N° RG 24/00166 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCJ4

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25-0713

N° RG 24/00166 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCJ4

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 14 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [D]

Nu-propriétaire

de nationalité Française

né le 31 Octobre 1972 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [B] [D]

Usufruitier

de nationalité Française

né le 03 Mai 1942 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Madame [K] [A] [Z] [Y]

de nationalité Française

née le 14 Juin 1986 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [J] [C]

de nationalité Française

né le 18 Décembre 1977 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Marie-Ange HOUTMANN, magistrate exerçant à titre temporaire,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du jeudi 04 septembre 2025.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 14 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Marie-Ange HOUTMANN, présidente, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e Céline LAURAIN

M^e Benoît NICOLAS

[J] [C]

***

FAITS

Par assignation, devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar, en date du 12 mars 2024, Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] sollicitaient :

— à ce que le Juge condamne solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [J] [C] à leur payer le montant de 9276 € au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’ assignation

— à ce que ces derniers soient solidairement condamnés à leur payer la somme de 60€ en règlement de la facture de la clé de la boîte aux lettres, outre un montant de 1000€ au titre de l’ article 700 du Code de procédure civile

— et à ce que ces derniers soient condamnés aux entiers frais et dépens de l’ instance, le tout avec exécution provisoire de la décision.

Au soutien de leur demande, Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] expliquaient :

— avoir signé un contrat de bail avec Madame [K] [Y] , le 1er septembre 2019, pour un montant de 570 € par mois , portant sur un logement à [Localité 12] 68 600

— que le 1er septembre 2020, un nouveau contrat était conclu pour une montant de 590 €

— que par courrier du 2 novembre 2023, Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] et Madame [K] [Y] donnaient congé , mais ne réglaient pas tous leurs loyers, qu’ en novembre 2023, ils restaient leur devoir le montant de 9276€

— que ceux- ci entendaient aussi préciser que les locataires avaient fait un signalement à l’ [Localité 7], ce qui conduisait au constat de certains désordres, qu’ ils s’ employaient à régulariser, qu’ un technicien avait été aussi missionné afin d’ obtenir un constat de la situation et une préconisation précise des travaux à réaliser

— que celui-ci rendait son rapport

— que les bailleurs entendaient aussi préciser qu’ ils n’ avaient jamais eu aucun souci avec le précédent locataire

— qu’ ils avaient tout fait pour régulariser la situation dès que possible, alors que les locataires ne régularisaient pas leurs loyers, alors qu’ ils n’ y avaient pas été autorisés par une quelconque autorité, d’ où la présente procédure.

Madame [K] [Y] et Monsieur [J] [C] expliquaient :

— effectivement avoir été locataire de Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D],

— que dès le début de leur location, le logement apparaissait indécent

— que le bailleur effectuait des travaux, mais que cette intervention n’ avait fait qu’aggraver la situation

— que si l’ isolation des murs de deux chambres et du salon avait été effectuée, l’isolation des fenêtres n’ était pas étanche, qu’ à compter de l’ année 2021, des problèmes d’ humidité avaient existé, qu’ il y avait eu divers dégâts des eaux au mois de mars 2021

— que ces dégâts des eaux, pris en charge par l’ assurance de Madame [K] [Y], avait eu pour conséquence d’ augmenter sa prime d’ assurance de 27,87 € à 33,31 €,

— que cette dernière avait aussi eu des problèmes respiratoires et des bronchites et bénéficiait d’ un suivi régulier de la part de son médecin traitant

— que face à l’ inaction du bailleur, l'[Localité 7] était saisie et que son constat était sans appel,

— que l’ [Localité 7] constatait l’ indécence du logement et que le bailleur était enjoint de prendre les mesures nécessaires afin de rendre les lieux conformes au Règlement sanitaire départemental

— que par application du Décret du 30 janvier 2002, le rapport était adressé à la CAF, qui lui rappelait ses obligations et que le Maire de [Localité 12] l’ invitait aussi à exécuter les travaux de mise en conformité, soit jusqu’ au 30 novembre 2023

— qu’ aucun travaux n’ était entrepris

— que ne pouvant continuer ainsi, les locataires choisissaient de résilier leur contrat, que d’ ailleurs le bailleur ne contestait pas le préavis abrégé

— que le montant de la dette était de 9276 € , mais que cette somme n’ était pas due en raison de l’ indécence du logement

— que le Juge pouvait ordonner une réduction du montant des loyers jusqu’ à néant pour toute la durée du logement indécent

— que le montant de la réduction était déterminé en tenant compte de la gravité des manquements – à titre reconventionnel, il était démontré que les loyers n’ étaient pas dus et Madame [K] [Y] sollicitait restitution des loyers déjà versés depuis le début du bail, soit le montant de 8259 €

— qu’ en outre, elle avait subi un trouble de jouissance du fait de l’inaction des bailleurs , que son trouble de jouissance était dû à l’ humidité excessive du logement

— que son état de santé en avait aussi été affecté

— que cette dernière n’ ayant pas été en mesure de retrouver un nouveau logement, avait dû se loger chez sa sœur et sollicitait à ce titre un montant de 3000 € avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions

— qu’ à cette somme devait être ajouté le montant de 570 € au titre du dépôt de garantie non restitué et il était aussi sollicité à ce que les bailleurs soient condamnés à payer le montant de 1500 € au titre de l’ article 700 du CPC, outre à tous les frais et dépens de l’ instance.

Il est pour un plus exposé des moyens et arguments développés par les parties, référé à leurs conclusions, selon article 455 du Code de procédure civile.

Dans le cadre de l’ audience du 4 septembre 2025, Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] étaient représentés par leur avocat, qui reprenait ses conclusions. Madame [K] [Y] était représentée aussi par son avocat, qui se référait à ses conclusions. Monsieur [J] [C] était ni présent, ni représenté, ce dernier écrivait un courrier, reçu au Tribunal, le 16 octobre 2024, qui expliquait que l’ affaire pouvait être plaidée hors sa présence.

L’ affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

DISCUSSION

Sur l’indécence du logement invoquée par les locataires

Le Décret du 30 janvier 2002, définit les caractéristiques du logement décent :

Selon article 3 dudit Décret, le logement doit être muni d’ un chauffage normal…

Selon article 2 dudit Décret, le logement doit être muni d’ une ventilation et aération suffisantes … et le logement doit assurer le clos et le couvert …. Et le gros œuvre doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement…

Selon article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de l’ alinéa 1 et 2 …. Le Juge peut réduire ou suspendre le montant du loyer jusqu’ à l’ exécution des travaux.

Dans le cas d’ espèce, les locataires expliquaient, que dès leur arrivée et jusqu’ à leur sortie, le logement était indécent.

A ce titre, Madame [K] [Y] produisait son relevé de sinistralité, sur lequel figurait un premier dégât des eaux en 2021, ainsi qu’ en 2022 ,ceci étant, le dit relevé ne démontre pas que le dégât des eaux proviendrait des désordres afférents au logement, alors qu’ aucune expertise n’ était produite.

Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] expliquait aussi, qu’ eu égard à ces désordres, sa prime avait augmenté, néanmoins, le Tribunal n’ y voit, ici encore, aucune démonstration de la véracité de ses dires, qu’ il s’ agit somme toute, d’une augmentations dite normale.

Ceci étant, le rapport de l’ [Localité 7] du 20 avril 2023 mettait en exergue, indépendamment des travaux, qui auraient déjà été réalisés par le bailleur et l’ attestation de l’ ancien locataire en faveur du bailleur que :

— La fenêtre d’ une chambre ne fermait pas ;

— Le débit et la pression étaient insuffisantes dans la douche de la salle de bain ;

— Les dispositifs de ventilation étaient non conformes, selon arrêté du 24 mars 1982;

— Les conducteurs étaient non protégés.

Force est dès lors de constater, que le dispositif de ventilation était notamment pas conforme , et ce dès le début de l’ entrée des locataires, en l’ occurrence que : si le wc disposait d’une extraction d’ air fonctionnelle, la salle de bain et la cuisine n’ en avaient pas, et que, dans les pièces de vie, certaines fenêtres , même, si elles étaient percées en haut et en bas, ne permettaient pas à l’ air de circuler car les trous étaient incohérents et que le détalonnage des portes était insuffisant, et ce indépendamment du comportement des locataires, alors que le logement contenait intrinsèquement des désordres, qui en eux-mêmes, ne pouvaient que favoriser son humidité.

Madame [K] [Y] expliquait encore que les travaux afférents à l’ aération et à la ventilation avaient été effectués , en mars 2023, juste avant qu’ elle ne quitte les lieux, le bailleur par ailleurs ne conteste pas ce point.

En conséquence de quoi, au regard des explications précitées, il y a tout lieu de constater que les désordres affectant le logement, non seulement existaient, dès le début de la location des locataires, mais encore perduraient jusqu’ à leur départ.

Au regard des manquements constatés, le Juge peut réduire le montant des loyers jusqu’ à néant pour toute la durée pendant laquelle le logement est non décent, les locataires estiment qu’ au regard de la gravité des manquements, ceux-ci doivent se faire restituer le montant des loyers versés depuis la date de début de bail, soit la somme de 8259 €.

Dans le cas d’ espèce, si certes, des manquements de la part du bailleur, sont constatés, il n’ en reste pas moins que les désordres l’ y affectant n’ étaient pas graves au point de permettre de s’ exonérer de tout paiement de loyer.

En revanche, le loyer sera réduit de 100 € par mois , et ce, dès l’ entrée en vigueur du contrat de bail et jusqu’ au départ des locataires et un décompte sera effectué par les deux parties et les différentes sommes se compenseront au besoin, dans le cas où, les locataires seront tenus à une quelconque somme vis-à-vis des bailleurs, Madame [K] [Y] et Monsieur [J] [C] seront solidairement tenus à payer ladite somme.

Sur le trouble de jouissance invoqué par Madame [K] [Y]

Madame [K] [Y] sollicitait la somme de 3000 € au titre de son trouble de jouissance, expliquant que ledit trouble est non seulement dû à l’ humidité du logement mais que son état a aussi affecté sa santé.

Madame [K] [Y] présente un certificat médical de son médecin traitant, ceci étant, le Docteur en médecine ne se prononce pas sur les causes de ces affections respiratoires, d’ autre part, la locataire n’ est pas totalement étrangère quant à

l’humidité prégnante dudit logement, diverses entreprises, qui étaient intervenues sur les lieux ayant fort à propos dénoncé que l’ humidité découlait d’ un problème d’ aération, qu’ il était de bon ton, soit d’ouvrir la fenêtre, soit de la mettre en oscillo battant, cette dernière ne saurait dès lors se prévaloir de sa propre turpide pour réclamer une somme qu’elle qu’ en soit le montant au titre de son trouble de jouissance.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Madame [K] [Y] sollicite restitution du dépôt de garantie à hauteur de 570€.

Dans le cas d’ espèce, les parties ne présentent aucun état d’ entrée et de sortie des lieux, à défaut le bien est présumé avoir été restitué en bon état par les locataires, sauf preuve contraire, selon article 1730 et 1731 du Code civil.

Le bailleur sera condamné à restituer le dépôt de garantie à hauteur de 470 € au locataire.

Sur la condamnation des locataires au paiement de la somme de 60 €

Les bailleurs expliquaient que les locataires étaient partis sans restituer les clés de la boîte aux lettres et présentaient une facture de 60 € pour ouverture de la boîte aux lettres et changement de la serrure, les locataires restaient taiseux à ce sujet, mais ne contestaient pas ne pas avoir rendu lesdits clés.

En conséquence de quoi, ceux-ci seront solidairement tenus au paiement de la somme précitée.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Chaque partie succombant partiellement dans sa demande, sera tenue au paiement de ses propres frais irrépétibles, y compris aux autres frais et dépens.

Le jugement étant de première instance, il est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Vu l’ article 6 et 20-1 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu le Décret du 30 janvier 2002 ;

Vu les articles 1719,1721 du Code civil ;

Sur la demande principale :

ORDONNE la réduction des loyers versés par les locataires à hauteur de 100 € (cent euros), loyers versés dès le début du contrat de location du 1er septembre 2019 jusqu’à la date de leur sortie des lieux ;

JUGE qu’un décompte sera établi par les deux parties ;

JUGE que les différentes sommes se compenseront au besoin ;

JUGE que si Monsieur [J] [C] et Madame [K] [Y] doivent une quelconque somme au profit de Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D], Monsieur [J] [C] et Madame [K] [Y] seront solidairement tenus au paiement de ladite somme ;

En conséquence :

REJETTE la demande Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] à la condamnation solidaire de Madame [K] [Y] et Monsieur [J] [C] au titre des loyers impayés à hauteur de 9276 € avec intérêts au taux légal à compter de l’ assignation ;

Sur les autres demandes des parties :

CONDAMNE Madame [K] [Y] et Monsieur [J] [C] solidairement à payer à Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] le montant de

60 € (soixante euros) en règlement du remplacement de la clé de la boîte aux lettres;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] à restituer la somme de 570 € (cinq cent soixante dix euros) au titre du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande Madame [K] [Y] à la condamnation Monsieur [X] [D] et Monsieur [B] [D] à la somme de 3000 € au titre de son trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;

Dans tous les cas :

JUGE que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et autres frais et dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 14 novembre 2025, par Marie-Ange HOUTMANN, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente