TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/14574

N° Portalis 352J-W-B7I-C6OMY

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Novembre 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [M] [K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047

DEFENDERESSE

S.A.S ODEON – St André

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [I] [R] [F] venant aux droits de Madame [D] [M] [K] [F], décédée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 1991, Mme [W] [O] et la société civile [O], aux droits desquelles se trouve désormais M. [I] [O] ont donné à bail commercial à la société Le Concerto, aux droits de laquelle se trouve la société Odéon – St André des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], à usage exclusif de “ commerce de café, bar, brasserie, à l 'exclusion de toute musique, sauf musique d 'ambiance”, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1992 pour se terminer le 1er janvier 2001, moyennant un loyer annuel de 320 000 francs (soit 48 783,69 euros) hors taxes et hors charges.

Le bail a depuis été renouvelé à plusieurs reprises et pour la dernière fois par acte sous seing privé du 23 novembre 2017, à effet rétroactif du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, moyennant un loyer annuel de 74 602,21 euros hors taxes et hors charges, aux charges, clauses et conditions stipulées pour 1'essentiel dans l’acte du 23 décembre 1991,“sans aucune exception ni réserve, sauf les modifications résultant des présentes”.

Le bail se poursuit par tacite prolongation depuis le 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2022, le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement de bail à compter du 1er janvier 2023 pour une nouvelle durée de neuf années, conformément aux dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2022, le bailleur a fait connaître au preneur que, conformément aux dispositions de l’article L.145-11 du code de commerce, il entendait consentir au renouvellement du bail pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2023, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal porté à la somme de 150 000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail ancien demeurant inchangées.

Aucune réponse n’a été apportée par le preneur.

La bailleresse a notifié les 26 août et 11 octobre 2024 un mémoire préalable aux termes duquel elle demande au juge des loyers commerciaux de constater que le bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2023 et de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à cette date à 150 000 euros hors taxes et hors charges.

Puis par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la bailleresse a fait assigner la société Odéon-St André devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater que le bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2023, de voir fixer le montant du loyer à cette date à 150 000 euros par an hors taxes et hors charges, et subsidiairement de voir ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise.

Mme [D] [F] est décédée le 17 janvier 2025, instituant pour légataire universel, M. [I] [F].

Aux termes de son mémoire n°3 “en intervention volontaire et en fixation ou loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023” notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2025, M. [I] [F] formule les demandes suivantes :

“ Monsieur [I] [Y]'hors est bien fondé à demander au Juge des loyers commerciaux de constater que le bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2023 et de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 150.000 euros HT et HC/an, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, à l’exception de celles qui seront éventuellement modifiées ou adaptées pour tenir compte des dispositions législatives et réglementaires impératives édictées depuis le précédent bail, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité, soit à compter du 1er janvier 2023, jusqu’au jour du parfait paiement.

Il sera également ordonné la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Dans l’hypothèse où Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment éclairé, il lui est demandé de :

Désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

> Convoquer les parties,

> Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à 1'accomplissement de sa mission,

> Visiter les locaux loués,

> Examiner et apprécier l’existence d’un motif de déplafonnement tiré de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité,

> Rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2023 conformément notamment aux dispositions de l’article R. 145-7 du Code de commerce,

> Recueillir les observations des parties, y répondre, rendre compte du tout et de donner son avis motivé,

> Dresser un rapport de ses constatations et conclusions

La consignation des frais à valoir sur la rémunération de l’expert sera à la charge de la société Odéon -St André, Preneur,

Le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, sera fixé à la somme de 150.000 euros HT et HC par an.

Il y a également lieu de condamner la société Odéon – St André au paiement d’une somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.”

Au soutien de ses demandes, M. [I] [Y]'hors fait valoir en substance:

— que la durée du bail expiré a duré plus de douze ans de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative par application des dispositions de l’article L.145-34 alinéa 3 du code de commerce,

— qu’en toute hypothèse, rien ne permet au preneur de prétendre que le loyer doit être déterminé selon la règle du plafonnement, et qu’aucun facteur de déplafonnement, notamment une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ne serait intervenue depuis le dernier renouvellement, de sorte qu’une expertise est nécessaire en tout état de cause, afin notamment de déterminer l’existence ou non d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 05 septembre 2025 avec accusé de réception du 10 septembre 2025, la société Odéon – St André demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – juger que, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée par la société Odéon – St André le 29 décembre 2022, le bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023,

— juger que dès lors le bail en date du 23 novembre 2017 a effet rétroactif du 18 janvier 2011 a pris fin le 31 décembre 2022 à minuit, n’ayant ainsi pas eu une durée excédant 12ans,

En conséquence :

— juger que le bailleur, Monsieur [I] [O], venant aux droits de Madame [D] [O], mal fondé en sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la valeur locative sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article L.145-34 du code de commerce,

— juger en application des dispositions de l’article L.145-34 1er alinéa du code de commerce, que le bail des dits locaux s’est trouvé renouvelé moyennant un loyer de 91.926,31 euros hors taxes et hors charges, aux autres clauses et conditions du bail expiré, sauf modifications d’ordre public.

En tout état de cause :

— débouter Monsieur [I] [Y]'hors de toutes ses demandes plus amples et contraires.

— subsidiairement, si par impossible, une mesure d’instruction était ordonnée, en ce cas fixer le loyer provisionnel dû, pendant la durée de la procédure, au montant du dernier loyer en vigueur ”.

La société Odéon – St André fait exposer pour l’essentiel :

— que le bail du 23 novembre 2017 n’a pas eu une durée supérieure à douze ans et, qu’en le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 ne peut être déplafonné sur le fondement des dispositions de l’article L.145-34 alinéa 3 du code de commerce,

— qu’il n’y a pas lieu à une quelconque mesure d’expertise et que le loyer doit être fixé, selon les règles du plafonnement, à la somme annuelle de 91926,31euros hors taxes et hors charges.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 octobre 2025 et mise en délibéré au 11 décembre 2025 date à laquelle le présent jugement a été rendu.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’intervention volontaire de M. [I] [Y]'hors

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [I] [Y]'hors, venant aux droits de Mme [D] [Y]'hors, décédée le 17 janvier 2025, en sa qualité de légataire universel.

Sur la date de renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour dire que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2023.

Sur la fixation du prix du bail renouvelé

L’article L145-34 du code de commerce, dispose :

“ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation […] de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires […]. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ”.

Il résulte clairement de cet article que la règle du déplafonnement s’applique uniquement si la durée du bail “ excède douze ans ”.

Or tel n’est pas le cas en l’espèce, le bail ayant commencé à courir le 1er janvier 2011 pour venir à expiration, après tacite prolongation, au 31 décembre 2023 à 24h, de sorte qu’il n’a pas duré “ plus ” de douze ans.

Dès lors, M. [I] [Y]'hors est mal fondé à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative en invoquant les dispositions de l''alinéa 3 de l’article L.145-34 du code de commerce.

S’agissant des éventuels autres motifs de déplafonnement, M. [I] [Y]'hors demande au juge des loyers commerciaux d’ordonner une expertise “ afin notamment de déterminer l’existence ou non d’une modification des facteurs locaux de commercialité.”

Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve d’éléments susceptibles de justifier un déplafonnement et il est constant qu’une expertise ne peut en aucun cas suppléer la carence d’une partie. Or M. [I] [F] n’invoque dans son mémoire aucun élément objectif, étayé par des pièces concrètes, susceptible de constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce exercé, pouvant le cas échéant, justifier une mesure d’instruction.

Dès lors sa demande d’expertise sera rejetée et le loyer sera fixé au montant plafonné tel que sollicité par la société Odéon – St André, selon le calcul suivant, qui ne fait pas l’objet de contestation de la part du bailleur :

74 602,21 € (loyer initial) x 126,13 (dernier indice ILC publié au 1er janvier 2023 : 3ème trimestre 2022) / 102,36 (indice ILC de référence : 3ème trimestre 2010) = 91 926,31 €

En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 sera fixée à la somme annuelle de 91 926,31 euros hors taxes et hors charges.

Sur les intérêts

Il sera rappelé que les intérêts au taux légal sont dus sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer tel que fixé par le présent jugement, à compter du 28 novembre 2024, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

M. [I] [F] qui succombe supportera la charge des dépens et sera débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [I] [Y]'hors,

Dit que le bail en date du 23 novembre 2017 a effet rétroactif du 1er janvier 2011 a pris fin le 31 décembre 2022 à 24h, n’ayant ainsi pas eu une durée excédant 12 ans, et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant du loyer plafonné,

Rejette la demande d’expertise de M. [I] [Y]'hors,

Fixe le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2023 conclu entre M. [I] [Y]'hors et la SAS Odéon – St André portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] à la somme annuelle de 91.926,31 euros hors taxes et hors charges,

Dit que les intérêts au taux légal sont dus sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer tel que fixé par le présent jugement, à compter du 28 novembre 2024, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rejette la demande de M. [I] [Y]'hors formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [Y]'hors aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6], le 11 décembre 2025.

La GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME