N° RG 25/00715 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FUDO

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

Tél :, [XXXXXXXX01]

Courriel :, [Courriel 1]

N° RG 25/00715 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FUDO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM, [W] PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT, [W] 30 MARS 2026,

[W] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C.I., [A] agissant en son gérant M., [M], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

comparant

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur, [S], [T]

de nationalité Française

né le 05 Avril 1985 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur, [C], [U]

de nationalité Française

né le 07 Août 2001 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame, [Y], [T]

de nationalité Française

née le 28 Septembre 1988 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION, [W] TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier à l’audience : Martine MUSIALOWSKI

Greffier à l’audience de prononcé : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 12 janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 30 mars 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER,

* Copie exécutoire délivrée le 30 MARS 2026

à : -S.C.I., [A] agissant en son gérant M., [M]

+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 30 MARS 2026

à : ,-[C], [U]

, [Y], [T]

, [S], [T]

LS

* Copie à la sous Préfecture de, [Localité 4] et à M^e SCHNEIDER, CDJ

********

EXPOSE, [W] LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2022 prenant effet le même jour, la S.C.I., [A] a donné à bail à M., [S], [T] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 7] à, [Localité 5].

Mme, [Y], [T] a signé un acte de cautionnement le 18 novembre 2022.

M., [C], [U] a signé un acte de cautionnement le 28 novembre 2022.

Se prévalant de loyers impayés, la S.C.I., [W] MARSFELD a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juin 2025, réclamant la somme en principal de 2 775 euros selon décompte arrêté au mois de mai 2025. Il lui était également fait sommation de produire la quittance de police d’assurance couvrant le risque locatif du logement.

Ce commandement a été dénoncé aux cautions le 6 juin 2025 dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile.

Le 20 août 2025, la SCI, [A] a mis en demeure M., [S], [T] de justifier l’occupation du logement, ce qu’il a fait le 16 septembre 2025.

Par actes délivrés le 29 octobre 2025 à l’égard du locataire et le 31 octobre 2025 dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile à l’égard des cautions, la S.C.I., [A] a fait assigner M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 4] aux fins d’obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion du défendeur du logement qu’il occupe ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] conjointement et solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] conjointement et solidairement au paiement de 4 851 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2025 ;

— condamner M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] conjointement et solidairement au paiement de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire et de dénonciation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 janvier 2026, lors de laquelle, la demanderesse a repris oralement le bénéfice de son assignation.

M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] bien que régulièrement assignés, étaient absents et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T], il convient de statuer sur les demandes de la S.C.I., [A], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme à échoir au plus tard le cinquième jour du mois et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 2 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 2 775 euros selon décompte arrêté au mois de mai 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M., [S], [T] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 5 août 2025 (le 2 étant un samedi).

M., [S], [T] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion du logement sis, [Adresse 7] à, [Localité 5], sera en conséquence ordonnée.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] in solidum à payer à la S.C.I., [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé, augmenté des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 5 août 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du décompte produit par la S.C.I., [A], que M., [S], [T], solidairement avec M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] du fait de leur engagement de caution, sont redevables envers elle de la somme de 4 851 euros au 1er août 2025.

Il convient dès lors de condamner M., [S], [T], solidairement avec M., [C], [U] et Mme, [Y], [T], à payer à la S.C.I., [A] la somme de 4 851 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] in solidum aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de dénonciation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] in solidum à indemniser la S.C.I., [A] à hauteur de 300 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entre la S.C.I., [A] et M., [S], [T] et portant sur le logement sis, [Adresse 7] à, [Localité 5] ont été acquis le 5 août 2025 ;

DIT que M., [S], [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE M., [S], [T] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M., [S], [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis, [Adresse 7] à, [Localité 5], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M., [S], [T], M., [C], [U] et Mme, [Y], [T] in solidum à payer à la S.C.I., [A] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par le locataire si le bail s’était poursuivi, révisable aux conditions du bail résilié, à compter du 5 août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE M., [S], [T] à payer à la S.C.I., [A] la somme de 4 851 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2025 ;

CONDAMNE M., [S], [T] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de dénonciation ;

CONDAMNE M., [S], [T] à payer à la S.C.I., [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, majorée des intérêts légaux à compter du 2 mars 2026 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 30 mars 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge