N° RG 25/00650 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FS6M

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 7]

N° RG 25/00650 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FS6M

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [C]

de nationalité Française

né le 31 Juillet 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Y]

de nationalité Française

né le 11 Novembre 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Martine MUSIALOWSKI

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 01 décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 02 février 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Martine MUSIALOWSKI,.

* Copie exécutoire délivrée le 02 FEVRIER 2026

à : -[U] [C]

+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 02 FEVRIER 2026

à : -[I] [Y]

[O] [Y]

LS

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé 27 mai 2021 et prenant effet le lendemain, M. [U] [C] a donné à bail à M. [I] [Y] un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8].

M. [O] [Y] a signé un acte de cautionnement le 27 mai 2021.

Se prévalant de loyers impayés et de l’absence d’assurance, le bailleur a fait signifier le 12 juin 2025 au locataire un commandement les clauses résolutoires, lui réclamant la somme en principal de 4 770 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au mois de mai 2025 et la justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte délivré le 23 septembre 2025, M. [U] [C] a fait assigner M. [I] [Y] et M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce Tribunal, aux fins notamment d’obtenir de :

— constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement la prononcer,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [I] [Y] et M. [O] [Y] à payer les sommes suivantes :

—  6 360 euros correspondant au loyers et charges selon décompte arrêté au mois d’août 2025,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisation, ainsi que le solde annuel des charges, ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— une somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, la dénonce à la caution, la dénonce à la CCAPEX et les frais d’assignation.

L’affaire a été retenue à la première audience du 2 décembre 2025, lors de laquelle M. [U] [C] a repris oralement les termes de son assignation, en précisant seulement qu’il ne soutenait plus la demande d’expulsion suite au départ de M. [I] [Y] le 12 octobre 2025.

M. [I] [Y] et M. [O] [Y] bien que régulièrement assignés, étaient absents et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de M. [I] [Y] et M. [O] [Y], il convient de statuer sur les demandes de M. [U] [C], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Le contrat de location signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme à échoir le cinquième jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ont pas été réglés de telle sorte qu’un commandement de payer la somme en principal de 4 770 euros représentant les arriérés locatifs au mois de mai 2025 a été signifié le 12 juin 2025 au défendeur.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement tandis que le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 13 août 2025.

Il s’ensuit que M. [I] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Cependant, en application de l’article 394 du code de procédure civile, il convient de donner acte à M. [U] [C] de son désistement quant à sa demande d’expulsion du fait du départ volontaire de M. [I] [Y] le 12 octobre 2025.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que M. [I] [Y] devra s’acquitter, in solidum avec M. [O] [Y] en qualité de caution, d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions pour charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait continué, à compter du 13 août 2025 et jusqu’au 12 octobre 2025, date de la libération définitive des lieux.

Sur les sommes dues

L’article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte suffisamment des éléments produits et des débats que M. [I] [Y] est débiteur avec M. [O] [Y] en qualité de caution de la somme de 6 360 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [I] [Y] et M. [O] [Y] à payer à M. [U] [C] la somme de 6 360 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025, solidairement jusqu’au 12 août 2025 et in solidum à partir du 13 août 2025.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [I] [Y] et M. [O] [Y] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, la dénonce à la caution, la dénonce à la CCAPEX et les frais d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [I] [Y] et M. [O] [Y] in solidum à indemniser M. [U] [C] à hauteur de 200 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] ont été acquis à la date du 13 août 2025 ;

DONNE acte à M. [U] [C] de son désistement quant à sa demande d’expulsion à l’encontre de M. [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] ;

CONDAMNE M. [I] [Y] et M. [O] [Y] in solidum à payer à M. [U] [C] une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par le locataire si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 août 2025 et jusqu’au 12 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [I] [Y] et M. [O] [Y] à payer à M. [U] [C] la somme de 6 360 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 2 février 2026, solidairement jusqu’au 12 août 2025 et in solidum à partir du 13 août 2025 ;

CONDAMNE M. [I] [Y] et M. [O] [Y] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, la dénonce à la caution, la dénonce à la CCAPEX et les frais d’assignation ;

CONDAMNE M. [I] [Y] et M. [O] [Y] in solidum à payer à M. [U] [C] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 2 février 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me MUSIALOWSKI, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge