TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/650

RG n° : N° RG 24/01441 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COEE

S.C.I. NW/CF ,

C/

[G]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. NW/CF , représentée par son gérant, M. [Z] [O]

SIREN 883450652

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [G]

né le 20 Août 1977 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

Madame [B] [J] épouse [G]

née le 30 Mars 1984 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Coralie SUTTER, avocat au barreau de BRIEY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001197 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

délibéré le 25/11/2025 prorogé au 18/12/2025

Copie exécutoire délivrée le : 30/12/2025

à : SCI NW/CF

ET à : M^e SUTTER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la SCI NW/CF a donné à bail à M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] un logement situé [Adresse 3] à LONGWY (54400).

Par exploit d’huissier du 27 septembre 2024, dénoncé le 30 septembre suivant au Sous-Préfet de Meurthe et Moselle, la SCI NW/CF a fait assigner M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Val de Briey, aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail liant les parties ;ordonner l’expulsion de M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,condamner M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] solidairement à lui payer les sommes suivantes :- 6 838,53€ au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX,

— les loyers et charges des mois d’octobre 2024 jusqu’à la résiliation du bail, soit 639€ par mois, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec revalorisation selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer,

—  1000€ à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-1 du code civil, outre intérêts à compter du jugement,

—  1000€ au titre de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

– ordonner la capitalisation des intérêts,

rappeler l’exécution provisoire.

Lors de l’audience du 12 novembre 2024, la SCI NW/CF, représentée par M. [Z] [O], son gérant, a maintenu ses demandes.

M. [U] [G] a comparu.

Mme [B] [G] née [J], représentée par son avocat, a sollicité un renvoi au motif qu’elle avait formulé une demande d’aide juridictionnelle.

L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 14 janvier 2025, lors de laquelle la demanderesse a produit un décompte au 31 décembre 2024, à hauteur de 10 609,82€.

L’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de la défenderesse.

Lors de l’audience du 10 juin 2025, la demanderesse a indiqué que Mme [G] payait son loyer depuis le mois de janvier mais qu’il demeurait un arriéré.

M. [U] [G] a indiqué qu’il n’était plus dans le logement.

Par conclusions n°1 en date du 18 septembre 2025, Mme [G] a demandé au tribunal de :

débouter la SCI NW/CF de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions,la déclarer entièrement recevable et fondée en ses demandes, fins et prétentions,enjoindre la SCI NW/CF de verser aux débats un décompte actualisé exact et les justificatifs des charges,condamner la SCI NW/CF à lui rembourser les sommes indûment perçues au titre des charges locatives des années 2022 à 2025,lui accorder les plus larges délais de paiement, statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

Lors de l’audience du 23 septembre 2025, la SCI NW/CF, représentée par son gérant, a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes. Elle a ajouté que la défenderesse réglait 630€ au lieu de 639€.

En réponse aux arguments développés par Mme [G], la demanderesse a précisé que les locataires avaient visité l’appartement et savaient donc qu’il s’agissait d’un F4. Elle a ajouté qu’il y avait 20 ares autour du bien avec des parkings privés. Elle a indiqué que les locataires utilisaient les robinets d’eau des communs au sous-sol pour nettoyer leurs voitures et qu’il n’était pas possible de contrôler cela. Elle a reconnu qu’un locataire sortait les poubelles et qu’elle déduisait donc 50€ par mois sur son loyer.

Elle a souligné que même en retirant les sommes demandées pour les charges il restait les loyers dus par les défendeurs.

Mme [G] représentée par son avocat, s’est référée à ses conclusions et a sollicité le débouté de l’intégralité des demandes de la SCI.

Elle a souligné qu’il s’agissait d’un bail « à trou » et que de nombreuses informations manquaient sur le contrat, comme notamment la superficie du bien mis en location. Elle a indiqué être en instance de divorce, ce qui lui avait causé une période difficile, mais qu’elle avait repris le paiement du loyer depuis le mois de janvier 2025. Elle a souligné que cela était donc incohérent avec la hausse des demandes présentées par la SCI.

Elle a indiqué contester les sommes réclamées par la SCI au titre des charges. S’agissant du chauffage elle a souligné que la facture n’était pas au nom de la SCI. S’agissant de la somme réclamée pour les poubelles elle a fait remarquer qu’il s’agissait d’un locataire qui s’occupait de ça contre une réduction de son loyer. Elle a indiqué s’interroger quant à la somme réclamée pour les espaces verts puisqu’aucun espace vert n’est mentionné sur le bail. S’agissant du nettoyage du chauffage elle a indiqué que cet élément n’était pas justifié. Enfin concernant les sommes réclamées au titre du chauffage elle a précisé que la clé de répartition n’était pas justifiée.

Elle a ajouté qu’aucune place de parking ne figurait sur son bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, prorogé au 18 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, au vu des pièces produites l’assignation a, conformément aux dispositions susvisées, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 septembre 2024, soit six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de production de décompte

Mme [G] sollicite qu’il soit fait injonction à la demanderesse de produire un décompte exact et les justificatifs des charges.

Toutefois, il convient de constater que malgré cette demande la SCI a sollicité que le dossier soit retenu, assumant dès lors de ne pas produire davantage de pièces.

La demande de Mme [G] sera donc rejetée.

Sur le fond

Sur la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, si Mme [G] souligne les informations manquantes dans le contrat de bail, comme la date de prise d’effet de celui-ci ou la superficie du bien, il n’est en revanche pas contesté que les parties ont conclu un bail pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520€, outre une provision sur charges de 110€.

Or, il apparait, à la lecture du décompte produit, que le versement du loyer est très irrégulier depuis de nombreux mois et qu’un seul règlement est intervenu au cours de l’année 2024.

Si la défenderesse justifie avoir repris le paiement du loyer depuis janvier 2025, elle reconnait ne pas avoir réglé les loyers pendant plusieurs mois et ne démontre aucunement avoir commencé à régulariser ses impayés.

Ainsi, et même en écartant du décompte les sommes réclamées au titre des charges, qui sont contestées et feront l’objet de développements ultérieurs, il demeure une dette de loyer.

Les défendeurs s’étant abstenus, pendant de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet au prononcé du présent jugement.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à leur gré.

Si M. [U] [G] a indiqué avoir quitté les lieux il n’en justifie aucunement.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant les locataires solidairement à payer la SCI NW/CF une indemnité d’occupation à hauteur de 630€ par mois, APL à régulariser le cas échéant, et ceci à compter à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés et chaque terme portant intérêts.

L’indemnité sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’ancien loyer.

Sur les loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de la même loi, les charges sont exigibles sur justification et il incombe au bailleur de démontrer l’existence et le montant des charges dont il entend obtenir le remboursement.

Il est de jurisprudence constante que les charges récupérables comprennent les sommes accessoires au loyer principal, liées aux services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée, aux dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments de la chose louée et aux impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

A la lecture du décompte arrêté au 30 juin 2025, il reste dû par les défendeurs la somme de 9902,25€, étant précisé que le loyer courant étant repris cette somme intègre les impayés de loyer jusqu’au 31 décembre 2024 et les régularisations de charges au 30 juin 2025.

Toutefois, Mme [G] conteste les sommes imputées au titre des régularisations de charge au motif qu’elles ne sont pas justifiées.

Il convient donc de reprendre les sommes réclamées au titre des années 2023 à 2025, l’année 2022 présentant un trop perçu.

Pour l’année 2023, la demanderesse sollicite la somme de 241,75€ au titre de la régularisation de charges mais ne produit aucune facture au titre de cette période, hormis une facture ENGIE qui ne couvre que la consommation du mois de décembre 2023.

Toutefois, si la SCI NW/CF indique que la répartition de la facture d’énergie du bien s’effectue au pro rata de la superficie de chaque logement, force est de constater qu’aucun élément produit aux débats ne permet de connaitre la superficie du logement loué à M. et Mme [G], le bail étant muet sur ce point.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de vérifier si la somme imputée aux défendeurs au titre de la facture de gaz est correcte.

La somme réclamée au titre de la régularisation de charges de l’année 2023 sera donc déduite du décompte.

Pour l’année 2024, la demanderesse sollicite la somme de 860,53€ au titre de la régularisation de charges. Elle produit les factures de la société chargée de l’entretien des espaces verts, d’ENGIE, ou celles relatives au nettoyage des parties communes, toutefois, là encore, elle ne produit pas de justificatifs de la méthode de calcul de la répartition entre les locataires puisqu’aucun élément ne permet de connaitre le nombre de logements, ni la superficie de celui occupé par les défendeurs. Aucune précision quant à l’accès aux espaces verts n’est en outre mentionnée sur le contrat de bail en cause.

La somme de 860,53€ sera donc déduite du décompte.

Pour l’année 2025, la demanderesse sollicite la somme de 926,06€ au titre de la régularisation de charges.

Comme précédemment évoqué, aucun élément ne permet de vérifier le calcul effectué par la bailleresse pour aboutir à ce montant et il conviendra de déduire cette somme.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à verser la somme de 7873,91€ à la SCI NW/CF, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui a fixé le montant dû.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

Toutefois, en l’espèce la demanderesse ne rapporte pas l’existence d’un préjudice particulier, qui serait insuffisamment réparé par les intérêts moratoires, ni la mauvaise foi des débiteurs qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des charges

En application des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant. A défaut de régularisation intervenue, les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement.

En l’espèce, il a été constaté dans les développements précédents que le bailleur n’a pas justifié l’existence ni le montant des charges réellement engagées et surtout le montant pouvant être imputé aux défendeurs.

En conséquence, la SCI NW/CF devra restituer les sommes perçues au titre des provisions sur charges des années 2022 à 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont effectué 8 paiements complets en 2022, 8 en 2023, 1 en 2024, et 9 paiements en 2025 (décompte arrêté à la date de l’audience), soit 26 paiements de 110€ ce qui correspond à un total de 2860€.

En conséquence, la SCI NW/CF devra payer à Mme [G] la somme de 2860€ au titre du remboursement des provisions sur charges.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, si Mme [B] [G] née [J] justifie avoir repris le paiement du loyer courant, elle ne produit aucun élément relatif à sa situation financière actuelle.

Il n’est dès lors pas possible d’examiner si elle se trouve en situation de régler sa dette, étant observé qu’elle a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait, la présente instance ayant été introduite il y a plus d’un an.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J], parties perdantes au principal, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant le commandement de payer et sa dénonciation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] devront verser à la SCI NW/CF une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE la demande de la SCI NW/CF recevable ;

DEBOUTE Mme [B] [G] née [J] de sa demande de production de pièces ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] d’avoir libéré le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 10] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] à la SCI NW/CF à la somme de 630€, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] solidairement à payer à la SCI NW/CF cette indemnité d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] solidairement à payer à la SCI NW/CF la somme de 7873,91€ au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la SCI NW/CF de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI NW/CF à verser à Mme [B] [G] née [J] la somme de 2860€ en remboursement des provisions sur charges ;

DEBOUTE Mme [B] [G] née [J] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] in solidum à payer à la SCI NW/CF la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [B] [G] née [J] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge