TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01535 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXEY

Société PTEROIS .RCS D’AIX EN PROVENCE N° 911 974 061.

C/

[I] [S]

Le

Exécutoire délivré à :

Maître [W] [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

Société PTEROIS .RCS D’AIX EN PROVENCE N° 911 974 061.

38 Chemin Des Gides

13500 MARTIGUES

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER, Avocat au barreau de Montpellier

DEFENDEUR:

M. [I] [S]

Résidence Rythmic

40 Chemin Du Pont Des lles .Bât C . étage 3. Porte C 307.

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Auditrice de Justice : VILLENEUVE Marion

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2024

Date des Débats : 05 mai 2025

Date du Délibéré : 16 juin 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seings privés du 11 mai 2023, la Société Civile immobilière (SCI) PTEROIS a donné à bail à Monsieur [S] [I], avec effets au 22 mai 2023, un studio situé sur la commune de NIMES (30000), 40 Chemin du Pont des Iles, Résidence Rythmic, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 785,00 euros avec provision pour charges de 105,00 euros.

Des loyers sont demeurés impayés et la SCI PTEROIS a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire le 29 avril 2024, pour un montant de 2885,00 euros sous deux mois.

Cet acte a fait également commandement à Monsieur [S] de justifier de l’assurance et de l’occupation des locaux sous un mois.

En date du 18 septembre 2024, la SCI PTEROIS a assigné Monsieur [S] [I] afin de voir :

A titre principal :

Constater la résiliation du bail intervenue le 29 mai 2024 pour défaut de présentation de l’attestation d’assurance ;

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles à ses frais, risques et périls ;

— le condamner à payer la somme de 1008,21 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au jour de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 907,66 euros par mois, et le condamner à son paiement à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

A titre subsidiaire :

— constater la résiliation du bail intervenue le 29 juin 2024 pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles à ses frais, risques et périls ;

— le condamner à payer la somme de 1915,87 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au jour de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 907,66 euros par mois, et le condamner à son paiement à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

En tout état de cause :

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le cout du commandement de payer ;

— le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance de référé du 24 mars 2025, le juges des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, afin que la SCI PTEROIS puisse produise un décompte précis de la dette locative et que les parties fournissent leurs remarques dans le respect du principe du contradictoire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mai 2025.

En demande, la SCI PTEROIS comparaît représentée par son avocat, et s’en remet aux pièces de son dossier qu’elle dépose.

En défense, Monsieur [S] [I] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile: « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d’assurance

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le titre 8 du contrat de bail signé entre les parties le 11 mai 2023 prévoit qu’ « à défaut de versement du dépôt de garantie, de souscription d’une assurance des risques locatifs ou de paiement aux termes convenus, de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance du commandement de payer, ou un mois après la délivrance d’un commandement de satisfaire à l’obligation d’assurance, demeuré infructueux (…) ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Si deux virements d’un montant total de 1 867,45 euros ont été effectué par le défendeur entre le 29 avril et le 29 juin 2024, Monsieur [S] reste redevable au 26 juin 2024 de la somme de 2 832,87 euros au titre de son arriéré locatif.

Par ailleurs, le commandement du 29 avril 2024 visait également cette clause résolutoire pour le défaut d’assurance.

Monsieur [S] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation dans le délai d’un mois après réception du commandement du 29 avril 2024, ni même postérieurement à ce délai.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 mai 2024 pour défaut d’assurance (et de manière surabondante au 29 juin 2024 pour défaut de paiement des loyers et des charges) et que la résiliation est intervenue de plein droit à cette première date du 29 mai 2024 pour non production de l’assurance locative.

L’expulsion de Monsieur [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mai 2024, Monsieur [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] au paiement de cette indemnité à compter du mois du 29 mai 2024, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le demandeur produit un décompte arrêté au 28 avril 2024 et faisant état d’une dette locative comprenant les arriérés locatifs arrêtés au 29 mai 2024, les indemnités d’occupation depuis cette date et les provisions sur charges pour un montant total de 6 236,47 euros.

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [S] sera condamné à payer par provision à la SCI PTEROIS la somme de 6 236,47euros, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] qui succombe à l’instance supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance du 29 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PTEROIS, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2023 entre la Société Civile immobilière (SCI) PTEROIS et Monsieur [I] [S] concernant le logement situé au 40 Chemin du Pont des Iles, Résidence Rythmic à Nîmes (30 000) étaient réunies à la date du 29 mai 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 29 mai 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [I] [S] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué situé au 40 Chemin du Pont des Iles, Résidence Rythmic à Nîmes (30 000) ;

En conséquence :

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Monsieur [I] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis 40 Chemin du Pont des Iles, Résidence Rythmic à Nîmes (30 000) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [I] [S] à payer par provision à la Société Civile immobilière (SCI) PTEROIS à compter du 29 mai 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, soit la somme actuelle de 907,66 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [S] à payer par provision à la Société Civile immobilière (SCI) PTEROIS la somme de 6 236,47 euros (terme du mois d’avril 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 28 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [S] aux entiers dépens de l’instance en ceux compris le cout du commandement de payer du 29 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [S] à payer à la Société Civile immobilière (SCI) PTEROIS une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge