MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00095 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DPAU

AFFAIRE : S.C.I. C-[U] C/ S.A.S. A3S

30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie exécutoire délivrée le

à M^e DOLEAC

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e DOLEAC

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : procédure sans audience du 03 Juillet 2025

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. C-[U], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe DOLEAC, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 11

DEFENDERESSE :

S.A.S. A3S, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, non représentée

FAITS – PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 17 mars 2021, la SCI C-[U] a consenti à la SAS A3S un bail commercial portant sur des locaux à usage exclusif de « restauration traditionnelle, sur place ou à emporter », situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel initial de 12 000 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Des échéances de loyers et de charges étant demeurées impayées, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, fait délivrer à la SAS A3S un commandement d’avoir à respecter la destination contractuelle des lieux ainsi qu’à régler les sommes dues, ledit commandement visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 12 914,98 € au titre de l’arriéré locatif, outre les pénalités de retard.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la SCI C-[U] a assigné la SAS A3S devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

constater que la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre les parties pour les locaux à usage de « restauration traditionnelle sur place ou à emporter », sis [Adresse 5] à [Localité 6], est acquise depuis le 11 janvier 2025 ;dire et juger en conséquence que le bail est résilié à compter du 11 janvier 2025 ;ordonner l’expulsion de la société A3S et de tous occupants de son chef, du local litigieux, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard ;condamner la société A3S à payer, à titre de provision, à la SCI C-[U], la somme de 15 314,98 €, au titre des loyers, taxes, charges et pénalités impayés ;condamner la société A3S à payer, à titre provisionnel, à la SCI C-[U], une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1 200 €, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;condamner la société A3S à régler à la SCI C-[U], en deniers ou quittances, le montant des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clés ;condamner la société A3S à payer à la SCI C-[U] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la société A3S aux entiers dépens, y compris ceux afférents à l’établissement du commandement de payer du 11 décembre 2024, représentant la somme de 186,66 € TTC.La SCI C-[U], maintient ses moyens et prétentions tels qu’exposés dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter.

La SAS A3S, régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas constituer avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures régulièrement communiquées.

L’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience conformément aux articles 828 et suivants du Code de procédure civile. Elle a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la non-comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La SAS A3S, non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.Le commandement de payer du 11 décembre 2024 a été délivré à personne.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement, s’agissant de la dette locative. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI C-[U] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance en principal, à savoir la somme de 12.914,98 € au titre des échéances de loyers, rattrapages d’indexation de loyers, taxes foncières et pénalités de retard de 10%.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit, le 12 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS A3S et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sans qu’une astreinte soit justifiée dès lors que l’occupation illicite des lieux se trouve sanctionnée par une indemnité d’occupation.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Le juge saisi d’une demande en ce sens est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le bailleur et le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, et ce notamment au regard des circonstances de l’espèce. Il y a lieu de rappeler à cet égard que cette indemnité qui est due de plein droit recouvre une double nature compensatoire et indemnitaire. Elle a en effet pour objet de compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également de l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce le bailleur sollicite une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer TTC, soit la somme de 1.200 €.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient de fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux, soit la somme de 1.200 € TTC.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, SCI C-[U] sollicite en dernier lieu la somme provisionnelle de 15.314,98 € sans toutefois justifier ce montant. Il ressort du décompte reproduit au commandement de payer du 11 décembre 2024 que la SAS A3S restait devoir à cette date et au titre des loyers impayés (échéance de septembre 2024 incluse) outre les rattrapages d’indexation de loyers, pénalités de retard de 10% et taxes foncières et eaux, la somme de 12.914,98 €.

S’agissant des pénalités de retard de 10%, il convient de rappeler que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale contractuelle dont il est demandé l’application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En conséquence, cette demande de condamnation au titre de la clause pénale sera rejetée.

Ainsi la créance de la SCI C-[U] sera limitée à la somme de 12.434,98 € (12.914,98 – (4x120) telle qu’arrêtée à la date du commandement du 11 décembre 2024.

La SAS A3S, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester le principe et le montant de cette somme.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 12.434,98 € assortie des intérêts au taux légal, s’agissant d’une provision, à compter de la décision.

Il convient en outre de condamner la SAS A3S, à titre provisionnel, au paiement de l’indemnité d’occupation, en derniers ou quittance, telle que précédemment fixée, à compter du 12 janvier 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La SAS A3S, partie perdante au principal, supportera les dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de l’ordonnance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de SAS A3S ne permet d’écarter la demande de la SCI C-[U] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant ramenée à la somme de 1000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS A3S et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS A3S, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 1.200 € TTC ;

CONDAMNE, par provision, la SAS A3S à payer en deniers ou quittance à la SCI C-[U] l’indemnité d’occupation de 1.200 € TTC à compter du 12 janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision la SAS A3S à payer à la SCI C-[U] la somme de 12.434,98 € au titre du solde des loyers taxes et charges arriérés au 11 décembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la somme réclamée au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la SAS A3S aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation, outre les fais de signification de l’ordonnance ;

CONDAMNE la SAS A3S à payer à La SCI C-[U] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI C-[U] des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

RAPPELLE que, par exception, l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie VIGOUROUX Laëtitia DAUTEL