TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00941 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3U6

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 08 Janvier 2026

Madame [K] [L] épouse [H], rep/assistant : M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [I] [J], rep/assistant : M^e Vanessa BONNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Evelyne BELLUN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Evelyne BELLUN

M^e Vanessa BONNARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Alexis LECOCQ, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Novembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 08 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [K] [L] épouse [H], demeurant La Guille, 63490 USSON

représentée par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [J], demeurant 12 Rue du Château, 63118 CEBAZAT

représentée par M^e Vanessa BONNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

RAPPEL DES FAITS

Madame [K] [H] a donné à bail à Madame [I] [J] un appartement à usage d’habitation situé au 12 rue du Château (1er étage) à CEBAZAT par contrat du 10 septembre 2017, pour un loyer mensuel de 525 € outre 45 euros d’avance sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont- Ferrand pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 27 novembre 2025, Madame [K] [H] – représentée par son conseil – demande à la juridiction de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Madame [J], faute de départ volontaire, et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 679,33 €, au titre des loyers et charges dues au 1er octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 592,23 euros, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle indique que sa locataire n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire et s’est abstenue de règler son loyer depuis cette date. Elle rappelle que Madame [J] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel en début d’année 2024 qui a entraîné l’effacement de sa dette locative pour 2023 à hauteur de 500 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

S’agissant de l’indécence du logement, le bailleur précise qu’elle a refait l’intégralité de la toiture de la maison à la suite du dégât des eaux en 2020. Elle soutient qu’aucun manquement de la part du bailleur n’est démontré.

Madame [I] [J], représentée par son conseil, demande à la juridiction de :

— débouter Madame [H] de sa demande en résiliation du contrat de location,

— juger que la somme due au titre des loyers et charges impayés par Madame [J] s’élève à 897,33 euros jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus,

— condamner Madame [H] à lui payer la somme de 1000 euros au titre du trouble de jouissance du logement,

— juger que cette somme fera l’objet d’une compensation avec la somme due par Madame [J] au titre des loyers et charges impayés,

— A titre subsidiaire, octroyer à Madame [J] des délais de paiement pour apurer sa dette envers Madame [H] avec la mise en place d’un échelonnement sur 10 mois,

— En tout état de cause, juger n’y avoir lieu à l’octroi d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à défaut la réduire à de plus justes proportions,

— juger que chacune des parties gardera à sa charge ses propres dépens.

Elle soutient que le logement donné à bail est vétuste et qu’il présente de nombreux problèmes d’infiltration et d’humidité, notamment dans les chambres. Elle se réfère notamment à une enquête diligentée par URBANIS à la demande de la mairie de CEBAZAT mettant en évidence des dysfonctionnements de l’habitat.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné connaissance aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Puy-de-Dôme par la voie électronique le 10 décembre 2024 , soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 10 septembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 536,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2024.

Force est de constater que Madame [J] n’a pas repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience. Elle ne peut dès lors bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de Madame [J] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [H] produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d’un montant de 1 679,33 € Madame [J] estime ne devoir que la somme de 897,33 euros en faisant état de plusieurs versements (en août 2025 de 140 euros et en septembre 2025 de 150 euros) ainsi que d’un règlement de la CAF de 492 euros pour le mois d’octobre 2025. Elle reconnaît en outre devoir une somme de 19,58 euros au titre de la régularisation des charges 2024.

La défenderesse justifiant de ses réglements et de celui effectué par la CAF, elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 897,33 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 536,16 € à compter du commandement de payer (18 juillet 2024), et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 592,23 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR L’INDECENCE DU LOGEMENT :

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, ce qui implique que le bailleur doit veiller à ce que le logement reste conforme aux normes de décence. Ces normes sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En outre, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 attache des conséquences procédurales particulières à l’indécence du logement. Celle-ci justifie ainsi que puissent être ordonnés des travaux, avec une diminution ou une suspension des loyers dans l’attente. En revanche, le texte ne prévoit pas que l’indécence du logement justifie l’allocation de dommages-intérêts.

A cet égard, c’est donc le droit commun qui doit s’appliquer. Il appartient ainsi à Madame [J], pour être indemnisée, non d’établir l’indécence du logement, mais de démontrer en quoi les critères d’indécence qu’elle dénonce ont entraîné pour elle un préjudice de jouissance.

Il est versé aux débats un rapport de visite d’URBANIS en date du 22 mars 2023, faisant état de la présence d’un dégât des eaux localisé au niveau du plafond de la cuisine, d’une gouttière se déversant sur le toit de la cuisine sans être raccordée à un cheneau et à une suspicion d’une tuile cassée au niveau de la couverture de la cuisine. Il également produit des photographies de traces d’infiltrations au plafond et une ordonnance médicale du 4 juin 2025 pour un inhalateur.

De son côté, Madame [H] verse aux débats une facture du 17 mars 2020 après réalisation de la réfection de la toiture du logement. Par conséquent, il convient de retenir que si le logement a pu faire l’objet d’un dégât des eaux dont les plafonds gardent la trace, le bailleur a fait le nécessaire pour assurer le couvert du logement. Madame [J] ne démontre pas, par ailleurs, la présence d’humidité persistante ou de traces de moisissures pouvant lui occasionner un trouble de jouissance.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre du trouble de jouissance.

IV- SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par la défenderesse que la situation de Mme [J] est fragile et ne lui permet pas de régler les sommes dues en une seule échéance.

Dès lors, il convient d’octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif, par le versement de 8 mensualités de 100 €, la dernière étant majorée du solde de la dette.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H], Madame [J] sera condamnée à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2017 entre Madame [K] [H] et Madame [I] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 12 rue du Château à CEBAZAT sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [K] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à Madame [K] [H] la somme de 897,33 € (décompte arrêté au 1er octobre 2025, incluant loyer d’octobre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 536,16 € à compter du 18 juillet 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [I] [J] à apurer la dette en 8 mensualités de 100€ au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, avec une dernière mensualité comprenant le solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à Madame [K] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 592,23 euros à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à Madame [K] [H] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et année susdits. En foi de quoi, le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,