TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

MINUTE N° : 26/00190

DOSSIER : N° RG 25/01174 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FFCS

AFFAIRE : [W] [A] / [H] [D]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026, décision mise en délibéré au 3 mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [W] [A]

née le 28 Mai 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Manon DE TASTES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [H] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [A] a, par contrat signé le 14 juin 2019, donné à bail à Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] un appartement n°4 de type 4, situé au chef-lieu [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 525 euros, outre des provisions pour charges de 25 euros par mois.

Le 12 décembre 2024, Madame [W] [A] a fait délivrer à Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] un congé pour vendre au 13 juin 2025.

Par actes séparés de Commissaire de Justice des 13 et 14 mai 2025, remis à étude, Madame [W] [A] a fait assigner Monsieur [K] [B] et Madame [H] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 6 janvier 2026 afin de :

A titre principal :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant les locataires et le bailleur par acquisition de la clause résolutoire ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que tous occupants de leur chef, et la remise des clés à compter de la signification du jugement à intervenir, si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier aux frais des locataires ;

— en conséquence, condamner les locataires in solidum à payer au bailleur la somme de 7 450 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, puis à titre d’indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, somme à parfaire à la date de l’audience ;

A titre subsidiaire :

— constater la validité du congé pour vente délivré le 12 décembre 2024 aux locataires ;

— dire qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux et restitué les clés à la date du 13 juin 2025, ils sont devenus occupants sans droit ni titre ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que tous occupants de leur chef, et la remise des clés à compter de la signification du jugement à intervenir, si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier aux frais des locataires ;

— en conséquence, condamner les locataires in solidum à payer au bailleur la somme de 7 450 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, somme à parfaire à la date de l’audience ;

En tout état de cause :

— condamner les locataires in solidum à payer au bailleur la somme de 745 euros, relative à la clause pénale insérée dans le contrat de bail, correspondant à une majoration de 10 % sur le montant des sommes dues en réparation du préjudice subi par le bailleur, somme à parfaire à la date de l’audience ;

— condamner les locataires in solidum à payer au bailleur la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les locataires in solidum aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Un rapport du Pôle médico-social concernant Monsieur [K] [B] a été adressé au Greffe le 5 décembre 2025 indiquant qu’il était marié et avait un enfant à charge. Il y est précisé que le couple perçoit des revenus mensuels de 1 720 euros et supporte des charges à hauteur de 995 euros, laissant un reste à vivre de 725 euros. Monsieur [K] [B] a déclaré que les impayés ont débuté à la suite d’un litige avec le bailleur en raison de la présence de moisissure dans le logement et de la non-conformité de l’installation électrique. Le rapport relate que les deux locataires sont titulaires d’un contrat à durée indéterminée et que Monsieur [K] [B] est en arrêt-maladie depuis deux mois. Il a déclaré au service qu’il n’était pas en mesure, ni disposé à reprendre le paiement du loyer. Enfin, le rapport souligne qu’en raison de la demande du bailleur visant à reprendre le logement pour le vendre, un dossier auprès du Fonds de solidarité pour le logement ne peut être envisagé, la possibilité d’un maintien dans les lieux devant être exclue.

Lors de l’audience du 6 janvier 2026, Madame [W] [A], représentée, a réitéré ses prétentions. Elle a confirmé qu’un congé pour vente avait été délivré aux locataires le 12 décembre 2024 et a indiqué que les défendeurs avaient accumulé un retard de deux ans sur le paiement des loyers. La bailleresse a déposé un décompte arrêté à la date de l’audience actualisant le montant de la dette à la somme de 11 850 euros.

Madame [H] [D] était absente tandis que Monsieur [K] [B] était présent. Il a déclaré ne pas contester la dette locative, qu’ils souhaitaient quitter le logement et s’acquitter du solde de la dette après leur départ. Il a indiqué que ses revenus avaient diminué, précisant percevoir 2 600 euros par mois tandis que son épouse percevrait 930 euros par mois. Il a également mentionné être en situation de handicap et a signalé n’avoir jamais reçu les quittances de loyer de la part du bailleur. Le défendeur a également produit des photographies sur lesquelles des traces noires ressemblant à de la moisissure sont visibles. Ces pièces n’ont pas été communiquées préalablement à la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail et le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 14 juin 2019. La clause résolutoire insérée au contrat (article 17) prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie des loyers ou des charges, la résiliation du contrat est acquise de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Bien que ce délai résulte de la volonté des parties, il ne peut qu’être écarté dès lors qu’il est inférieur au délai légal de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Toutefois, il est justifié de la délivrance, le 25 juillet 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 500 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Ainsi, le délai de deux mois mentionné dans le commandement de payer, conforme aux dispositions légales, demeure applicable.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 26 septembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2025 comprise, arrêtée au 15 décembre 2025, s’élève à la somme de 11 850 euros.

En l’absence de preuve d’un paiement libératoire et de contestation sur le montant de la dette locative, Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B], engagés solidairement selon les termes du bail, seront condamnés sous ce lien de solidarité à payer cette somme, outre intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement.

Le bail étant résolu en raison de l’acquisition de clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’apprécier la des congés pour vente.

Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation solidaire de Madame [H] [D] et de Monsieur [K] [B] au paiement de la somme de 745 euros, correspondant à la majoration de 10 % prévue par la clause pénale figurant au contrat (article 18), laquelle constitue une sanction financière du manquement des locataires à leurs obligations.

En conséquence, cette clause sera réputée non écrite et la bailleresse sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l’insalubrité invoquée par Monsieur [K] [B]

Lors de l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [K] [B] a produit plusieurs photographies illustrant l’état de l’appartement et sur lesquelles apparaissent d’importantes traces de moisissures.

Toutefois, le défendeur ne rapporte pas la preuve de la communication de ces pièces à Madame [W] [A], ni de sa contestation de la dégradation des lieux loués auprès de la bailleresse avant l’introduction de la présente instance alors qu’il en a tiré argument pour ne pas régler les loyers. Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte dans l’appréciation du litige afin de respecter le principe de la contradiction des débats.

Sur la demande d’injonction de délivrer les quittances de loyer

L’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, à l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [K] [B] a sollicité la remise des quittances de loyer qu’il affirme ne jamais avoir reçues.

En conséquence, il y a lieu d’enjoindre à Madame [W] [A] de délivrer à Monsieur [K] [B] les quittances de loyers correspondant à la période de janvier 2024 à décembre 2025, dans un délai de 30 jours à compter du présent jugement, et correspondant à toute période postérieure d’occupation, dès le règlement des indemnités d’occupation acquittées.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 800 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 26 septembre 2024 du contrat de location conclu entre Madame [W] [A], d’une part, et Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B], d’autre part, portant sur un appartement n°4 de type 4, situé au chef-lieu [Localité 3] [Adresse 5] à [Localité 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] à payer à Madame [W] [A] la somme de 11 850 euros, arrêtée au 15 décembre 2025 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] à payer à Madame [W] [A], pour l’occupation des lieux loués, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Madame [W] [A] de sa demande d’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail ;

ENJOINT à Madame [W] [A] de délivrer à Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] les quittances de loyers correspondant à la période de janvier 2024 à décembre 2025 dans un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement, et correspondant à toute période postérieure d’occupation, dès le règlement des indemnités d’occupation acquittées ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] à payer à Madame [W] [A] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D] et Monsieur [K] [B] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,