TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/01869

N° Portalis 352J-W-B7F-CTYOL

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [O] [S] [H] née [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [I] [P] veuve [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [T] [B] [Y] [K] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [X] [Y] [B] [K] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tous représentés par Maître Stéphanie FROGER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. ADVISORING IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0154

Décision du 10 Décembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/01869 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTYOL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] est constitué en copropriété.

M. [Y] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] sont propriétaires d’un appartement dans l’immeuble.

Mme [I] [P], M. [T] [K] [P] et M. [X] [K] [P] sont également propriétaires indivis d’un appartement dans cet immeuble.

Le 16 octobre 2020, le syndic de l’immeuble a convoqué une assemblée générale des copropriétaires pour le 18 novembre 2020.

Suite à la réception du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2020, les époux [H] et les consorts [K] [P] ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] par acte d’huissier de justice du 29 janvier 2021 afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 18 novembre 2020 et subsidiairement celle des résolutions 5.12, 5.13 et 21.2 de cette assemblée générale.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 mai 2023, les époux [H] et les consorts [K] [P] demandent au tribunal de :

«  Vu l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions des articles 17-1 A et 22 de la loi du 65-557 du 10 juillet 11965 ;

Décision du 10 Décembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/01869 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTYOL

Vu les dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 ;

Vu les dispositions de l’article 9 bis du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu les dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence en la matière,

Vu les dispositions du règlement de copropriété ;

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

JUGER Monsieur et Madame [H] d’une part et l’indivision [K] représentée par son mandataire Madame [P], d’autre part recevables et fondés en leurs moyens, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

A titre principal :

JUGER que l’assemblée générale du 18 novembre 2020 est entachée d’irrégularités en raison notamment de la violation des modalités de convocation et du non-respect des modalités du vote par correspondance, ne garantissant pas la sincérité des votes ;

En conséquence,

ANNULER l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, du 18 novembre 2020 en toutes ses dispositions;

A titre subsidiaire :

JUGER que la résolution n°5.12 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, du 18 novembre 2020 est entachée d’irrégularité, faute de débat loyal et en l’absence de sincérité des votes ;

JUGER que la résolution n°5.13 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, du 18 novembre 2020 est entachée d’irrégularité, faute de débat loyal et en l’absence de sincérité des votes ;

JUGER que la résolution n°21.2 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, du 18 novembre 2020 est constitutive d’un abus de majorité, faisant grief l’indivision [K] en ce qu’elle porte atteinte à la jouissance paisible de son lot ;

En conséquence,

ANNULER la résolution n°5.12 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, du 18 novembre 2020 ;

ANNULER la résolution n°5.13 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, du 18 novembre 2020 ;

ANNULER la résolution n°21.2 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, du 18 novembre 2020 ;

En tout état de cause :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble de ses prétentions

JUGER que les consorts [H] d’une part et l’indivision [K], représentée par Madame [P] d’autre part seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société DUPOUY FLAMENCOURT à verser aux consorts [H] d’une part et à l’indivision [K], représentée par Madame [P] d’autre part la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société DUPOUY FLAMENCOURT aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphanie FROGER, avocat au Barreau de Paris ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 7 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :

« Vu l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

Dire et juger que Madame [I] [P] n’est pas titulaire d’un droit de jouissance privative sur les jardins parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Débouter Monsieur et Madame [Y] [H] d’une part, Madame [I] [P] et Monsieur [T] [K] [P] et [X] [K] [P] " ci-après l’Indivision [K] représentée par Madame [I] [P] " de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions ;

Condamner Monsieur et Madame [Y] [H] d’une part, Madame [I] [P], Monsieur [T] [K] [P] et [X] [K] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] une somme de 1.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

Condamner Monsieur et Madame [Y] [H] d’une part, Madame [I] [P], Monsieur [T] [K] [P] et [X] [K] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] une somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Johanna TAHAR, Avocat au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 29 janvier 2024 et l’affaire a été plaidée le 11 septembre 2024.

Une note en délibéré a été autorisée afin de produire le jugement rendu par le tribunal dans l’affaire RG 21/01376 le 19 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « dire et juger » et « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger » ou encore « juger », lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale litigieuse

A l’appui de leur demande principale, les demandeurs font valoir que :

— l’accès à l’assemblée générale du 18 novembre 2020 était limité aux membres du conseil syndical au regard des restrictions sanitaires et les autres copropriétaires devaient remettre leur formulaire de vote à Mme [W] ou au conseil syndical ou au gardien ;

— l’assemblée générale du 18 novembre 2020 s’est finalement tenue uniquement par correspondance suivant un mail du 12 novembre 2020, avec remise du formulaire de vote jusqu’au 17 novembre 2020 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse leur a été notifié le 1er décembre 2020 ;

— une autre action a été introduite en parallèle par les consorts [V] et d’autres pour contester plusieurs résolutions de cette assemblée générale sur la base de griefs similaires ;

— ils ont la qualité de copropriétaires défaillants et l’action a été introduite dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— leur action est recevable et le syndicat des copropriétaires ne le conteste pas ;

— le syndic ne pouvait pas organiser une assemblée générale restreinte à certains participants ;

— le syndic n’a pas justifié de l’impossibilité de mettre en place une assemblée générale par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique ;

— le syndic n’a pas respecté les règles découlant des articles 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ;

— le délai de retour des formulaires de vote par correspondance de trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale n’a pas été respecté (article 9 bis du décret du 17 mars 1967) ;

— les formulaires de vote par correspondance ne pouvaient être retournés qu’au syndic ;

— la régularité des votes n’est pas garantie ;

— le président du conseil syndical a donné des consignes de vote et les a dénigrés ;

— le coût de remplacement des thuyas morts relève des charges communes spéciales selon le règlement de copropriété ;

— le texte de la résolution 21.2 n’est pas conforme à la demande de Mme [P] ;

— la majorité appliquée n’est pas la bonne ;

— le refus de la résolution 21.2 n’est pas justifié par l’intérêt collectif et constitue un abus de majorité ;

— le jardin de Mme [P] est à jouissance privative selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— afin de respecter les mesures de distanciation sociale dans le cadre de la lutte contre l’épidémie Covid 19, les copropriétaires ont été appelés à voter par correspondance lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2020 ;

— le syndic a fait application des dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ;

— ni le conseil syndical, ni les prestataires n’ont finalement été présents physiquement à l’assemblée litigieuse et leur présence envisagée était une garantie du bon déroulement du scrutin ;

— l’assemblée litigieuse s’est tenue uniquement par correspondance ;

— il était impossible d’organiser une assemblée générale par visioconférence en raison du nombre de copropriétaires et des difficultés de connexion de certains et en outre le syndic n’a pas à en justifier ;

— le retour tardif des formulaires de vote par correspondance n’est pas démontré et n’affecterait pas la validité de l’assemblée ;

— le non-respect du délai de l’article 9 bis du décret n’est pas sanctionné par la nullité de l’assemblée générale ;

— l’irrégularité alléguée quant au destinataire du formulaire de vote n’est pas établie ;

— le président du conseil syndical n’est pas partie à la procédure et n’est pas en mesure de répondre aux reproches, mais il n’a pas donné de consignes de votes ;

— l’affichage du formulaire du président du conseil syndical n’affecte pas la validité des résolutions ;

— il n’y a eu aucun dénigrement ;

— concernant la résolution 21.2, les règles de majorité ont été respectées et il n’y a pas d’abus de majorité ;

— Mme [P] n’est titulaire d’aucun droit de jouissance privative sur les jardins parties communes ;

— ce droit allégué ne figure que dans l’état descriptif de division et est dépourvu de valeur contractuelle ;

— la procédure est abusive.

*

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Vu l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Vu l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 qui précise que le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique (jusqu’au 31 janvier 2021 dans un premier temps). Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Sur ce,

Sur la recevabilité

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2020 versé aux débats indique " [H] « et » indivision [P] " parmi les copropriétaires absents ou non représentés. Ils ont donc la qualité de copropriétaires défaillants.

L’assignation a été délivrée le 29 janvier 2021 et la date de notification du procès-verbal par le syndic n’est pas justifiée par ce dernier. Le délai de deux mois de l’article 42 précité a donc été respecté.

L’action des demandeurs sera déclarée recevable.

Sur le fond

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 18 novembre 2020 produite à la procédure que le syndic de l’immeuble a convoqué les copropriétaires à ladite assemblée pour un vote par correspondance uniquement et à l’exception des membres du conseil syndical autorisés à y participer physiquement.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2020 indique finalement que les copropriétaires ont voté par correspondance sans distinction.

Or, il s’avère que le syndic n’a pas justifié en quoi le recours à la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique n’était pas possible.

Il n’est ainsi pas justifié des difficultés techniques ou financières ayant à l’époque empêché le recours à la visioconférence (aucun devis excessif de prestataire en visioconférence n’est produit, aucun avis réservé du conseil syndical n’est versé aux débats, aucun justificatif de l’instabilité du réseau internet n’est avancé, etc). Le défendeur se borne à invoquer des considérations générales et non des explications qui doivent être appréciées in concreto et être justifiées en cas de litige.

Le législateur a prévu le recours à la visioconférence dans le cadre de l’article 17-1 A, ce y compris lorsque le nombre de copropriétaires est important.

Le syndic n’a pas davantage indiqué le nom des copropriétaires qui n’auraient pas été capables de participer à une visioconférence.

Il en ressort que le syndic a imposé le vote par correspondance comme seule modalité de participation à l’assemblée générale litigieuse en violation de l’article 22-2 précité.

La violation de l’article 22-2 précité emporte donc annulation de l’assemblée générale du 18 novembre 2020 tenue dans ces conditions.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile qui prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la procédure diligentée par les demandeurs n’est pas abusive puisqu’elle vise à faire respecter la réglementation et est bien fondée.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

Maître Stéphanie Froger, avocat, est autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser aux demandeurs une somme globale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à répartir entre eux par parts égales sauf meilleur accord.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les demandeurs seront dispensés sur cette base de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables les demandes de M. [Y] [H], Mme [O] [P] épouse [H], Mme [I] [P], M. [T] [K] [P] et M. [X] [K] [P] ;

ANNULE l’intégralité de l’assemblée générale du 18 novembre 2020 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à M. [Y] [H], Mme [O] [P] épouse [H], Mme [I] [P], M. [T] [K] [P] et M. [X] [K] [P] une somme globale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à répartir entre eux par parts égales sauf meilleur accord ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;

DISPENSE M. [Y] [H], Mme [O] [P] épouse [H], Mme [I] [P], M. [T] [K] [P] et M. [X] [K] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens ;

AUTORISE maître Stéphanie Froger, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

La Greffière Le Président