N° RG 23/00219 – N° Portalis DB2F-W-B7H-EZNT

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Service civil

Sous-section 4

N° RG 23/00219

N° Portalis DB2F-W-B7H-EZNT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 12 MARS 2026

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société […],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [V] [X]

née le 19 Août 1975, demeurant [Adresse 4] n° [Localité 1]

représentée par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Emmanuelle BRAND-KREBS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER, cadre greffier

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 13 janvier 2026.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 12 mars 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et Christine KERCHENMEYER, cadre greffier.

* Copie exécutoire à :

M^e Vadim HAGER

M^e Lilian SOUMSA

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2008, la société […] a donné à bail à Madame [V] [X] un appartement situé [Adresse 4].

Par acte sous seing privé en date du 29 février 2012, la société […] a donné à bail à Madame [V] [X] un garage situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2022, la société […] a fait signifier à Madame [V] [X] un commandement de payer la somme principale de 1 597,34 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 27 avril 2022, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2023, la société […] a fait assigner Madame [V] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COLMAR aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de l’application de la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la défenderesse,

— dire que la défenderesse devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef,

— à défaut par la défenderesse de quitter les lieux, l’autoriser à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme due au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, à savoir la somme de 1 784,43 euros selon décompte arrêté en date du 24 mars 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective.

En cours de procédure, Madame [V] [X] a dénoncé le bail d’habitation pour le logement et le contrat de location du garage pour le 8 février 2025.

Un état de sortie des lieux a été effectué contradictoirement le 7 février 2025.

Après de très nombreux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience du 13 janvier 2026, la société […], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions en date du 13 janvier 2026 et a remis ses pièces au tribunal.

Au vu de l’évolution de la situation au cours de la procédure, la société […] sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail,

— le cas échéant, prononcer la résiliation du bail,

— condamner la défenderesse à lui payer une somme de 2 011,05 euros relative à la dette locative jusqu’à la date du commandement visant la clause résolutoire avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, subsidiairement à compte de la présente demande,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 juillet 2022 et jusqu’au 8 février 2025,

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 16 338,36 euros au titre de l’arriéré locatif et de charges à la date du 8 février 2025,

— débouter la défenderesse de sa demande de délais de paiement, subsidiairement assortir tout délai d’une clause cassatoire,

— débouter la défenderesse de toutes ses fins, demandes et prétentions,

— la condamner aux dépens ainsi qu’à un montant de 450 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Madame [V] [X], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions en date du 13 octobre 2025 et a remis ses pièces au tribunal.

Madame [V] [X] sollicite de :

Sur la demande principale :

— débouter la partie demanderesse de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

Sur les demandes reconventionnelles :

— condamner la demanderesse à réaliser les travaux de mise en conformité qui s’imposent pour remédier à l’insalubrité du logement,

— suspendre l’obligation de paiement du loyer jusqu’à la parfaite réalisation des travaux,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 15 397,74 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 4 200 euros à titre de remboursement des frais de déménagement,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 360 euros à titre de remboursement des frais de constat d’huissier,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des biens mobiliers et effets personnels endommagés et perdus,

A titre subsidiaire et avant dire-droit :

— ordonner une expertise judiciaire,

A titre infiniment subsidiaire :

— accorder des délais de paiement sur une période de deux ans,

En tout état de cause :

— condamner la demanderesse au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la société […] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur la demande avant-dire-droit

En application de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver mais qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la défenderesse sollicite, avant dire droit, une expertise aux fins de constater les vices, désordres et dysfonctionnements affectant le logement, les comparer avec l’état des lieux d’entrée, indiquer si ces vices, désordres et dysfonctionnements relèvent de l’obligation d’entretien à la charge du bailleur et se prononcer sur les travaux à engager pour y remédier.

Il est constant que la défenderesse a dénoncé le bail d’habitation pour le logement et le contrat de location du garage pour le 8 février 2025.

Un état de sortie des lieux a été effectué contradictoirement le 7 février 2025.

Par ailleurs, il est fort probable que, depuis, le bailleur a remis en état le logement pour le remettre dans son parc immobilier et le reproposer à la location.

En conséquence, une expertise judiciaire n’a plus aucun intérêt et la demande sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de location signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à la société […], loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2022, la société […] a fait délivrer à Madame [V] [X] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à la somme principale de 1 597,34 euros, somme arrêtée au 27 avril 2022.

Madame [V] [X] n’a pas payé à la société […] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification et n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 17 octobre 2008 entre la société […] et Madame [V] [X] ont été acquis le 5 juillet 2022.

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 5 juillet 2022, Madame [V] [X] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [V] [X] a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le 5 juillet 2022 et jusqu’au 8 février 2025.

L’occupation illicite des lieux par Madame [V] [X] a causé un préjudice à la société […] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Dès lors, il convient de condamner Madame [V] [X] à payer à la société […] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, réévalué aux échéances prévues, à compter du 5 juillet 2022 et jusqu’au départ effectif des lieux, soit le 8 février 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des réparations

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par la société […] que Madame [V] [X] reste lui devoir la somme de 16 338,36 euros arrêtée au 3 septembre 2025.

Cette somme se décompose ainsi : 13 820,40 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation impayés, 2 978,96 euros au titre des réparations suite à l’état des lieux de sortie du 7 février 2025 auxquels il convient de retrancher les dépôts de garantie retenus pour le logement et le garage.

Sur les arriérés locatifs et indemnités d’occupation impayés, la défenderesse expose qu’elle n’est pas redevable de cette somme, le bailleur n’ayant pas respecté son obligation de lui délivrer un logement décent conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et que, dès lors, elle était fondée, au titre de l’exception d’inexécution, à suspendre d’elle-même le paiement du loyer.

Si au soutien de sa défense, Madame [V] [X] produit un procès-verbal de constat du 6 janvier 2025 effectué par Maître […], commissaire de justice, il convient de relever que depuis le mois de janvier 2023, elle n’occupait plus les lieux loués ayant pris à bail un nouveau logement à […].

La non-occupation de son logement colmarien, pendant deux ans, n’a pu qu’entraîner des dégradations de ce dernier d’autant qu’il a subi un dégât des eaux.

En effet, il résulte des pièces de la procédure que l’appartement loué par Madame [V] [X] a été victime d’un dégât des eaux mais bien qu’incitée par son bailleur à prendre attache avec son assurance, elle n’en a rien fait se contentant de solliciter, par deux fois, l’intervention du service réparation du bailleur.

De plus, alors même qu’une procédure était déjà ouverte devant le juge des contentieux de la proximité en demande de paiement des loyers et des charges, Madame [V] [X] n’a pas introduit une demande incidente en exécution de travaux ce qui aurait pu lui permettre, si sa demande avait été déclarée recevable et avait condamné son bailleur à exécuter des travaux, d’obtenir la suspension du paiement des loyers.

Ainsi, il n’est pas justifié que l’absence de décence du logement résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Sur les réparations locatives, le bailleur justifie des dégradations dans l’appartement et des réparations locatives qu’il a dû effectuer par la production de l’état des lieux de sortie du 7 février 2025 et par l’état de réparation du même jour mettant en compte la somme de 2 978,96 euros.

Ces deux documents ont été établis contradictoirement en présence de Madame [V] [X] qui les a signé sans y porter la moindre observation alors même qu’il est mentionné sur l’état de réparation que « les remises en état… seront imputées sur votre décompte définitif » s’agissant « d’éléments d’équipements qui sont restitués au propriétaire bailleur dans un état qui n’est pas acceptable et qui nécessite réparations ou remplacement ».

En conséquence, la défenderesse ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence de faits susceptibles de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient, dès lors, de condamner Madame [V] [X] à payer à la société […] la somme de 16 338,36 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame Madame [V] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement au moyen de sa situation financière délicate et se réfère pour justifier de sa situation à un avis d’imposition ancien (avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023) ; elle ne justifie pas de sa situation actuelle ni si celle-ci permet d’envisager un échelonnement sur 24 mois, à savoir de payer en sus de ses dépenses mensuelles courantes la somme de 576 euros.

Par ailleurs, il résulte des pièces de la procédure que Madame [V] [X] a déjà, par le passé, bénéficié de délais de paiement dans un cadre amiable, qu’elle n’a pas été en mesure de respecter nonobstant ses nombreux engagements.

En conséquence, Madame [V] [X] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes reconventionnelles

En l’espèce, Madame [V] [X] sollicite, sans préciser le fondement juridique de ses demandes, l’exécution de travaux de mise en conformité du logement, avec suspension de son obligation de paiement du loyer, la réparation d’un trouble de jouissance, le remboursement de ses frais de déménagement, le remboursement des frais de constat et des dommages et intérêts au titre de biens mobiliers et effets personnels endommagés et perdus.

Madame [V] [X] ayant quitté le logement le 8 février 2025, sa demande de mise en conformité du logement avec suspension de son obligation de paiement du loyer ne peut aboutir.

La défenderesse sera donc déboutée de cette demande.

Comme développé supra, au titre des paiements de l’arriéré locatif et des réparations, les désordres constatés dans l’appartement sont la conséquence de la non-déclaration à son assureur habitation d’un dégât des eaux dont elle a été victime et de son choix de déménager et de ne pas occuper le logement pendant plusieurs mois sans en résilier le bail devant ainsi faire face au paiement de deux loyers.

En conséquence, Madame [V] [X] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Madame [V] [X] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 4 mai 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner Madame [V] [X] à payer à la société […] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

REJETTE la demande d’expertise ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 17 octobre 2008 entre la société […] et Madame [V] [X] ont été acquis à la date du 5 juillet 2022;

DIT que Madame [V] [X] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE Madame [V] [X] à payer à la société […], représenté par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, réévalué aux échéances prévues, et ce à compter du 5 juillet 2022 et jusqu’au 8 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [X] à payer à la société […], représenté par son représentant légal, la somme de 16.338,36 € (seize mille trois cent trente huit euros trente six cents) au titre des arriérés locatifs et indemnité d’occupation impayés ainsi qu’au titre des réparations locatives impayées, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

DEBOUTE Madame [V] [X] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [V] [X] de ses demandes reconventionnelles;

CONDAMNE Madame [V] [X] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mai 2022 ;

CONDAMNE Madame [V] [X] à payer à la société […], représenté par son représentant légal, la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 12 mars 2026, par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente