TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00370 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCXS

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 08 Janvier 2026

S.C.I. MALTRAIT, rep/assistant : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [P] [K]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Monsieur [K] [P]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Alexis LECOCQ, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Novembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 08 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. MALTRAIT, prise en la personne de son représentant légal, sise 17 rue de la Cascade, 63500 ISSOIRE

représentée SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [K], demeurant 3 rue de l’Ancienne Caserne, 63500 ISSOIRE

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2021 avec prise d’effet au 28 aout 2021, la société S.C.I MALTRAIT a donné à bail à Monsieur [P] [K] un appartement à usage d’habitation situé 3 rue de l’ancienne caserne à ISSOIRE (63500), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 490 euros, sans fixation d’un montant de provisions sur charge.

Arguant du défaut de paiement des loyers, la S.C.I MALTRAIT a fait signifier le 22 janvier 2025 à Monsieur [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 8 928,79 euros.

Ce commandement de payer a été notifié le 23 janvier 2025 par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Puy-de-Dôme.

La S.C.I MALTRAIT a ensuite fait assigner Monsieur [P] [K] le 30 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à la date du 22 mars 2025,Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,Fixer une indemnité mensuelle d’occupation dont sera redevable Monsieur [P] [K] correspondant au montant du loyer indexé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux ou, à titre subsidiaire, fixer ladite indemnité d’occupation à la somme de 544,18 euros, correspondant au montant actuel du loyer ainsi qu’aux charges,Condamner Monsieur [P] [K] à lui payer la somme de 10 171,94 euros arrêtée à la date du 1er avril 2025 (comprenant le terme d’avril 2025) majorée des indemnités d’occupation indexées à échoir, ainsi que la régularisation des charges et ce, jusqu’à parfaite libération des lieuxCondamner Monsieur [P] [K] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suite au dépôt par Monsieur [P] [K] d’un dossier de surendettement déclaré recevable le 28 mai 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a validé le 11 septembre 2025 comme mesure imposée la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois, en ce compris la dette de logement pour un montant restant dû en début de plan de 11 661,43 euros.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025.

A l’audience, la S.C.I MALTRAIT maintient ses demandes initiales, sauf à préciser que compte tenu de l’indexation du loyer, celui-ci est désormais fixé mensuellement à la somme de 550,63 euros charges comprises et qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 13 233,61 euros.

Monsieur [P] [K] indique qu’il souhaite quitter le logement le plus rapidement possible.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026.

Motifs

Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article VIII que le contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

La S.C.I MALTRAIT justifie avoir régulièrement signifié le 22 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 8 928,79 euros en principal et visant la clause résolutoire susmentionnée. Il résulte des éléments versés aux débats que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

Par ailleurs, le dossier de surendettement déposé par Monsieur [P] [K] ayant été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers le 28 mai 2025, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois permettant l’acquisition de la clause résolutoire, cela est sans incidence quant à la résiliation du bail.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit depuis le 22 mars 2025.

Dès lors, Monsieur [P] [K] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail et son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux.

Sur l’articulation des effets de la clause résolutoire avec la procédure de surendettement

Il résulte notamment de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde le délai imposé par la commission de surendettement prolongé de trois mois. Pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit est suspendue.

En l’espèce, la clause résolutoire a produit son effet le 22 mars 2025.

Il résulte du relevé de compte locataire en date du 18 novembre 2025 que depuis la décision de recevabilité de la Commission de surendettement du 28 mai 2025, Monsieur [P] [K] n’a procédé qu’à deux versements de 300 euros en septembre 2025 et 530 euros en novembre 2025. Il apparaît qu’il n’a ainsi pas repris le paiement du loyer courant et des charges, ce qu’il ne conteste pas. Il ne peut dès lors bénéficier de délais de paiement et d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.C.I MALTRAIT produit un décompte arrêté au 18 novembre 2025 établissant un arriéré locatif à la somme de 13 233,61 euros comprenant les frais de rejet d’encaissement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I MALTRAIT est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [P] [K] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

II a été démontré que du fait de la résiliation du bail, Monsieur [P] [K] ne jouit plus d’un titre d’occupation relatif au bien loué. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 550,63 euros.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalant au loyer conformément aux dispositions du contrat de bail qui existait entre les parties et à obtenir, sur justificatifs, remboursement des charges locatives complémentaires après régularisation, conformément à l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [K], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à la S.C.I MALTRAIT une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 juillet 2021 entre la S.C.I MALTRAIT et Monsieur [P] [K] à compter du 22 mars 2025 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [P] [K] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 3 rue de l’ancienne caserne, ISSOIRE (63500), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à la S.C.I MALTRAIT la somme de 13 233,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [K] à la somme mensuelle de 550,63 euros, à compter de la résiliation du bail, le bailleur étant autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalant au loyer conformément aux dispositions du contrat de bail qui existait entre les parties et à obtenir, sur justificatifs, remboursement des charges locatives complémentaires après régularisation ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à verser à la S.C.I MALTRAIT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à la S.C.I MALTRAIT la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [K] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection