts [M] ont fait assigner les époux [N] devant le tribunal de proximité de Thiers aux fins de démolition de la terrasse et d’indemnisation de divers préjudices.

Par jugement en date du 24 mars 2023, le tribunal de proximité de Thiers a :

condamné M. [G] [N] et Mme [W] [N] à procéder à la démolition de la terrasse construite sur la parcelle cadastrée BH [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 5], condamné M. [G] [N] et Mme [W] [N] à verser à Mme [C] [V] épouse [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] la somme de 250 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, condamné M. [G] [N] et Mme [W] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance,débouté les parties du surplus des demandes, écarté l’exécution provisoire de droit de la décision. Dans un arrêt en date du 11 mars 2025, la cour d’appel de [Localité 6] a :

confirmé le jugement, en ce que le tribunal de proximité de Thiers a ordonné la démolition de la terrasse construite par les époux [N], rejeté les demandes des consorts [M] au titre de la remise en état de leur façade et d’un préjudice de jouissance et statué sur les dépens, infirmé le jugement pour le reste, et statuant à nouveau : jugé que les travaux de démolition de la terrasse, à la charge des époux [N], devraient être terminés au plus tard le 31 mai 2025, faute de quoi une astreinte de 50 euros par jour de retard courrait ensuite pendant quatre mois, après quoi la cour ferait de nouveau droit si nécessaire, condamné les époux [N] à payer aux consorts [M] ensemble la somme unique de 800 euros en réparation de leur préjudice moral, condamné les époux [N] à payer aux consorts [M] ensemble la somme unique de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel, condamné les époux [N] aux dépens d’appel, débouté les parties de leurs autres demandes. Par acte en date du 10 avril 2025, les consorts [M] ont fait signifier cette décision aux époux [N].

M. [G] [N] et Mme [W] [N] ont déposé un permis de démolition le 19 mai 2025 et ont finalement fait procéder à la démolition de leur ouvrage le 08 juillet 2025.

À la fin du mois de juillet de la même année, les consorts [M] ont déploré le dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire par les époux [N], pour l’édification du même balcon terrasse, au même endroit.

Par actes séparés en date du 18 septembre 2025, Mme [C] [V] épouse [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] ont assigné M. [G] [N] et Mme [W] [N] en référé au visa de l’article 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

ordonner l’interdiction à Mme [W] [N] et M. [G] [N] de poursuivre les travaux de reconstruction d’un balcon sur leur parcelle cadastrée BII n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 5] ; ordonner que cette interdiction de poursuivre les travaux se fera sous astreinte de 5.000 euros à la première infraction constatée, outre 150 euros par jour jusqu’à sa nouvelle destruction, condamner Mme [W] [N] et M. [G] [N] à porter et payer aux consorts [M] une somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;condamner Mme [W] [N] et M. [G] [N] à porter et payer aux consorts [M] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [W] [N] et M. [G] [N] aux entiers dépens d’instance. L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 21 octobre 2025 et a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties jusqu’à l’audience du 17 mars 2026, à laquelle les débats se sont tenus.

Au dernier état de leurs prétentions, les consorts [M] ont maintenu leurs demandes initiales et ont conclu au débouté des époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions irrecevables et infondées.

Au soutien de leur demande principale, les consorts [M] affirment que le projet de reconstruction du balcon terrasse des époux [N] contrevient à l’article 21 du cahier des charges, à la jurisprudence relative à l’opposabilité des cahiers des charges ainsi qu’aux deux décisions rendues dans le dossier, entre les mêmes parties, pour la même cause. S’agissant de l’autorisation d’urbanisme dont se prévalent les défendeurs, les consorts [M] considèrent que celle-ci est indifférente à la solution du litige dans la mesure où les cahiers des charges se définissent comme des documents contractuels de droit privé à caractère perpétuel, qui tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qui ne peuvent être modifiés ou révoqués que par le consentement mutuel des parties. Les demandeurs maintiennent également que la construction litigieuse a occasionné des désordres à leur façade et réfutent toute mitoyenneté du mur. En outre, les consorts [M] font état d’un préjudice moral caractérisé notamment par le comportement violent de leurs voisins.

Par dernières conclusions en défense, les époux [N] ont sollicité de voir :

débouter purement et simplement Mme [C] [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] de l’intégralité de leurs demandes ; condamner in solidum Mme [C] [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] à leur payer et porter la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens. Pour s’opposer aux demandes formulées à leur encontre, les époux [N] font notamment valoir qu’ils ont obtenu une autorisation d’urbanisme pour la reconstruction de leur balcon terrasse et qu’il n’est absolument pas établi dans les deux précédentes décisions de justice que les dommages qui existeraient sur la façade des consorts [M] seraient en lien avec leur construction. Ils précisent qu’il ne ressort d’aucune pièce que le mur litigieux serait effectivement la propriété des consorts [M]. Ils affirment en tout état de cause que les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges sont caduques et que son opposabilité et sa valeur juridique n’ont nullement été tranchées à l’occasion des précédents litiges. En outre, ils précisent avoir sollicité auprès de la commune de [Localité 5] la suppression de l’article 21 du cahier des charges litigieux, la demande étant en cours d’instruction. Enfin, ils considèrent que les préjudices moraux et de jouissance que les demandeurs prétendent subir n’existent pas et font grief à ces derniers de multiplier les procédures judiciaires au détriment de la bonne entente et des relations entre voisins.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les alinéas 1,2 et 3 de l’article 12 du code de procédure civile disposent que :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles entendent limiter le débat ».

Les demandeurs fondent leur demande principale sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure en invoquant l’existence d’un dommage imminent. Il convient néanmoins de restituer une exacte qualification aux faits et actes dénoncés, lesquels correspondent davantage à la notion de trouble manifestement illicite, laquelle est en tout état de cause régie par les mêmes dispositions.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 115-6. »

Il est constant que la caducité ne s’applique pas au cahier des charges du lotissement, document de nature contractuelle, ni au mode de gestion des parties communes. Elle n’affecte pas davantage les droits et obligations résultant des dispositions du code civil en matière de plantation, bornage et mitoyenneté.

En effet, le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (Civ. 3e, 21 janv. 2016, n° 15-10.566).

Il en résulte que les règles d’intérêts privé ou collectif qui figurent dans le cahier des charges, ainsi que les servitudes issues du code civil destinées à régir les relations entre colotis et les relations du lotisseur et les acquéreurs demeurent en vigueur à l’issue des dix ans.

Par ailleurs, lorsque des autorisations d’urbanisme sont délivrées par l’administration, elles le sont toujours « sous réserve des droits des tiers », c’est-à-dire de droits privés que l’administration n’est pas censés connaître et dont elle n’a évidemment pas à tenir compte. En revanche, les propriétaires de lots sont en droit d’exiger, devant le juge judiciaire, indépendamment des autorisations d’urbanisme délivrées par l’administration, la sanction en nature des violations de leurs droits issus du cahier des charges de leur lotissement : démolition ou mise en conformité des ouvrages irréguliers, cessation d’activités interdites.

En l’espèce, il ressort de l’examen des faits et des pièces versées aux débats que la propriété des époux [N] est assujettie au cahier des charges de la Zone d’Aménagement Concertée des [Localité 7] en date du 20 juillet 1973.

Il convient de relever que l’article 21 dudit cahier des charges prévoit qu’il ne pourra être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l’aspect ou la fonction tels qu’ils ont été autorisés par le permis de construire ou dans la déclaration préalable.

Or, il n’est pas contestable que l’édification d’un balcon ou d’une terrasse modifie l’aspect du bâtiment. Il en résulte que la construction d’un balcon terrasse par les époux [N] constitue une violation évidente des obligations contractuelles érigées dans le cahier des charges du 20 juillet 1973 et caractérise un trouble manifestement illicite.

En outre, il incombe à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier du fait qui a produit l’extinction de son obligation, ce qui signifie qu’il appartient aux époux [N] de démontrer qu’ils ne sont plus soumis aux stipulations de l’article 21 susvisé.

A cet égard, si les défendeurs justifient avoir entrepris une démarche avec d’autres colotis en vue d’obtenir la suppression de cet article, ils précisent que cette demande est toujours en cours d’instruction par la commune [Localité 5].

Dès lors, l’article 21 demeure applicable, étant rappelé que le trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le juge statue.

Par ailleurs, il y a lieu de retenir que le trouble manifestement illicite est d’autant plus caractérisé que les époux [N] ont entrepris, en violation d’une précédente décision de justice ayant autorité de la chose jugée, les mêmes travaux de construction que ceux visés dans la précédente procédure, ce qui démontre une persistance illicite de leur part.

En tout état de cause, l’interdiction poursuivant le but légitime d’assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis n’apparait pas disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte causée par la construction litigieuse.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’interdiction à M. [G] [N] et Mme [W] [N] de poursuivre les travaux de reconstruction d’un balcon terrasse sur leur parcelle cadastrée BII n°[Cadastre 2] située [Adresse 4] à [Localité 4].

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte à ce stade. En cas d’inexécution de la présente décision, les défendeurs s’exposeront à de nouvelles poursuites et les demandeurs pourront saisir le juge de l’exécution afin d’assortir ladite interdiction d’une astreinte.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne compétence au juge des référés pour accorder une provision aux créanciers, lorsque l’obligation n’est pas contestable.

Toutefois, la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral invoqué par Mme [C] [V] épouse [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] ne peut pas être tranchée, au vu des éléments produits, au stade des référés.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande.

Sur les frais et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] [V] épouse [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] les frais engagés pour faire valoir leurs droits.

Par conséquent, il convient de condamner M. [G] [N] et Mme [W] [N] à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

ORDONNE l’interdiction à M. [G] [N] et Mme [W] [N] de poursuivre les travaux de reconstruction d’un balcon terrasse sur leur parcelle cadastrée BII n°[Cadastre 2] située [Adresse 4] à [Localité 4] ;

DIT n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;

CONDAMNE M. [G] [N] et Mme [W] [N] à payer à Mme [C] [V] épouse [M], M. [R] [M] et M. [O] [M] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [N] et Mme [W] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,