RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00131 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OM6U

MINUTE N° :

S.A. BATIGERE HABITAT

c/

[V] [H]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Madame [V] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elsa SAMMARI

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 3]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 1er décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [V] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 17 avril 2025, par Assignation du 1er avril 2025 ; L’affaire a été plaidée le 02 octobre 2025, et jugée le 1er décembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé égaré, la société BATIGERE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7.387,02 euros.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [H] le 17 décembre 2024.

Par assignation du 1er avril 2025, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [H] sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  2.152,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société BATIGERE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société BATIGERE HABITAT considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [H] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 80 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1736 du code civil : « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux ».

Il résulte de cet article que le congé de droit commun n’est soumis à aucune formalité autre que celle de l’observation des délais fixés par l’usage des lieux, et demeure valable dès qu’il manifeste clairement la volonté du bailleur de mettre fin à la location.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 2 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7.387,02 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, la locataire explique à l’audience, d’une part leur situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à Mme [V] [H] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de Mme [V] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

La demande d’astreinte sera rejetée en ce qu’elle n’apparait pas justifiée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, Mme [V] [H] lui devait la somme de 1.564,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du contrat concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [V] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1.564,99 euros (mille cinq cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 ;

AUTORISE Mme [V] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— L’échelonnement sera caduc ;

— La totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ;

— Le contrat de location concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [V] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024 et celui de l’assignation du 1er avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge