TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 20/06741 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VHU3

Jugement du 27 juin 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875

la SELARL ELECTA JURIS – 332

M^e Béatrice FARABET – 1075

la SELARL INCEPTO AVOCATS CONTENTIEUX – 348

la SELARL JURISQUES – 365

la SELARL PHENIX AVOCATS – 2062

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 juin 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 1er février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 1er février 2024 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE

domiciliée : chez IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A. COMPAGNIE MONCEAU GENERALE ASSURANCES, en qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 6]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES, avocats au barreau de LYON

S.C.I. SNOBINETTE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [O] [N]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 14] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 8]

représentés par Maître Béatrice FARABET, avocat au barreau de LYON

Madame [E] [N]

née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Béatrice FARABET, avocat au barreau de LYON

S.C.I. RLS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Noureddine MEJAI de la SELARL PHENIX AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A.S. FASALA, intervenante volontaire

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Sandrine BUCHAILLE de la SELARL INCEPTO AVOCATS CONTENTIEUX, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DES FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’immeuble situé au [Adresse 6], sur la commune de [Localité 15], est composé de trois ensembles :

à l’Est, en mitoyenneté avec le bâtiment numéroté dix-neuf, une construction comprenant un commerce au rez-de-chaussée et une partie logement au premier étage ;à l’Est, côté rue de la Convention, un local d’activité au rez-de-chaussée appartenant à Monsieur [P], séparé par une cour intérieure accessible depuis le cours Tolstoï depuis une allée ; à l’Ouest, en mitoyenneté avec l’immeuble numéroté quatorze, une construction intégrant un local commercial au rez-de-chaussée, appartenant à la société civile immobilière RLS (ci-après “SCI RLS”) et loué à la société COCCI MARKET, outre trois logements locatifs acquis et réaménagés par monsieur [O] [N] et madame [E] [N] (ci-après “les époux [N]”).

La société IMMO DE FRANCE assure la fonction de syndic de l’immeuble précité.

Un arrêté de péril imminent a été régularisé le 5 juin 2016 par monsieur le Maire de [Localité 15] à la suite de l’effondrement partiel du plafond du local situé au rez-de-chaussée Ouest.

Par ordonnance en date du 7 juin 2016, le tribunal administratif de LYON a confié l’exécution d’une mesure d’expertise judiciaire à monsieur [W] [S], aux fins d’examiner l’état de l’immeuble, de se prononcer sur l’état de péril grave et imminent, puis de proposer les mesures et travaux provisoires permettant de garantir la sécurité.

Le rapport d’expertise afférent a été déposé le 9 juin 2016.

L’arrêté de mise en oeuvre d’un dispositif de sûreté a été abrogé par monsieur le Maire de [Localité 15] aux termes d’un arrêté en date du 13 juin 2016. Il a été ordonné concomitamment la fermeture au public de l’établissement COCCI MARKET.

Par suite, la société IMMO DE FRANCE a régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble affecté par les désordres, soit la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES (ci-après dénommée “compagnie MGA”). En outre, la société IMMO DE FRANCE a commandé d’une part un rapport de visite au bureau d’études PEXIN en vue de déterminer l’état des ouvrages de structure, d’autre part une recherche de fuite auprès de la société HYDROTECH.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 23 décembre 2016, la société ASCORA, courtier d’assurances, a indiqué à la société IMMO DE FRANCE son refus de prendre en charge le sinistre déclaré.

En conséquence, par courriers émis le 19 janvier 2017, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] (ci-après dénommé “[Adresse 6]”) a mis en demeure la compagnie MGA, la SCI SNOBINETTE, propriétaire de l’immeuble mitoyen situé [Adresse 5], l’entreprise IDRISSI SIDI ABDELSLAM, en charge de travaux de maçonnerie pour le compte de la SCI SNOBINETTE, et la compagnie QBE INSURANCE, assureur de l’entrepreneur, de prendre en charge le sinistre.

A défaut de réaction, le [Adresse 6] a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de LYON d’une demande d’expertise judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance rendue le 13 juin 2017. Les opérations d’expertise, dont l’exécution a été confiée à monsieur [Z] [H], ont été étendues à l’évaluation des préjudices des sociétés RLS et BMB TOLSTOÏ (exploitant une activité sous l’enseigne COCCI MARKET) par ordonnances de référé datées du 23 janvier 2018.

Monsieur [H] a déposé son rapport définitif le 9 mars 2020.

A l’appui dudit rapport, le [Adresse 6] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de LYON les époux [N] ainsi que les sociétés MGA, SNOBINETTE et RLS par actes d’huissier de justice signifiés les 8, 9, 11 et 14 septembre 2020 aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir l’indemnisation des travaux de reprise.

* * *

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 28 septembre 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, le [Adresse 6] demande au Tribunal de :

à titre principal, de condamner in solidum M. [N] solidairement avec Mme [N], la SCI SNOBINETTE et la compagnie MGA à lui payer la somme de 74 487,90 euros TTC, dans la limite de 53 326,57 euros concernant les époux [N], dans la limite de 21 161.33 euros concernant la SCI SNOBINETTE et dans la limite de 41 285.86 euros concernant la C^ie MGA, outre intérêts au taux légal a compter du 27 mars 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse, avec capitalisation,à titre subsidiaire, condamner in solidum M. [N] solidairement avec Mme [N], la SCI SNOBINET’I'E et la compagnie MGA à lui payer la somme de 42 322.07 euros TTC dans la limite de 19 468.42 euros concernant les consorts [N], dans la limite de 21 161.33 euros concernant la SCI SNOBINETTE et dans la limite de 41 285.86 euros concernant la C^ie MGA, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse, avec capitalisation,à titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause, condamner M. et Mme [N] solidairement à lui payer la somme de 19 468.42 euros in solidum avec la C^ie MGA, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse, avec capitalisation, condamner la SCI SNOBINETTE à lui payer la somme de 21 161.33 euros in solidum avec la C^ie MGA outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse, avec capitalisation, condamner la C^ie MGA à lui payer la somme de 41 285.86 euros in solidum avec M. et Mme [N] à hauteur de 19 468.42 euros, et in solidum avec la SCI SNOBINETTE à hauteur de 21 161.33 euros outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse, avec capitalisation, rejeter l’intégralité des demandes d’indemnisation des consorts [N], de la SCI RLS et de la société BMB TOLSTOÏ devenue FASALA, à tout le moins les ramener à de plus jute proportion, en tant que besoin, condamner M. [N] solidairement avec Mme [N] in solidum avec la SCI SNOBINETTE et la compagnie MGA à le relever et garantir de toute condamnation relativement aux demandes indemnitaires de la SCI RLS, de la société BMB TOLSTOÏ devenue FASALA et les consorts [N], condamner M. et Mme [N] solidairement, la SCI SNOBINETTE et la C^ie MGA, in solidum ou qui mieux le devra à payer au syndicat de copropriété de 1'immeuble [Adresse 6] la somme de 7.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. et Mme [N] solidairement, la SCI SNOBINETTE et la C^ie MGA, in solidum ou qui mieux le devra en tous les dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, lesquels seront distraits au profit de la SELARL ELECTA Juris avocat sur son affirmation de droit et ordonner l’exécution provisoire des dispositions du jugement à intervenir.

Reprenant les conclusions de l’expert judiciaire, le [Adresse 6] relie l’apparition des désordres à quatre causes distinctes, soit l’humidification des bois à hauteur de 40%, l’état sanitaire de la structure à hauteur de 10%, la charge complémentaire générée par les travaux de rénovation des époux [N] à hauteur de 10% et le sous-dimensionnement des structures à hauteur de 40%. Il indique qu’il entend limiter les demandes d’indemnisation au chiffrage retenu par monsieur l’expert judiciaire. Il considère, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie des troubles anormaux du voisinage et des dispositions du règlement de copropriété, que les époux [N] ont contribué au sinistre pour un taux global de 23%, eu égard à la déficience de leurs installations sanitaires, à la défaillance du revêtement carrelage posé sur la terrasse du deuxième étage, à la surcharge apportée par leurs travaux d’aménagement des locaux d’habitation et des apports d’humidité propices à la prolifération d’insectes à larves xylophages. Il estime que la SCI SNOBINETTE engage pareillement sa responsabilité à hauteur de 25%, ce sur le fondement principal des troubles anormaux du voisinage et, subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en considération des défauts constatés sur la moraine et de leurs conséquences sur la solidité de l’édifice. Il soutient ensuite que la compagnie MGA ne peut lui opposer une quelconque limitation de garantie des dégâts des eaux, le dommage à la toiture n’ayant pas été causé par une “recherche de fuites”. Il affirme que l’exclusion de garantie des “dommages consécutifs à tout phénomène de fermentation, au développement et à la propagation de tout type de microorganisme, moisissures ou champignons” n’a pas davantage vocation à s’appliquer, le développement d’insectes à larves xylophages étant étranger aux phénomènes susvisés et n’ayant pas provoqué le sinistre. Il souligne qu’il ne peut pas non plus lui être opposé l’exclusion prévue en page numérotée onze des conditions spéciales et générales ni être retenu un défaut d’entretien ou une éventuelle vétusté des matériaux, l’effondrement étant intervenu sans signe précurseur. Enfin, il rappelle que la copropriété se trouve garantie des conséquences dommageables causées par un dégât des eaux aux tiers.

En réponse aux prétentions de la société FASALA, venant aux droits de la société BMB TOLSTOÏ, il relève que l’expertise amiable sur le fondement de laquelle la société susdite forme une demande d’indemnisation des dommages causés aux biens mobiliers n’est pas corroborée par d’autres éléments de preuve. Il souligne en outre que le taux de vétusté retenu par monsieur l’expert judiciaire, soit 22%, ne correspond pas à l’état très vieillissant des aménagements commerciaux, de surcroît inutilisés. Il rappelle, au surplus, qu’il conteste toute imputabilité de la quote-part de responsabilité de 10% relative à la dégradation des bois par des insectes à larves xylophages et qu’il ne pourrait conséquemment être concerné par la demande indemnitaire que dans la limite de 4.475,09 euros. Au reste, il note que la société FASALA ne justifie pas la réalité du préjudice commercial au titre duquel elle sollicite le paiement d’une indemnité de 2.000,00 euros.

Pour rejeter l’argumentation développée par les époux [N], il signale que monsieur l’expert judiciaire et le bureau d’études PEXIN ont tous deux conclu au rôle causal de la douche et du revêtement en carrelage dans la survenance du sinistre, par suite de la surcharge ainsi générée et des traces d’humidité relevées d’une part sur le plafond du rez-de-chaussée, d’autre part autour du bac de douche imparfaitement étanche situé au-dessus de la zone effondrée. S’agissant des prétentions indemnitaires des époux [N], il rappelle que ceux-ci sont acteurs de leurs propres préjudices et qu’ils ne peuvent dès lors requérir l’indemnisation des pertes locatives, outre le remboursement des charges courantes portant sur les travaux de conservation de l’immeuble. Il précise également qu’il n’est pas démontré de lien de causalité entre le sinistre et la résiliation des baux d’habitation, pour lesquels il observe de surcroît l’absence de communication de date de fin. Il relève, de plus, que les époux [N] ont procédé au relogement d’un seul locataire. Il soutient, au reste, qu’il ne peut leur être attribué une somme égale à ce que leur aurait procuré la “chance de louer le bien” si elle s’était réalisée.

Il conteste, en parallèle, les prétentions indemnitaires de la SCI RLS, et notamment la demande formulée pour perte de loyers en ce qu’il n’est rapporté nul élément confirmant la perception par la société précitée d’échéances locatives éventuellement dues par la société FASALA. Il souligne d’ailleurs qu’au jour de l’affaissement du plafond, les locaux proposés à la location par la SCI RLS étaient vacants. Se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il observe que la SCI RLS ne peut se soustraire au règlement des appels de fonds émis par le syndic de l’immeuble au motif que le syndicat de copropriété n’aurait pas rempli les obligations lui incombant. Il expose par ailleurs, pour ce qui a trait aux travaux de remise en état, que la SCI RLS n’établit pas de lien entre la fourniture d’un rideau métallique motorisé et d’un contacteur à clé et le sinistre subi. En dernier lieu, il relève que la réalité du préjudice moral n’est étayée par aucun élément et qu’il ne pourrait, au demeurant, être condamné au-delà du pourcentage de responsabilité retenu au titre de la participation des parties communes aux dommages.

In fine, s’il déclare qu’il n’entend pas contester sa part de responsabilité, il sollicite l’application des quotes-parts de responsabilité suivantes :

12% au syndicat de copropriété au titre de l’humidification des bois liés à la couverture défaillante de l’immeuble ;23% + 40% aux époux [N], décomposés comme suit :10 % au titre de la charge complémentaire apportée par la chape et le carrelage,5% au titre de l’état sanitaire des éléments de structure,4% du fait de l’humidification des bois en raison de l’absence de système d’étanchéité de la salle de bains,4% du fait de l’humidification des bois en raison du risque de passage d’eau en rive de la terrasse du fait de la présence d’un seul carrelage,40 % pour le sous dimensionnement des éléments de structure ;25% à la SCI SNOBINETTE décomposés ainsi :5% au titre de l’état sanitaire des éléments de structure,12 % du fait de l’humidification des bois en raison du défaut d’étanchéité de la moraine mortier réalisée lors de ses travaux,8% du fait de l’humidification des bois en raison du déboîtement du système d’évacuation d’eaux pluviales.Subsidiairement, si le Tribunal devait considérer qu’il lui revenait d’assumer les conséquences du sous-dimensionnement de la structure, partie commune, il propose la clé de répartition suivante :

52 % (12 % + 40 %) pour le syndicat de copropriété ;23 % pour les consorts [N] ;25 % pour la SCI SNOBINETTE.En tout état de cause, il demande à être relevé et garanti par la compagnie MGA, y compris au titre de l’indemnisation des préjudices sollicités par les autres défendeurs, et ce dans les termes de la police.

Selon les dernières conclusions récapitulatives notifiées le 25 novembre 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la compagnie MGA demande au Tribunal de :

homologuer le rapport de l’Expert judiciaire rendu le 29 février 2020,dire et juger que la condamnation de la MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES sera conformément au contrat, limitée à 12 % des dommages matériels en lien direct et certain avec le sinistre telles que chiffrées par l’Expert judiciaire à l’exclusion des travaux de réfection de la toiture qui ont pour seul but la suppression de la cause du dégât des eaux soit à la somme de 3 932,92 euros,dire et juger que la condamnation de la MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES sera conformément au contrat, limitée à hauteur de 20% des dommages matériels garantis, au titre des pertes indirectes justifiées, en lien direct et certain avec le sinistre soit la somme de 786,58 euros,dire et juger que la condamnation de la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES au titre de ses frais d’avocat sera fixée à hauteur du plafond contractuellement prévu, soit 5.835 euros TTC,débouter le [Adresse 6] du surplus de ses demandes,débouter la société FASALA de toutes ses demandes à l’encontre de la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES,débouter le Syndicat de copropriété du 16, cours Tolstoï de sa demande visant à être relevé et garanti par la société MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES des demandes formulées directement contre lui par Monsieur et Madame [N] et par la SCI RLS,condamner le Syndicat de copropriété du [Adresse 6] à payer à la société MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES une indemnité de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

La compagnie MGA discute l’étendue de la garantie due et fait valoir, à cet égard, que le contrat souscrit par le [Adresse 6] ne prend pas en charge les causes d’un sinistre de dégât des eaux, et par suite le sous-dimensionnement des éléments de structure, leur dégradation par des insectes xylophages et la surcharge générée par les travaux d’aménagement des époux [N]. Elle observe ensuite, pour ce qui a trait à l’humidification des bois (évaluée à 40% des causes du sinistre), que seules les infiltrations affectant la toiture entrent valablement dans le champ de garantie. Elle estime, en conséquence, que l’assiette de garantie ne peut excéder 12% des dommages matériels en lien direct et certain avec le sinistre (soit 40% tenant à l’humidification des bois x 30% tenant au mauvais état de la couverture). Reprenant les termes des conditions particulières, elle chiffre en définitive à la somme maximum de 3.932,92 euros l’indemnité due (soit 40.013,78 [montant des dégâts matériels en lien direct et certain avec le sinistre] – 7.239,38 [montant des travaux de réfection de la toiture] x 0,12). En réponse aux moyens opposés par le [Adresse 6], elle fait valoir que la présence de larves est une conséquence du dégât des eaux et que le contrat d’assurance conclut prévoit, au surplus, une exclusion de garantie lorsque les dommages résultent d’un défaut d’entretien. Elle signale, à ce titre, que le syndicat de copropriété ne pouvait ignorer l’état d’usure et de vétusté avancé de la toiture. Elle précise que l’annexe intitulée “Assurance immeuble – Propriétaire non occupant” vient en complément des conditions générales. Elle considère que les frais de diagnostics, de sécurité, de réalisation de sondage et de location mensuelle des étais ont pour unique but de supprimer la cause des dégâts et qu’ils ne peuvent conséquemment entrer dans le champ de garantie du contrat. Elle évalue l’indemnisation des pertes indirectes à la somme de 786,58 euros, soit 3.932,92 euros x 0,20, et la prise en charges des frais de procédure à une somme totale de 5.835,00 euros TTC, ce conformément au barème contractuellement prévu.

Pour exclure le recours en garantie exercé par le [Adresse 6], elle souligne que les copropriétaires ne sont pas des tiers au sens contractuel et qu’elle ne peut donc se voir condamnée à les indemniser individuellement. Elle relève, au surplus, que le syndicat de copropriété ne justifie pas du fondement du recours.

En dernier lieu, en réponse aux prétentions indemnitaires de la société FASALA, elle note que le chiffrage repose sur un procès-verbal non signé insuffisamment probant, dès lors qu’il n’est pas produit d’autres éléments à l’appui confirmant tant la valeur que la possession effective des éléments mobiliers. Elle relève également que des demandes annexes sont formulées en indemnisation d’un préjudice commercial indéfini, le fonds n’existant plus au moment du sinistre, à défaut d’exploitation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2021, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, les époux [N] demandent au Tribunal de :

les mettre hors de cause dans la survenance du sinistre du 5 juin 2016, fixer la répartition des responsabilités dans la survenance du sinistre du 5 juin 2016 à : 40% pour le syndicat de copropriété du [Adresse 6] ;60% pour la SCI SNOBINETTE ;condamner in solidum le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] et la SCI SNOBINETTE à verser aux consorts [N] la somme globale de 213.202,05 euros répartie comme suit : à hauteur de 85.280,82 € pour le syndicat de copropriété ;à hauteur de 127.921,23 € pour la SCI SNOBINETTE ;débouter la société RLS et la société FASALA venant aux droits de la société BMB TOLSTOÏ de l’ensemble de leurs demandes formées à leur encontre,condamner in solidum la SCI SNOBINETTE et le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour écarter toute responsabilité personnelle, les époux [N] soutiennent en premier lieu que le sous-dimensionnement du plancher ne peut être à l’origine de l’effondrement du plafond sur 6m², le carrelage ayant été posé à l’étage supérieur onze années auparavant. Ils soulignent, en outre, qu’aucune flèche n’a été constatée sur le plancher, pas davantage que des fissures sur le revêtement en carrelage, dont tout indique qu’il n’a pas subi d’affaissement. Ils contestent pareillement toute implication de la douche installée au premier étage dans l’humidification préjudiciable des boiseries, dans la mesure où nulle fuite n’a été relevée tant en amont qu’au cours des opérations d’expertise judiciaire. Ils précisent, à ce titre, qu’un polyane a été posé sous douche, ainsi que dans l’intégralité de l’appartement. Ils estiment in fine que l’origine du sinistre réside exclusivement dans les dégradations occasionnées au système de récupération des eaux pluviales par des travaux en toiture entrepris courant 2015. Par suite, ils demandent à être mis hors de cause et proposent la répartition suivante des responsabilités : 40% à la charge du [Adresse 6] et 60% à la charge de la SCI SNOBINETTE.

Ils font ensuite valoir que le sinistre a généré une perte locative de 100.340,00 euros à parfaire, les contrats de location des trois appartements acquis ayant été résiliés. Ils précisent, à cet égard, qu’ils ont été contraints de reloger un locataire. Ils expliquent qu’ils ont supporté, tout au long de la procédure, le paiement des frais de conservation de l’immeuble, d’un montant total de 83.896,71 euros. Ils indiquent également que leur appartement a été entièrement cassé lors des travaux de reprise, contrairement à ce qui avait initialement été prévu par monsieur l’expert judiciaire, et que cela a généré un surcoût de 28.965,34 euros TTC. Evaluant leur préjudice total à la somme de 213.202,05 euros, ils requièrent en définitive la condamnation in solidum du [Adresse 6] et de la SCI SNOBINETTE à la lui payer selon la clé de répartition précitée.

En parallèle, ils observent que la SCI RLS n’apporte pas la preuve de l’existence des préjudices moral et de perte de loyer. De même, ils constatent que la société FASALA ne produit aucune pièce comptable à l’appui de sa demande de prise en charge des dommages causés aux biens mobiliers d’exploitation et qu’elle ne démontre pas davantage la réalité du préjudice commercial allégué.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 mars 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société FASALA demande au Tribunal de :

condamner in solidum, le syndicat de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic IMMO DE FRANCE, l’assureur de l’immeuble MGA, Monsieur et Madame [N] et la SCI SNOBINETTE, à lui payer la somme de 17.211,90 euros, outre 2.000,00 euros de préjudice commercial, outre intérêts au taux légal à compter du procès-verbal d’expertise amiable du 5décembre 2016, subsidiairement, condamner la SCI RSL, bailleur, à lui payer la somme de 17.211,90 euros représentant son préjudice matériel, outre 2000 euros de préjudice commercial, outre intérêts au taux légal à compter du PV d’expertise amiable du 5décembre 2016, ordonner la capitalisation des intérêts, condamner in solidum les mêmes, ou qui mieux le devra, à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire, condamner in solidum les même, ou qui mieux le devra, le bailleur seul, aux entiers dépens, en ce compris l’avance que la société FASALA ayant absorbée BMB TOLSTOÏ a fait spécifiquement ensuite de l’ordonnance de référé du 23 janvier 2018 pour les frais d’expertise judiciaire, et les frais d’huissier de l’instance de référé.

La société FASALA explique, au visa de l’article 325 du code de procédure civile, qu’elle est intervenue à la présente instance consécutivement à l’absorption de la société BMB TOLSTOÏ et en considération du préjudice personnel généré par l’effondrement du plafond. A ce titre, elle explique que ce sinistre a détruit des biens mobiliers d’exploitation, dont elle évalue la perte à la somme de 17.211,90 euros à l’appui d’une expertise d’assurance en date du 5 décembre 2016 et dont elle sollicite l’indemnisation in solidum par le [Adresse 6], l’assureur MGA, les époux [N] et la SCI SNOBINETTE sur le fondement de l’article 1240 du code civil. En réponse aux moyens opposés, elle soutient que l’exploitation du local n’a aucunement cessé, celui-ci ayant tout au plus été fermé sur une période de deux mois pour travaux de rafraîchissement.

A titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité de la SCI RLS, son bailleur, pour manquement aux obligations de délivrance et d’entretien prévues par l’article 1719-2° du code civil. Elle fait valoir, à cet égard, que des désordres structurels affectant les parties communes n’ont pas pour effet de décharger le bailleur des obligations susdites. Elle relève, par ailleurs, que les réparations présentement requises sont assimilables aux grosses réparations visées par l’article 606 du code civil, monsieur l’expert judiciaire ayant conclu à une atteinte à la solidité de l’immeuble.

En dernier lieu, elle expose qu’il a été porté atteinte à son image, le bailleur ne lui ayant pas proposé de solution de réinstallation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 juin 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SCI RLS demande au Tribunal de :

débouter la SAS FASALA, venant aux droits de la société BMB TOLSTOÏ, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, condamner in solidum, à titre subsidiaire, le syndicat de copropriété, la SCI SNOBINETTE, Monsieur [N], solidairement avec Madame [N], ou qui mieux le devra, à la relever et à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en tout état de cause condamner in solidum le syndicat de copropriété, la SCI SNOBINETTE, Monsieur [N], solidairement avec Madame [N], à lui verser la somme de 142 184.04€, répartie comme suit : à hauteur de 88 154.10 € pour le syndicat de copropriété, à hauteur de 28 436.80 € pour la SCI SNOBINETTE,à hauteur de 25 593.12 € pour Monsieur et Madame [N] condamner in solidum le syndicat de copropriété, la SCI SNOBINETTE, Monsieur [N], solidairement avec Madame [N], ou qui mieux le devra, à lui verser la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum le syndicat de copropriété, la SCI SNOBINETTE, Monsieur [N], solidairement avec Madame [N], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les dépens de la procédure en référé et les frais d’expertise, la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ainsi que de sa quote-part des dépenses subséquentes à la remise en état des parties communes.

Contestant les conclusions de monsieur l’expert judiciaire, la société RLS estime qu’elle a subi un préjudice total de 142.184,04 euros incluant 52.890,00 euros de perte de loyers, 54.492,84 euros d’appels de fonds émis par le syndic de la copropriété, 19.801,20 euros de frais de remise en état du local commercial proposé à la location et 5.000,00 euros de préjudice moral. A l’appui des demandes indemnitaires, elle produit l’intégralité des quittances et preuves de perception des loyers dus par la société BMB TOLSTOÏ d’avril 2014 à juin 2016. Elle observe que la circonstance tenant à l’inoccupation des locaux est inopérante, puisqu’elle ne conditionne pas le versement des échéances locatives. Elle précise qu’elle ne verse pas au débat de quittance postérieure au sinistre, l’arrêté de fermeture ayant fait obstacle à toute occupation des locaux. Elle souligne, en parallèle, que les appels de fonds dont elle requiert le remboursement ne portent pas sur les charges courantes de la copropriété, mais sur les travaux conservatoires engagés des suites du sinistre. Elle fait également valoir, à l’appui de la demande d’indemnisation d’un préjudice moral, qu’elle a consacré de nombreuses heures à la gestion des conséquences du sinistre, en ce compris la remise en état du local loué, les rendez-vous avec son conseil, la recherche d’artisans ou encore la réalisation de devis. Elle signale qu’à la suite de l’effondrement du plafond, la devanture du magasin COCCI MARKET a été intégralement détruite et que cela a requis la pose d’un nouveau rideau métallique. Elle expose, en parallèle, que la société FASALA ne peut lui reprocher l’absence de solution de relogement, en ce que cette dernière n’occupait plus le local loué au jour du sinistre et ne disposait plus d’activité. Elle précise, en outre, que les dispositions contractuelles du bail commercial privent le preneur à bail de tout recours en responsabilité au titre des dégâts causés aux locaux loués et/ou aux éléments de mobilier par des fuites, infiltrations, humidité ou autres circonstances. Elle note, de même, que le preneur doit souffrir, sans indemnité, tous les travaux exécutés par le bailleur ou par le syndicat de copropriété dans les locaux ou dans l’immeuble. Rappelant qu’elle n’est absolument pas responsable des désordres survenus dans le local loué, elle considère qu’il doit être fait application des dispositions de l’article 1725 du code civil et qu’il ne peut être retenu à son encontre un manquement à l’obligation de délivrance.

Aux termes des conclusions notifiées le 25 janvier 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SCI SNOBINETTE demande au Tribunal de :

homologuer le rapport d’expertise judiciaire rendu le 29 février 2020 ; constater que, conformément aux conclusions rendues par l’Expert Judiciaire, la SCI SNOBINETTE accepte de procéder au règlement spontané des sommes de 16.929,07 euros au Syndicat des Copropriétaires, et dans une très faible mesure, au reliquat de la valeur des biens matériels pour la société FASALA venant au droit de la société BMB TOLSTOÏ ; débouter les parties du surplus de leurs demandes.

La SCI SNOBINETTE indique qu’elle n’entend pas se soustraire à la responsabilité extra contractuelle lui incombant, dans la limite de la répartition fixée par monsieur l’expert judiciaire, dont elle sollicite conséquemment l’homologation du rapport.

En réponse aux conclusions de la société FASALA, elle observe que la vétusté retenue lui paraît faible, le local étant inexploité et le matériel intégralement amorti au jour du sinistre. Elle note ensuite que le [Adresse 6] ne démontre pas qu’elle serait responsable de l’apparition d’insectes à larves xylophages, les attaques lui paraissant antérieures tant au sinistre qu’aux travaux qu’elle a pu entreprendre au sein du bâtiment mitoyen. Elle estime, en outre, qu’elle ne peut être tenue de prendre en charge les travaux d’entretien étrangers au sinistre, c’est à dire les frais de rénovation et de remise aux normes requis par l’état de déliquescence de l’immeuble litigieux. Par suite, elle considère que l’indemnité due ne peut excéder la somme de 16.929,07 euros, soit 20% de l’enveloppe de 84.645,35 euros dédiée aux “travaux réparatoires nécessaires en lien direct avec le sinistre”. Plus précisément, elle relève que la demande d’indemnisation d’une perte de loyers formée par la société RLS n’est pas justifiée, les locaux étant vacants à la date du sinistre et nulle quittance n’étant produite. Elle conclut pareillement pour ce qui a trait au préjudice moral allégué par la société précitée. Elle considère, de surcroît, qu’il revient à cette dernière de démontrer, poste par poste, que les mesures conservatoires et travaux à exécuter au sein de son local sont en lien avec les prestations imputables à la SCI SNOBINETTE. Par ailleurs, elle fait valoir que les prétentions des époux [N] ne sont pas fondées d’une part eu égard à la prépondérance de leur rôle dans la survenance du sinistre (en qualité de propriétaire du lot situé en R+2 et de copropriétaires majoritaires), d’autre part en ce qu’ils ont contribué à leur propre préjudice en patientant jusqu’au jugement pour engager les travaux requis, enfin dès lors qu’ils n’apportent pas la preuve d’un lien entre les charges dont ils sollicitent le remboursement et le préjudice subi.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 avril 2023. Initialement fixée à l’audience de plaidoirie en formation à juge unique du 21 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à une seconde audience tenue le 1er février 2024. L’ordonnance de clôture a été révoquée le 16 janvier 2024 afin de permettre à la SCI SNOBINETTE de notifier des conclusions aux fins d’homologation du rapport expertal. A l’issue de l’audience de plaidoirie et après nouvelle clôture de l’instruction, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire formulée par la SCI SNOBINETTE et par la compagnie MGA sera rejetée, en ce que ledit rapport n’est pas un accord ni une transaction susceptible d’être homologué par le Tribunal, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les prétentions des parties.

Sur les demandes d’indemnisation

En vue de fluidifier le raisonnement juridique, les demandes d’indemnisation formées par le [Adresse 6], les époux [N], la SCI RLS et la société FASALA seront traitées dans une même partie.

Sur la matérialité des désordres

Monsieur l’expert judiciaire confirme, aux termes du rapport déposé le 29 février 2020, l’effondrement du plancher haut sur une surface de trois mètres par deux mètres en limite Nord-Ouest. Il signale que la structure, mise en sécurité par un étaiement, présente des traces d’humidité au niveau des sommiers et solives, outre une flèche importante des matériaux en bois. Il constate par ailleurs, au sein de l’appartement acquis par les époux [N], que divers sondages ont été réalisés dans les cloisons de doublage, le plafond et le revêtement de sol au cours des opérations d’expertise, ce qui est corroboré par les photographies jointes, sur lesquelles on peut observer la dégradation des éléments précités.

La matérialité des désordres, au demeurant non contestée dans son principe par les parties à l’instance, est suffisamment établie.

Sur les responsabilités

Monsieur l’expert judiciaire identifie finalement trois phénomènes à l’origine des désordres, dont en premier lieu un sous-dimensionnement des éléments de structure (en ce compris la charge complémentaire apportée par les travaux des époux [N], le tout expliquant le sinistre à hauteur de 50%). Il observe, à cet égard, que les poutres et solives “ne sont justifiées” quel que soit le niveau de charges retenu. Il explique que selon les charges appliquées lors des tests, les contraintes dans les bois des sommiers et des solives peuvent atteindre plus du double des mesures admissibles.

Le [Adresse 6] soutient que les travaux de rénovation entrepris par les époux [N] sont intégralement responsables du sous-dimensionnement de la structure boisée. Or, si monsieur l’expert judiciaire relève que “la charge complémentaire apportée par la chape et le carrelage a bien contribué à l’augmentation des contraintes et des déformations”, il sous-entend ainsi qu’il ne s’agit pas de la seule explication. Il note d’ailleurs lors du test numéroté cinq, soit la vérification exécutée “sans surcharge d’exploitation, sans prendre compte le poids propre des éléments situés au-dessus des tommettes et sans pondération ELU”, que le résultat obtenu ne fait que “se rapprocher”des contraintes et déformations admissibles en limite de service. Il précise, en outre, que la situation observée sur les lieux “se retrouve dans de nombreux bâtiments dont les structures horizontales sont constituées de planchers bois parties communes)”, ce qui questionne la “conformité” des constructions anciennes aux usages contemporains des lieux d’habitation.

A l’inverse, les époux [N] ne peuvent être totalement mis hors de cause, en ce que monsieur l’expert judiciaire signale que les travaux susmentionnés “représentent une charge complémentaire de 140kg/m²” qui est nécessairement venue augmenter les contraintes et déformations. En outre, si les époux [N] soutiennent que le sol a été rénové dans un temps lointain du sinistre, ils ne produisent pas d’éléments probants à l’appui de ces assertions.

En définitive, les époux [N] seront reconnus responsables de la cause tenant au sous-dimensionnement des pièces de bois à hauteur de 40% (représentant 20% du préjudice total), tandis qu’il sera retenu une quote-part de 60% à l’encontre du [Adresse 6] (soit 30% du préjudice total).

Monsieur l’expert judiciaire explique ensuite que les dégradations occasionnées aux boiseries par des insectes xylophages ont participé à la survenance du sinistre à hauteur de 10%. Il estime que des venues d’eau ont fragilisé au fil des années les éléments en bois et ont ainsi favorisé les attaques xylophages. Il identifie comme sources d’infiltrations :

les précautions lacunaires et l’insuffisance des techniques mises en oeuvre au sein des appartements des époux [N], en ce compris la pose d’un simple revêtement carrelage en rive de la terrasse du second étage,la vétusté de la toiture, dont l’entretien revient à la copropriété,la réalisation d’une moraine inefficiente et les déboîtements de la descente des eaux de l’immeuble mitoyen, propriété de la SCI SNOBINETTE.Plus précisément, il signale, en réponse au dire de Maître [M] en date du 24 janvier 2020 (page n°69 du rapport d’expertise), que la douche installée par les époux [N] se trouve “juste au dessus” de la zone effondrée et qu’elle est dépourvue de système d’étanchéité réglementaire sur les parois. A cet égard, s’il indique que les essais réalisés par les sociétés HYDROTECH et HERA sur le joint périphérique et sur le système d’évacuation n’ont pas révélé de fuite, il n’exclut pas l’hypothèse d’infiltrations antérieures intervenues du fait de la stagnation d’eau devant l’équipement et de la dégradation des précédents joints. Il souligne d’ailleurs, en réponse à l’argumentaire opposé par les époux [N], qu’un “polyane discontinu” ne peut nullement remplacer le dispositif d’étanchéité requis. L’humidification des structures en bois s’étant produite sur une période étendue, il ne peut être écarté intégralement la responsabilité des époux [N]. De même, la vétusté de la toiture ayant contribué à l’imbibition des éléments en bois et conséquemment à leur dégradation par des insectes de type “capricorne des maisons et vrillettes”, le [Adresse 6] ne peut s’exonérer de toute responsabilité au détriment des époux [N] et de la SCI SNOBINETTE. Celle-ci ne peut davantage exclure l’implication des travaux de moraine dans ce phénomène, dès lors qu’il a été confirmé l’étanchéité défaillante de l’ouvrage réalisé en 2014.

De ce fait, les responsabilités respectives du [Adresse 6], des époux [N] et de la SCI SNOBINETTE seront réparties comme suit au titre de l’état sanitaire des éléments de structure :

50% de 10% à la charge du [Adresse 6] (soit 5% du préjudice total) ;20% de 10% à la charge des époux [N] (soit 2% du préjudice total) ;30% de 10% à la charge de la SCI SNOBINETTE (soit 3% du préjudice total).

Monsieur l’expert judiciaire retient enfin l’humidication des bois comme cause à concurrence de 40% dans l’apparition des désordres, qui peut être répartie ainsi entre les parties à l’instance (à l’aune des conclusions formulées en page n°45 du rapport d’expertise et de l’argumentation développée supra sur la responsabilité des différentes parties mises en cause) :

20% aux époux [N] en considération de l’absence d’installation d’un système d’étanchéité sur la douche et du revêtement lacunaire de la terrasse au second étage (soit 8% de la responsabilité totale) ;50% au [Adresse 6], compte tenu de l’état altéré de la couverture, du mauvais agencement des tuiles anciennes et des légers déboîtements du système d’évacuation des eaux pluviales, dont il n’est aucunement démontré l’imputabilité aux travaux effectués par la SCI SNOBINETTE (soit 20% de la responsabilité totale) ;30% à la SCI SNOBINETTE, eu égard au défaut d’étanchéité de la moraine mortier (soit 12% de la responsabilité totale).

* * *

En définitive, il sera retenu le partage des responsabilités suivant :

[Adresse 6] : 55% ;Epoux [N] : 30% ;SCI SNOBINETTE : 15%.

Sur les préjudices

Sur les préjudices du [Adresse 6]

Aux termes de l’article 9 de la loi n°n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans la version applicable au présents faits, “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.” De ce fait, tout copropriétaire est tenu envers le syndicat des dommages causés à la copropriété par la défectuosité de ses installations privatives.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de l’immeuble sinistré dispose que “toutes les dégradations causées aux parties et choses communes par le fait d’un copropriétaire, de son locataire ou de son personnel seront réparées entièrement aux frais du copropriétaire concerné.”

En parallèle, la théorie des troubles anormaux du voisinage peut, dans son principe, s’énoncer de la manière suivante : lorsque, dans l’exercice de ses activités licites et normales, une personne cause à son voisin ou à son environnement un dommage qui excède la mesure des inconvénients normaux de voisinage, elle engage sa responsabilité à l’égard des victimes du trouble qu’elle cause.

La mise en œuvre de la théorie des troubles anormaux de voisinage est ainsi conditionnée par le critère fondamental de « l’anormalité », qui est apprécié souverainement par les juges du fond en fonction des circonstances de temps et de lieu. Il est également essentiel d’établir le lien de causalité entre le dommage et le propriétaire voisin pour engager sa responsabilité de plein droit. Ainsi, le maître de l’ouvrage est responsable des troubles de voisinage causés par les travaux qu’il entreprend et en doit réparation.

En revanche, il est de jurisprudence constante que la preuve d’une faute ou de la garde de la chose n’est pas exigée pour engager la responsabilité de l’auteur du trouble, et notamment de l’entrepreneur dès lors qu’il existe une relation de cause directe entre le trouble subi et la réalisation des missions qui lui ont été confiées. En outre, il importe peu que l’auteur des dommages ait pris les précautions requises pour épargner tout préjudices au voisinage.

En l’occurrence, il a d’ores et déjà été démontré l’implication fautive des époux [N] dans l’apparition des désordres, outre le trouble anormal occasionné par les travaux de rénovation de la SCI SNOBINETTE sur la toiture de l’immeuble mitoyen.

Monsieur l’expert judiciaire évalue comme suit les travaux de reprise en lien avec le sinistre, avancés par le [Adresse 6], d’un montant total de 17.725,28 euros TTC :

825,00 euros TTC de frais de traitement curatif des bois contre le capricorne des maisons, les vrillettes et les champignons, selon devis établi par la société APLITEC le 18 septembre 2019 ;1.242,00 euros TTC de frais d’isolement coupe-feu entre le local commercial proposé à la location par la SCI RLS et les appartements, à l’appui d’un devis de l’entreprise AGI édité le 7 octobre 2019 ;4.892,40 euros TTC de travaux de renforcement de la structure du plancher haut sinistré selon devis de l’entreprise COUDOUR [A] en date du 4 octobre 2019 ;7.239,38 euros TTC de frais de réfection de la toiture côté cours TOLSTOÏ sur une surface de 53 m² ;3.526,50 euros d’honoraires (études, maîtrise d’oeuvre, contrôle technique).

Il n’est pas tenu compte de l’estimation des travaux de reprise prévus au sein du logement locatif des époux [N] (soit une somme de 22.288,50 euros TTC), ces derniers ayant assumé personnellement le coût réel des prestations confiées à l’entreprise GRD. En effet, il ressort du relevé de compte locatif du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2021 produit par les époux [N] (pièce n°11) que le syndic IMMO DE FRANCE RHÔNE-ALPES leur a refacturé un montant total de 27.237,60 euros TTC (soit un coût finalement supérieur à l’estimation initiale) par six appels de fonds émis entre le 15 juillet 2020 et le 15 octobre 2020 sous l’intitulé “G.R.D SZ”.

Monsieur l’expert judiciaire note ensuite que le [Adresse 6] a engagé différentes dépenses en amont de la procédure judiciaire, d’une valeur totale de 9.376,57 euros TTC, aux fins d’opérer une première identification des causes du sinistre et de procéder à de menues réparations, soit :

la réalisation d’un diagnostic de la structure et la mise en sécurité de cette dernière pour un montant de 4.620,00 euros TTC,la recherche de fuites par la société HYDROTECH, qui a facturé la somme de 912,00 euros TTC au titre de cette prestation,la réparation d’une canalisation par la société HERA, d’un coût de 588,67 euros TTC,la réalisation de sondages destructifs à hauteur de 3.256,00 euros TTC.

Il fait également état de dépenses d’évacuation du mobilier présent dans le local commercial sinistré et la mise à disposition d’un container de 20 m3 sur une période de trois mois pour un montant total de 8.349,00 euros TTC, outre 7.506,00 euros TTC de frais d’investigation (par les sociétés HERA, BET IEC-GC et APLITEC) et 19.404,00 euros TTC de frais de mise en sécurité du plancher haut du rez-de-chaussée (dont notamment des droits de voirie, la démolition des plafonds, ainsi que la mise en place et la location d’étais).

Le bien-fondé desdits frais, en lien avec l’effondrement du plancher haut du rez-de-chaussée, n’est pas discuté par les parties (à l’exception de la société MGA, dont l’étendue des garanties applicables sera abordée infra).

Toutefois, le [Adresse 6] étant responsable des désordres à hauteur de 55%, il peut donc solliciter l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 28.062,38 euros TTC seulement (soit 45/100 x [17.725,28 + 9.376,57 + 8.349,00 + 7.506,00 + 19.404,00]).

En conséquence, la compagnie MGA, les époux [N], et la SCI SNOBINETTE seront condamnés in solidum à payer au [Adresse 6] la somme de 28.062,38 euros TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation desdits intérêts par année.

Dans les rapports entre les époux [N] et la SCI SNOBINETTE, le partage de responsabilité s’effectuera ainsi :

époux [N] : 66.67% (soit 30% ÷ 45%) ;SCI SNOBINETTE : 33,33% (soit 15% ÷ 45%).

Il sera statué en partie I.D. sur les limites de garantie opposées par la compagnie MGA.

Sur les préjudices de la société RLS

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 5 que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Aux termes de l’article 1382 du Code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En outre, l’article 1383 dudit code, dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

La SCI RLS entend obtenir l’indemnisation d’une perte de revenus locatifs, outre des appels de fonds émis par le syndic de la copropriété et des travaux de remise en état du local commercial. Elle produit, à l’appui, un contrat de bail initialement conclu le 10 décembre 2010 entre la SCI DHIB (désormais dénommée “SCI RLS”) et la S.A.R.L. MAFA sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sinistré pour une période de neuf années à compter du 1er décembre 2010, en vue d’y exploiter “une activité tous commerces , sauf restaurant et toutes activités pouvant entraîner des nuisances sonores” moyennant un loyer mensuel de 1.100,00 euros assorti de 60,00 euros de charges locatives comprenant l’eau (pièces n°1 des sociétés RLS et FASALA). La société MAFA a cédé son fonds de commerce d’alimentation générale à la société BMB TOLSTOÏ par acte sous seing privé en date du 23 avril 2014 (pièce n°1 de la société FASALA). En conséquence, par acte sous seing privé non daté, sur lequel seule une des parties au bail a apposé sa signature, la société BMB TOLSTOÏ a été subrogée dans les droits de la société MAFA au titre du bail commercial conclu le 10 décembre 2010. Il ressort dudit acte que le loyer mensuel a été porté à la somme de 1.200,00 euros, outre 60,00 euros de charges locatives et 30,00 euros de consommation d’eau, l’expiration du bail étant fixée au 30 novembre 2019. Il résulte ensuite de l’arrêté n°054-16 ERP que l’établissement dénommé COCCI MARKET, exploité par la société BMB TOLSTOÏ, a été fermé au public à compter de la notification de ladite décision, en date du 13 juin 2016 (pièce n°5 du SDC). La société RLS produit les quittances de loyer et les preuves de paiement jusqu’au mois de juin 2016, date à laquelle l’arrêté municipal précitée a fait obstacle à l’exploitation des lieux par le preneur. Il est ainsi suffisamment prouvé la location effective des lieux au jour du sinistre (pièces n°20 à n°23 de la SCI RLS). En outre, s’il est évoqué l’activité réduite de la société FASALA (venue aux droits de la société BMB TOLSTOÏ à la suite de sa dissolution anticipée et de la transmission universelle du patrimoine décidée par procès-verbal daté du 12 décembre 2017 – pièce n°2 de la société FASALA) et la recherche d’un local plus adapté à l’activité commerciale, il n’est finalement pas prouvé que le preneur a restitué les locaux avant le 30 novembre 2019, soit à la date d’expiration du contrat de bail.

Ainsi, il est suffisamment établi que le sinistre a privé la SCI RLS de revenus locatifs sur la période de juillet 2016 à novembre 2019 inclus, soit sur une durée de quarante et un mois. Le loyer mensuel étant de 1290,00 euros charges comprises, elle est donc bien fondée à solliciter l’indemnisation d’une perte locative de 52.890,00 euros.

En parallèle, la SCI RLS produit une première facture d’un montant de 17.071,20 euros TTC établie le 30 avril 2020 en vue des travaux de rénovation du local commercial sinistré (pose de faux-plafonds, peinture, électricité et éclairage) et une seconde facture d’un montant de 2.275,00 euros TTC éditée par l’entreprise DSL le 27 janvier 2020 au titre de la fourniture et de la pose d’un rideau métallique motorisé avec contacteur à clé (pièces n°14 et n°15 de la SCI RLS). S’il ne peut être contesté la nécessité de reprendre l’aménagement intérieur de la surface commerciale, l’effondrement du plancher haut ayant nécessairement détruit ou altéré les faux-plafonds, la peinture et les installations électriques, il est insuffisammment prouvé que la devanture a pareillement été affectée. En effet, la photographie intégrée en page numérotée douze du rapport et reproduite par la SCI RLS au sein de ses dernières conclusions récapitulatives montre uniquement qu’il a été procédé à la condamnation du magasin depuis le trottoir, ce conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire du 7 juin 2016. En outre, monsieur [Z] [H] ne mentionne aucunement, au sein du rapport d’expertise judiciaire du 29 février 2020, la destruction dudit rideau.

Le lien entre le remplacement du rideau métallique et le sinistre étant insuffisamment démontré, il sera uniquement retenu la somme de 17.071,20 euros TTC au titre du préjudice portant sur les travaux de reprise du local commercial.

S’agissant de la demande de restitution des appels de fonds émis par le syndic, il résulte de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pris dans la version en vigueur du 14 décembre 2000 au 1er janvier 2017 : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

Il est constant que les copropriétaires ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

La SCI RLS estime qu’elle ne peut être tenue d’assumer les appels de fonds correspondant aux travaux conservatoires, dès lors qu’ils ne constituent pas des charges courantes. Or, cette assertion n’est justifiée par aucun moyen de droit. En outre, lesdits travaux constituent bien des charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes” telles qu’elles sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en ce qu’ils ont notamment vocation à reprendre la toiture de l’immeuble, ainsi qu’à conforter et assainir l’état des structures boisées altérées par la présence d’insectes xylophages.

De ce fait, la demande de restitution des appels de fonds formée par la SCI RLS sera rejetée.

Au reste, si la SCI RLS évoque le temps consacré à la gestion du sinistre, elle ne produit aucun élément à l’appui, de sorte que le préjudice n’apparaît pas établi.

En définitive, le [Adresse 6], les époux [N] et la SCI SNOBINETTE seront condamnés in solidum à payer à la SCI RLS la somme de 69.961,20 euros TTC.

Dans les rapports entre le [Adresse 6], les époux [N] et la SCI SNOBINETTE, le partage de responsabilité s’effectuera ainsi :

[Adresse 6] : 55% ;époux [N] : 30 % ;SCI SNOBINETTE : 15%.

Sur les préjudices de la société FASALA

Aux termes de l’article 1382 du Code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En outre, l’article 1383 dudit code, dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

La société FASALA sollicite l’indemnisation d’une perte de mobilier et d’un préjudice commercial.

Il ressort du procès-verbal des constatations effectuées le 5 décembre 2016 en présence du syndic de l’immeuble, de la SCI SNOBINETTE, de monsieur [N] et de la SCI RLS que (seuls ces deux derniers ont refusé de signer) que l’effondrement partiel du plancher haut a endommagé une partie du matériel de la société BMB TOLSTOÏ encore présent dans le local commercial, soit un poste d’encaissement, deux armoires frigorifiques, des étagères de stockage, un système de vidéo surveillance, une balance et des étagères de stockage de vin pour un montant total de 17.211,99 euros, vétusté déduite (pièce n°5 de la société FASALA). Le fait que monsieur [N] et la SCI RLS aient refusé de régulariser le procès-verbal d’expertise contradictoire est insuffisant pour écarter l’évaluation du cabinet ELEX, celle-ci ayant été soumise à la discussion lors des opérations d’expertise judiciaire et validée par monsieur [H]. La société FASALA produit d’ailleurs les factures d’achat des armoires frigorifiques et étagères de stockage, dont les prix mentionnés sont cohérents avec la valeur à neuf retenue par le cabinet d’expertise (pièce n°11 de la société FASALA). En outre, si le [Adresse 6] évoque un “état très vieillissant des aménagements”, il ne fournit aucun élément probant à l’appui de ses assertions, la non-utilisation des locaux également alléguée par celui-ci démontrant, à l’inverse, qu’elle a pu limiter l’usure des équipements sinistrés. Il n’est pas davantage fourni par la SCI SNOBINETTE d’éléments montrant une éventuelle incohérence entre la durée d’amortissement comptable et le coefficient de vétusté retenu, ces deux données ayant, au reste, un objet, des modalités de calcul et une finalité distincts.

En revanche, il n’est pas versé au débat d’éléments établissant la valeur à neuf du système de vidéo surveillance, du poste d’encaissement, de la balance et des étagères de stockage de bouteilles de vin, de sorte que le procès-verbal de constatations ne suffit pas à prouver le quantum du préjudice matériel subi.

En définitive, il est suffisamment établi que le société FASALA a subi un préjudice matériel de 11.198,09 euros.

En parallèle, si la société FASALA requiert l’indemnisation d’un préjudice de perte d’image, elle ne produit aucun élément à l’appui, l’activité commerciale étant au demeurant “au point mort” lors de l’effondrement du plancher haut.

La société FASALA sera conséquemment déboutée de la demande d’indemnisation d’un préjudice commercial.

En définitive, le [Adresse 6], la compagnie MGA, les époux [N] et la SCI SNOBINETTE seront condamnés in solidum à payer à la société FASALA la somme de 11.198,09 euros TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation desdits intérêts par année.

Dans les rapports entre le [Adresse 6], les époux [N] et la SCI SNOBINETTE, le partage de responsabilité s’effectuera ainsi :

[Adresse 6] : 55% ;époux [N] : 30 % ;SCI SNOBINETTE : 15%.

Par ailleurs, la garantie de la compagnie MGA s’appliquera dans les termes et les limites de la police souscrite (sur lesquelles il sera statué en partie I.D. du présent jugement).

Sur les préjudices des époux [N]

Aux termes de l’article 1382 du Code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En outre, l’article 1383 dudit code, dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En parallèle, l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 5 que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Les époux [N] souhaitent être indemnisés au titre d’une perte de loyers, des appels de fonds émis par le syndic de l’immeuble et de la détérioration de leur appartement. Ils expliquent notamment que leur appartement a été entièrement cassé jusqu’au plafond et que cela a généré un préjudice matériel non pris en compte par monsieur l’expert judiciaire. Or, s’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les travaux de reprise de l’appartement situé au premier étage (soit celui des époux [N]) ont initialement fait l’objet d’une évaluation de 22.288,50 euros TTC, il a été constaté supra que les époux [N] se sont vus personnellement imputer les frais des travaux de réfection de leur appartement confiés à l’entreprise GRD, d’un montant total de 27.237,60 euros par quatre appels de fonds émis les 15 juillet et 15 octobre 2020 par le syndic IMMO DE FRANCE RHÔNE-ALPES.

Ainsi, il s’avère qu’ils ont subi un préjudice matériel d’un montant de 27.237,60 euros.

En revanche, il n’est pas établi que les frais de “bouchement” de trémie, évalués à la somme de 1.727,00 euros TTC, leur ont personnellement été facturés, de sorte que ladite somme ne peut être retenue à titre de préjudice.

En outre, il a été démontré que les copropriétaires de l’immeuble sinistré ne peuvent légitimement être dispensés du règlement des charges de copropriété portant sur les parties communes, de sorte que la demande afférente présentée par les époux [N] sera rejetée.

Pour ce qui a trait à la perte de loyers, il est constant que la perte d’une chance ne constitue un préjudice indemnisable que si la chance perdue est sérieuse, c’est-à-dire si la probabilité que l’événement heureux survienne était importante. De plus, pour qu’il y ait perte d’une chance, la victime ne doit plus pouvoir remédier adéquatement à l’impossibilité de survenance de l’événement, en ce que la perte d’une chance ne peut dépendre que d’un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l’attitude de la victime. Seule sera compensée la perte, et non la totalité du bénéfice que la victime aurait retiré de la survenance de l’événement dont la réalisation est désormais empêchée.

En l’occurrence, il ressort des pièces numérotées cinq à sept produites par les époux [N] qu’ils ont conclu :

un contrat de location à usage exclusif d’habitation le 23 février 2012 avec madame [J] [D], portant sur un appartement de 39 m² situé au 1er étage de l’immeuble sinistré pour une durée au moins égale à trois années, moyennant un loyer de 490 euros charges comprises,un contrat de location à usage exclusif d’habitation le 15 janvier 2014 avec madame [G] [K] et madame [V] [K], portant sur un appartement de 50 m² situé au 2ème étage de l’immeuble sinistré pour une durée au moins égale à trois années, moyennant un loyer de 620 euros charges comprises,un contrat de location à usage exclusif d’habitation le 27 janvier 2014 avec monsieur [B] [T], portant sur un appartement situé au 1er étage de l’immeuble sinistré pour une durée au moins égale à trois années, moyennant un loyer de 620 euros.

Par arrêté n°051-16 en date du 6 juin 2016, monsieur le Maire de [Localité 15] a interdit temporairement à l’habitation et à toute utilisation l’immeuble situéau [Adresse 6]. De plus, par arrêté daté du 10 juin 2016, monsieur le Président de la métropole de [Localité 12] a ordonné l’évacuation des trois logements précités jusqu’à la mainlevée de tout péril. Par suite, monsieur le Maire de [Localité 15] a ordonné l’abrogation de l’arrêté n°051-16 par un nouvel arrêté pris le 13 juin 2016, non dans une optique de mainlevée du péril, mais parce qu’il considérait que l’arrêté de péril imminent pris par la Métropole de [Localité 12] était de nature à se substituer aux mesures adoptées initialement par la municipalité.

Or, les quittances produites par les époux [N] montrent que les logements étaient occupés au 31 mai 2015, soit au moment du sinistre. De plus, il résulte des courriers signés des bailleurs et des preneurs que les contrats de location précité ont été rompus le 11 septembre 2016 pour les deux premiers et le 1er septembre 2016 pour le troisième. Ainsi, il apparaît que la rupture contractuelle est intervenue dans un temps voisin du sinistre et de l’obligation subséquente d’évacuer les lieux, de sorte que le lien avec les désordres est suffisamment établi.

Toutefois, s’il ressort des éléments repris ci-dessus que la rupture des contrats de baux d’habitation présente un lien certain avec le sinistre, il n’est pas établi que les locataires seraient nécessairement restés dans les logements jusqu’au mois de mars 2021 si l’effondrement ne s’était pas produit. De ce fait, le préjudice dont les époux [N] sollicitent présentement l’indemnisation doit s’analyser comme une perte de chance.

Au reste, il s’avère que les locataires étaient présents dans les locaux depuis deux à quatre années, ce qui tend à démontrer la relative stabilité des conditions de locations. En conséquence, la perte de chance sera fixée à un taux de 70% correspondant à une indemnité de 70.238,00 euros (soit 70/100 x 1730 euros x 58).

En outre, il sera retenu, au titre de la perte locative, une somme de 141,80 euros TTC en règlement des frais de relogement par les époux [N] d’un de leurs locataires (facture de la société APPART’CITY en date du 11 juin 2016).

Toutefois, les époux [N] étant responsables des désordres à hauteur de 30%, ils ne peuvent solliciter l’indemnisation de leur préjudice qu’à hauteur de 68.332,18 euros TTC (soit 70/100 x [27.237,60 + 70.238,00 + 141,80]).

En conséquence, le [Adresse 6] et la SCI SNOBINETTE seront condamnés in solidum à payer aux époux [N] la somme de 68.332,18 euros TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation par année.

Dans les rapports entre les époux [N] et la SCI SNOBINETTE, le partage de responsabilité s’effectuera ainsi :

[Adresse 6] : 78.57% (soit 55% ÷ 70%) ;SCI SNOBINETTE : 21,43% (soit 15% ÷ 70%).

Sur les garanties dues par MGA

Il ressort certes du paragraphe 6.2.2. des conditions particulières applicables au propriétaire non occupant que dans le cadre de la garantie “recherche de fuites”, il n’est pas pris en charge “les travaux qui ont pour seul but la suppression de la cause, même s’ils endommagent l’immeuble”. Toutefois, indépendamment de l’exclusion applicable à cette garantie “recherche de fuites”, il est prévu à l’article n°3 du contrat multirisque immeuble (conventions spéciales 0-85-61-B) que le [Adresse 6] est garanti pour les dommages causés par les fuites d’eau et les débordements provenant des infiltrations à travers les toitures, à l’exclusion des ciels vitrés, des toitures et terrasses en cours de réfection (ce qui n’est présentement pas le cas, aucuns travaux n’étant en cours de réalisation sur la toiture tant de l’immeuble sinistré que de l’immeuble mitoyen), qu’elles soient du fait de l’assuré ou du fait d’autrui.

Or, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le sous-dimensionnement des éléments de structure n’a pas été causé par le dégât des eaux, si bien que la cause afférente ne peut entrer dans le champ des garanties de la compagnie MGA.

En revanche, c’est bien le cas des dégradations occasionnées par les insectes xylophages, puisque monsieur l’expert judiciaire explique leur présence par la présence d’un taux d’humidité important dans la zone effondrée. De ce fait, la compagnie MGA ne peut se prévaloir de l’exclusion mentionnée à la page numérotée cinq de l’annexe n°0-85-40 B du 1er janvier 2012.

Il apparaît, en outre, que les frais de réfection de la toiture constituent bien une conséquence des infiltrations, en ce que ces dernières ont nécessairement endommagé la toiture par un effet d’humidification. Par suite, ces frais doivent être indemnisés par la compagnie MGA.

De plus, il n’est pas démontré par la compagnie MGA que le [Adresse 6] a eu connaissance de la vétusté, de l’usure ou d’un vice interne des biens en amont de l’effondrement du plancher eau, de sorte que l’exclusion prévue à la page numérotée six de l’annexe n°0-85-40 B du 1er janvier 2012. Un raisonnement similaire doit être appliqué pour écarter l’exclusion applicable en cas de défaut d’entretien ou de réparation, puisque les désordres n’étaient pas connus du [Adresse 6] avant l’effondrement partiel du plancher haut du rez-de-chaussée.

En tout état de cause, le [Adresse 6] ne peut être assimilé à un propriétaire non occupant, dès lors que les parties communes sinistrées sont la propriété indivise des copropriétaires et que le syndicat de copropriété a uniquement vocation à en assurer la gestion. Par suite, tant l’exclusion prévue à la page numérotée huit que l’annexe en elle-même, intitulée univoquement “Assurance immeuble – propriétaire non occupant” ne peuvent s’appliquer à la présente situation, ce d’autant plus que l’exclusion précitée concerne uniquement la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble.

Au reste, les frais annexes d’expertise (diagnostics, sécurité, réalisation de sondages, location mensuelle d’étais) constituent des conséquences du sinistre, puisque que ce sont notamment les infiltrations en toiture qui ont entraîné l’effondrement du plancher haut du rez-de-chaussée et appelé la réalisation de diverses investigations. Toutefois, seront exclus des garanties les frais de recherches de fuites en toiture et en terrasse (page n°2 des conditions particulières), soit les prestations facturées par la société HERA à hauteur de 912,00 euros TTC et la société HERA pour un montant de 1.056,00 euros TTC.

En définitive, la quote-part de responsabilité retenue à l’encontre du [Adresse 6] étant de 55%, dont 30% tenant au sous-dimensionnement de la structure, la compagnie MGA sera condamnée à lui payer :

25% des travaux de reprise, soit la somme de 4.431,29 euros TTC ;25% des frais de diagnostics, évacuation du mobilier, investigations (déduction faite des prestations de recherche de fuites) et mise en sécurité du bâtiment, soit la somme de 10.666,89 euros TTC,soit un montant total de 15.098,18 euros TTC.

En outre, la compagnie MGA sera condamnée in solidum avec le [Adresse 6], les époux [N] et la SCI SNOBINETTE à indemniser les préjudices retenus au bénéfice de la société FASALA dans les termes et les limites de la police souscrite (dont celles encadrant les pertes indirectes) pour un montant qui ne pourra excéder la somme de 2.799,52 euros TTC (soit 25% du préjudice reconnu). En effet, si la compagnie MGA se prévaut de l’exclusion prévue par le n°8 des conditions générales, celle-ci n’a pas vocation à s’appliquer présentement, les propriétaires et les locataires de l’immeuble sinistré étant des tiers au contrat souscrit par le syndicat de copropriété, entité morale

Sur les recours en garantie

Le [Adresse 6] entend exercer un recours en garantie à l’encontre de la compagnie MGA, des époux [N] et de la SCI SNOBINETTE.

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil s’agissant des parties non liées contractuellement entre elles, ou de l’article 1147 ancien du code civil si elles sont contractuellement liées.

A l’aune des fautes retenues à leur encontre, les époux [N] et la SCI SNOBINETTE seront condamnés à garantir le [Adresse 6] à hauteur du partage de responsabilité précédemment fixé.

Il est rappelé, à cet égard, qu’il a été retenu une répartition distincte au titre de l’indemnisation accordée aux époux [N], ces derniers ayant participé à leur propre préjudice. Le montant de l’indemnité a conséquemment été minoré de 30%, tandis que les quotes-parts de responsabilité ont été recalculées en vue de répartir l’indemnité résiduelle entre le [Adresse 6] et la SCI SNOBINETTE.

Il a également été statué supra sur les garanties applicables à la compagnie MGA, de sorte qu’elle sera tenue de garantir le [Adresse 6] à hauteur de 25% au titre du présent sinistre, ce dans les limites de deux années de loyers à compter du 5 juin 2026 s’agissant des pertes locatives et de 20% de l’indemnité sur bâtiments pour ce qui a trait aux pertes indirectes injustifiées.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En outre, l’article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Succombant partiellement en leurs demandes, le [Adresse 6], les époux [N], la SCI SNOBINETTE et la compagnie MGA seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé introduite le 4 mai 2017 et les frais de l’expertise judiciaire confiée à monsieur [H] par ordonnance de référé du 13 juin 2017.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le [Adresse 6], la compagnie MGA, la SCI SNOBINETTE et les époux [N] seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.500,00 euros à la SCI RLS et la somme de 2.500,00 euros à la société FASALA.

En revanche, les demandes formées sur ce même fondement par la compagnie MGA, le [Adresse 6] et les époux [N] seront rejetées.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que "le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

La société civile RLS, dont les prétentions apparaissent partiellement fondées, sera dispensée de toute participation aux frais de procédure engagés dans la présente instance par le [Adresse 6].

En revanche, la responsabilité des époux [N] ayant été retenue, ils ne seront pas dispensés desdits frais.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande tendant à l’homologation du rapport d’expertise judiciaire ;

Sur le préjudice du syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] :

Condamne in solidum la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES, madame [E] [N] solidairement avec monsieur [O] [N], et la société civile immobilière SNOBINETTE à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, syndic en exercice, la somme de 28.062,38 euros toutes taxes comprises en indemnisation de ses préjudices, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectuera ainsi :

madame [E] [N] et monsieur [O] [N]: 66.67% ;la société civile immobilière SNOBINETTE : 33,33% ;

Dit que la garantie due par la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, s’exercera dans les limites d’un montant total de 15.098,18 euros toutes taxes comprises ;

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus par année dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Sur le préjudice de la société civile immobilière RLS :

Condamne in solidum le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, syndic en exercice, madame [E] [N] solidairement avec monsieur [O] [N], et la société civile immobilière SNOBINETTE à payer à la société civile immobilière RLS la somme de 69.961,20 euros toutes taxes comprises en indemnisation de ses préjudices ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectuera ainsi :

le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] : 55% ;madame [E] [N] et monsieur [O] [N] : 30 % ;la société civile immobilière SNOBINETTE : 15%.

Condamne madame [E] [N] et monsieur [O] [N] solidairement entre eux à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30% ;

Condamne la société civile immobilière SNOBINETTE à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 15% ;

Condamne la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 25%, ce dans les limites de deux années de loyers à compter du 5 juin 2026 s’agissant des pertes locatives et de 20% de l’indemnité sur bâtiments pour ce qui a trait aux pertes indirectes injustifiées ;

Rejette la demande de la société civile RLS tendant à obtenir le remboursement des appels de fonds émis par le syndic de l’immeuble situé [Adresse 6] à hauteur de 64.492,84 euros ;

Rejette la demande de la société civile RLS tendant à obtenir l’indemnisation d’un préjudice moral ;

Sur le préjudice de la société par actions simplifié FASALA :

Condamne in solidum le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, syndic en exercice, la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES, son assureur, madame [E] [N] solidairement avec monsieur [O] [N], et la société civile immobilière SNOBINETTE à payer à la société par actions simplifiée FASALA la somme de 11.198,09 euros toutes taxes comprises en indemnisation de ses préjudices, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectuera ainsi :

le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] : 55% ;madame [E] [N] et monsieur [O] [N] : 30 % ;la société civile immobilière SNOBINETTE : 15% ;

Dit que la garantie due par la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES s’appliquera dans les termes et les limites de la police souscrite par l’assuré, et pour un montant qui ne pourra excéder la somme de 2.799,52 euros TTC ;

Condamne la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 25% (soit 2.799,52 euros toutes taxes comprises) et dans les limites de 20% de l’indemnité sur bâtiments s’agissant des pertes indirectes injustifiées ;

Condamne madame [E] [N] et monsieur [O] [N] solidairement entre eux à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30% ;

Condamne la société civile immobilière SNOBINETTE à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 15% ;

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus par année dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée FASALA tendant à obtenir l’indemnisation d’un préjudice commercial ;

Sur le préjudice de madame et monsieur [N]:

Condamne in solidum le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, syndic en exercice, et la société civile immobilière SNOBINETTE à payer à la société civile immobilière RLS la somme de 68.332,18 euros toutes taxes comprises en indemnisation de leurs préjudices ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectuera ainsi :

le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6]: 78,57% ;la société civile immobilière SNOBINETTE : 21,43% ;

Condamne la société civile immobilière SNOBINETTE à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 21,43% ;

Condamne la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES à garantir le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 25%, ce dans les limites de deux années de loyers à compter du 5 juin 2026 s’agissant des pertes locatives et de 20% de l’indemnité sur bâtiments pour ce qui a trait aux pertes indirectes injustifiées ;

Rejette la demande de madame [E] [N] et de monsieur [O] [N] tendant à obtenir le remboursement des appels de fonds émis par le syndic de l’immeuble situé [Adresse 6] à hauteur de 83.896,71 euros ;

Condamne in solidum le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, syndic en exercice, la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES, son assureur, madame [E] [N] solidairement avec monsieur [O] [N], et la société civile immobilière SNOBINETTE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure de référé introduite le 4 mai 2017 et les frais de l’expertise judiciaire confiée à monsieur [H] par ordonnance de référé du 13 juin 2017 ;

Condamne in solidum le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, syndic en exercice, la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES, son assureur, madame [E] [N] solidairement avec monsieur [O] [N], et la société civile immobilière SNOBINETTE à payer à la société par actions simplifiée FASALA la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, syndic en exercice, la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES, son assureur, madame [E] [N] solidairement avec monsieur [O] [N], et la société civile immobilière SNOBINETTE à payer à la société civile immobilière RLS la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées par le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], représenté par la société IMMO DE FRANCE, madame [E] [N] et monsieur [O] [N] et la compagnie MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES au titre des frais irrépétibles ;

Dispense la société civile RLS de toute participation aux frais de procédure engagés dans la présente instance par le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] ;

Dit n’y avoir lieu d’accorder la dispense précitée à madame [E] [N] et monsieur [O] [N] ;

Constate l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Marlène DOUIBI, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE