LB/MLP

Ordonnance N°

du 17 FEVRIER 2026

Chambre 6

N° RG 25/00599 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFEF

du rôle général

S.C.I. [J]

c/

[B] [T]

la SCP TEILLOT & ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

GROSSES le

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

— la SCP TEILLOT & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

— la SCP TEILLOT & ASSOCIES

Copies :

— Expert (ccc)

— Régie (ccc)

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et lors du prononcé de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. [J], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [B] [T], tant en sa qualité de copropriétaire qu’en sa qualité de syndic bénévole

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 1er décembre 2022 par-devant maître [U] [X], notaire, la société [J] a acquis de la société [P] des lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (63).

Cet ensemble est soumis au régime de la copropriété et compte deux copropriétaires à savoir la société [J] et Monsieur [B] [T].

Ce dernier a été désigné en qualité de syndic suivant une assemblée générale du 27 mai 2016.

Le 10 janvier 2025, le locataire de la société [J] a déploré des infiltrations.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 2 janvier 2020 par maître [M], commissaire de Justice.

Une assemblée générale a été convoquée par Monsieur [B] [T] afin d’autoriser les travaux envisagés par un potentiel futur acquéreur de ses lots.

La société [J] expose qu’aucune information préalable ne lui a été adressée concernant la nature des travaux envisagés alors qu’il lui a été signifié qu’elle devait participer aux travaux affectant les parties communes.

Elle indique souhaiter qu’une expertise soit ordonnée afin de déterminer l’origine exacte des infiltrations constatées dans l’immeuble.

Par acte en date du 5 mars 2025, la S.C.I. [J] a assigné Monsieur [B] [T], tant en sa qualité de copropriétaire qu’en sa qualité de syndic bénévole, en référé afin d’obtenir, en application de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 puis elle a fait l’objet d’un retrait du rôle à la demande des parties.

L’affaire a été réinscrite à la demande de la S.C.I. [J] et appelée à l’audience de référé du 9 septembre 2025.

Elle a été renvoyée à l’audience du 30 septembre 2025 puis à celle du 18 novembre 2025 ainsi qu’à celle du 20 janvier 2026 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, Monsieur [B] [T] a sollicité de voir :

— déclarer les demandes de la SCI [J] relatives à la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] irrecevables,

— déclarer n’y avoir lieu à référé,

— débouter la SCI [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— déclarer que l’expert désigné devra :

➢ Prendre connaissance des parties communes et privatives de l’immeuble

➢ Vérifier si les parties communes sont occupées et utilisées par un copropriétaire ou de son fait

➢ Donner son avis sur les conditions de cette occupation en ce qui concerne l’hygiène, la salubrité et la sécurité

➢ Chiffrer l’indemnité d’occupation qui serait due par le copropriétaire occupant ou laissant occuper une partie commune de l’immeuble,

en tout état de cause

— condamner la SCI [J] à payer et porter à [B] [T] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 CPC,

— condamner la SCI [J] aux entiers dépens comprenant le cas échéant les frais d’expertise judiciaire.

Au dernier état de ses prétentions, la S.C.I. [J] a sollicité de voir :

— Ordonner à Monsieur [B] [T], es qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] et [Adresse 6] de produire :

— les relevés du compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires

— les indemnités perçues suite à l’incendie

— les factures des travaux relatifs aux parties communes

— ou plus généralement tout élément de nature à justifier de l’exécution de sa mission de syndic bénévole à compter du 27 mai 2016

— la transaction du 23 juin 2016 régularisée avec la SCI [P] et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

— Désigner tel expert qu’il vous plaira avec mission proposée.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Monsieur [T] soutient que les demandes de la S.C.I. [J] sont irrecevables en ce qu’elles concernent le syndicat des copropriétaires, qui n’est pas dans la cause.

En réponse, la S.C.I. [J] fait valoir que chaque copropriétaire a qualité pour agir, à titre individuel, afin d’obtenir le respect du règlement de copropriété et la destination de l’immeuble, sans avoir à démontrer un préjudice matériel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.

Aux termes de l’article 55 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

En l’espèce, Monsieur [T] a été assigné tant en sa qualité de copropriétaire qu’en sa qualité de syndic bénévole.

Il convient de rappeler que l’assignation délivrée au seul syndic en cette qualité touche valablement son mandant (Civ. 3e, 31 mars 2016, n° 15-10.409).

En tout état de cause, il appartient à Monsieur [T], en sa qualité de syndic, de rendre compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites contre le syndicat des copropriétaires, étant rappelé que l’autorisation pour agir ou pour défendre n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

Par conséquent, il convient de déclarer les demandes recevables.

Sur la demande d’expertise

La S.C.I. [J] sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer l’origine exacte des infiltrations constatées dans l’immeuble, lesquelles affecteraient l’exploitation de son locataire. Elle soutient qu’il est indispensable de déterminer si les infiltrations proviennent des lots privatifs de Monsieur [T] ou des parties communes. Elle souligne que les lots privatifs de Monsieur [T] sont à l’état de ruine et que la situation est d’autant plus préoccupante depuis l’incendie qui s’est produit en 2012. En outre, elle sollicite que l’expert judiciaire dise si les travaux aujourd’hui envisagés par Monsieur [T] ne correspondent pas, en tout ou partie, à des réparations qui auraient déjà dû être financées par les indemnités d’assurance perçues après l’incendie.

Pour s’opposer à cette demande, Monsieur [T] soutient à titre principal que dès lors que le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause, la demande d’expertise relative à des parties communes ne saurait prospérer. A titre subsidiaire, il sollicite un complément de la mission dévolue à l’expert afin qu’il donne son avis sur les conditions d’occupation des parties communes de l’immeuble par la locataire de la S.C.I. [J]. Selon Monsieur [T], la locataire de la demanderesse exploite la terrasse en annexe du fonds de commerce au mépris de toutes les règles de sécurité et de salubrité.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire « use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il est constant qu’un défaut d’entretien manifeste des lots privatifs, conduisant à l’état de ruine de l’immeuble, contrevient à cette obligation.

En outre, l’article 635 du code civil dispose que « celui qui jouit d’un bien en est tenu de son entretien » et l’article 651 souligne l’existence d’obligations légales entre propriétaires.

Enfin, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la jouissance de son lot ».

La Cour de cassation en déduit de manière constante que chaque copropriétaire a qualité pour agir, à titre individuel, afin d’obtenir le respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble, sans avoir à démontrer un préjudice matériel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.

En l’espèce, le procès-verbal de constat versé au dossier par la S.C.I. [J] en date du 10 janvier 2025 permet de mettre en évidence que les parties communes de l’immeuble ont subi des infiltrations d’eau, sans qu’il soit possible d’en déterminer l’origine et la cause à ce stade.

Par ailleurs, il apparaît que l’assemblée générale convoquée par Monsieur [T] afin d’autoriser des travaux affectant les parties communes auxquels devrait potentiellement participer financièrement la demanderesse a été ajournée, la S.C.I. [J] indiquant refuser d’être placée devant le fait accompli au regard des désordres liés à un précédent sinistre résultant de l’incendie qui s’est déclaré en 2012 et qui aurait déjà donné lieu à indemnisation.

Il appartiendra justement à l’expert désigné de déterminer les réparations qui ont effectivement été réalisées avec les indemnités d’assurance perçues par le syndicat des copropriétaires après l’incendie.

Afin d’éviter un litige qui perdure dans le temps entre les parties, un avis technique et contradictoire s’impose.

En tout état de cause, une mesure d’expertise est une mesure conservatoire qui ne préjuge en rien des responsabilités susceptibles d’être engagées.

L’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que la S.C.I. [J] justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, à ses frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Les compléments de mission compatibles avec les finalités de l’expertise ordonnée seront repris conformément au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de communication de pièces

La S.C.I. [J] sollicite de voir ordonner à Monsieur [T] de produire tous documents afférents aux indemnités perçues suite à l’incendie survenu en 2012, ou, plus généralement, tout élément de nature à justifier de l’exécution de sa mission de syndic bénévole à compter du 27 mai 2016 et la transaction du 23 juin 2016 régularisée avec la SCI [P].

A l’appui de sa demande, elle soutient que le syndic bénévole est tenu de rendre compte de sa gestion financière et de l’ensemble de sa mission auprès de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle souhaite connaître le montant des indemnités versées par les assureurs au syndicat des copropriétaires au titre de l’incendie de 2012. La S.C.I. [J] souhaite également que Monsieur [T] justifie de l’ensemble des travaux réalisés dans les parties communes sous son autorité et à sa demande à compter du 27 mai 2016.

En réponse, Monsieur [T] rappelle qu’un précédent contentieux l’a opposé à la S.C.I. [P], vendeur de la S.C.I. [J], à la suite du sinistre survenu en 2012 ayant affecté aussi bien les parties communes que privatives et entraîné le versement d’indemnités d’assurance. Il souligne qu’une transaction a été régularisée entre les parties le 23 juin 2016 et que la S.C.I. [P] a été déboutée de ses demandes tendant à voir condamner les consorts [T] à lui payer diverses sommes en allégation d’inexécution de ses obligations de syndic bénévole et du non-respect de la convention transactionnelle.

Monsieur [T] s’oppose à la demande de communication de pièces aux motifs que la S.C.I. [J] ne rapporte pas la preuve de l’urgence à obtenir ces éléments. Il précise également que la S.C.I. [J] ne justifie nullement de démarches à l’encontre de son vendeur qui, en application de l’article L.721-2 du code de la construction, aurait dû lui transmettre certaines informations lors de la vente.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

Selon l’article 275 du même code : « Les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission. En cas de carence des parties, l’expert en informe le juge qui peut ordonner la production des documents, s’il y a lieu sous astreinte, ou bien, le cas échéant, l’autoriser à passer outre ou à déposer son rapport en l’état. La juridiction de jugement peut tirer toute conséquence de droit du défaut de communication des documents à l’expert ».

En l’espèce, il n’est pas contestable que certains documents sollicités par la S.C.I. [J] pourraient s’avérer utiles au règlement du litige.

Pour autant, et dès lors qu’il a été fait droit à la mesure d’expertise sollicitée, il appartiendra à l’expert désigné de se faire remettre tous documents utiles dans le cadre de sa mission.

Si l’expert venait à faire face à une résistance des parties, il lui appartiendrait d’en référer au juge en charge du contrôle des mesures d’expertise. Les demandeurs pourront également formuler à nouveau une telle demande de condamnation sous astreinte devant le juge des référés.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande à ce stade.

Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. [J], demanderesse, conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les demandes formées par la S.C.I. [J] à l’encontre de Monsieur [B] [T], tant en sa qualité de copropriétaire qu’en sa qualité de syndic bénévole, recevables,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [F] [V]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 4] -

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

OU A DEFAUT

Monsieur [W] [N]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 4] -

Demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (63), en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;

4°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que listés dans le procès-verbal de constat de maître [M] en date du 10 janvier 2025, et les décrire ;

5°) Rechercher les causes et les origines des infiltrations, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;

6°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

7°) Dans la limite de sa compétence technique, dire si la terrasse située au 1er étage aménagée par la S.C.I. [P] est située sur une partie commune ou privative ;

8°) Dans la limite de sa compétence technique, décrire les limites de propriété au niveau de la terrasse et évaluer les éventuels préjudices consécutifs à la fixation de ces limites ;

9°) Donner un avis sur un éventuel manque d’entretien des lots privatifs appartenant à Monsieur [B] [T] et le cas échéant, dire si le défaut d’entretien a une conséquence sur la valeur des lots privatifs de la S.C.I. [J] ;

10°) Dire, au vu des pièces de gestion remises par les parties et des constations techniques, si les travaux envisagés par le syndic bénévole correspondent en tout ou partie à des réparations qui auraient dû être financées par les indemnités d’assurance perçues après l’incendie déclaré en 2012 ;

11°) Donner son avis sur les conditions d’occupation des parties communes par le locataire de la S.C.I. [J] en ce qui concerne l’hygiène, la salubrité et la sécurité ;

12°) Eventuellement, dans la limite de sa compétence technique, chiffrer l’indemnité qui serait due par le copropriétaire occupant ou laissant occuper une partie commune de l’immeuble ;

13°) Concilier si faire se peut les parties ;

14°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;

15°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;

16°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

17°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

18°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

19°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

RAPPELLE que les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige,

RAPPELLE qu’en application du décret n°2025-660 du 18 juillet 2025 entré en vigueur le 1er septembre 2025, applicable aux instances en cours au jour de l’entrée en vigueur du décret, il n’est plus fait interdiction au juge de donner pour mission à l’expert de concilier si faire se peut les parties,

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que la S.C.I. [J] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €) TTC avant le 30 avril 2026,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er décembre 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

REJETTE la demande de communication de pièces sous astreinte,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la S.C.I. [J], demanderesse,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,