TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

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N° RG 24/56858 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57IK

AS M N° : 11

Assignation du :

07 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [G], [B], [I] [S] [K]

[Adresse 4]

[Localité 19]

Madame [W] [R] [A] épouse [N]

[Adresse 8]

[Localité 15]

Madame [F] [ID] épouse [Y]

[Adresse 11]

[Localité 20]

Madame [X] [U] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Madame [P] [S] [K] épouse [O]

[Adresse 18]

[Localité 14]

Monsieur [M] [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 12] INDE

Monsieur [KU] [ID]

[Adresse 9]

[Adresse 25]

Monsieur [L] [R] [A]

[Adresse 21]

[Localité 1]

Madame [V] [ID] épouse [LF]

Chez M.[D] [LF]

[Adresse 3]

[Localité 17]

représentés par Maître Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN de l’EURL MSCD AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C2305

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CLEM

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS – #E0448

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 18 mars 2014, Mmes [G] et [P] [H], Mme [F] et [V] [ID], M. [KU] [ID], Mme [J] [C] et M. [E] [OH] ont consenti à la société Clem un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 24], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014, moyennant un loyer annuel de 49 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par ordonnance du 17 décembre 2014, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a constaté le désistement du bailleur de sa demande en paiement de la somme de 26 280 euros et des intérêts sur cette somme, ordonné la restitution des lieux et le versement d’une indemnité d’occupation fixée au triple du loyer contractuelle et a condamné la société Clem au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur n’a, toutefois, jamais fait exécuter cette ordonnance.

Des loyers étant demeurés impayés, Mmes [G] et [P] [H], Mmes [F] et [V] [ID], M. [KU] [ID], Mme [W] [C], M. [L] [R] [A], M. [M] [OH] et Mme [X] [OH] (ci-après, le « bailleur ») ont fait délivrer à la société Clem, par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 16 886, 83 euros.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur a, par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, fait assigner la société Clem devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

«  CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de la SARL CLEM des lieux loués, sis [Adresse 7] à [Localité 23] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

AUTORISER les demandeurs à séquestrer les objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux loués dans tel garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

CONDAMNER, à titre provisionnel, la SARL CLEM à payer à Mesdames [G], [S] [K], [F] [Y] née [ID], [W] [N] née [R] [A], [P] [O] née [H], [V] [LF] née [ID] et [X] [U] [Z], Messieurs [L] [C], [KU] [T] [ID] et [M] [U] [Z], la somme de 33.773,66€ (4ème trimestre 2024 compris), avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles, jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

En tant que de besoin,

FIXER l’indemnité d’occupation provisionnelle due à trois fois le montant du loyer, charges, accessoires et impôts en sus

et Y CONDAMNER la SARL CLEM à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’expulsion effective, la restitution des clés en bonne et due forme ou la reprise des lieux vides de tout mobilier par les demandeurs,

CONDAMNER, à titre provisionnel, la SARL CLEM à payer à Mesdames [G], [S] [K], [F] [Y] née [ID], [W] [N] née [R] [A], [P] [O] née [S] [K], [V] [LF] née [ID] et [X] [U] [Z], Messieurs [L] [C], [KU] [T] [ID] et [M] [U] [Z] la somme de 1.688,68 € correspondant à l’indemnité forfaitaire de retard visée dans le commandement du 07 août 2024,

RAPPELER que l’Ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER la SARL CLEM au paiement d’une somme de 2.000 € par application de l’article

700 du CPC,

La CONDAMNER en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 07/08/2024 de 205,12 € ainsi que les frais de recherche Infogreffe (états et Kbis) à hauteur de 69,92€, ainsi que les dépens de l’exécution s’il y a lieu. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 janvier 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse avec invitation pour les parties de rencontrer un conciliateur.

La conciliation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée lors de l’audience qui s’est tenue le 27 mars 2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, précisant que la dette s’élève désormais à la somme de 51 887, 73 euros (premier trimestre 2025 inclus) et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, le dernier paiement étant intervenu au mois d’avril 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société Clem a demandé au juge des référés de, au visa des articles 1104 et 1343-5 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

«  1) Dire et juger la Société CLEM recevable et fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

2) Déduire de la créance de loyer les pénalités et autres frais annexes indemnitaires qui n’ont pas lieu d’être en référé ;

3) Arrêter la dette de loyer au 1er trimestre 2025 ;

4) Il est demandé au Tribunal de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années afin de permettre à la Société CLEM de solder sa dette de locative en plusieurs versements comme suit :

o 23 échéances de 2.000 € par mois

o 24ème échéance : le solde de la dette

o reprise du loyer courant à compter du 2ème trimestre 2025 (avec un règlement au plus tard le 15 mai 2025)

5) Homologuer l’échéancier proposé à l’indivision bailleresse ;

6) Débouter le bailleur de ses demandes indemnitaires, accessoires et injustifiées ;

7) Statuer ce que de droit sur les dépens. "

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 août 2024 par le bailleur à la société Clem pour avoir paiement de la somme au principal de 16 886, 83 euros.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 2 octobre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 septembre 2024.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité forfaitaire

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Le bailleur sollicite la condamnation de la société Clem au paiement de la somme de 51 887, 73 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Il ressort du contrat de bail et du décompte arrêté au 23 janvier 2025 que cette somme est due par la société Clem, qui ne la conteste d’ailleurs pas.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 7 août 2024, sur la somme de 16 886, 83 euros, à compter de l’assignation, soit du 7 octobre 2024, sur la somme de 16 886, 83, et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

o Sur la demande relative à la clause pénale

Le bailleur sollicite la condamnation de la société Clem à lui payer une provision d’un montant de 1 688, 68 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de retard stipulée au contrat de bail.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail, des difficultés financières rencontrées par la société Clem en 2023 et 2024 et de l’absence de tout incident de paiement pendant près de quatre ans (entre août 2020 et juillet 2024), il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

La société Clem sera, en outre, autorisée à se libérer de sa dette due au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2025 le 15 mai 2025.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le bailleur sollicite, en outre, une indemnité d’occupation égale au triple du loyer majoré des charges et taxes.

Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Clem sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, la société Clem sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 7 septembre 2024 ;

Condamnons la société Clem à payer à Mmes [G] et [P] [H], Mmes [F] et [V] [ID], M. [KU] [ID], Mme [W] [R] [A], M. [L] [R] [A], M. [M] [OH] et Mme [X] [OH] la somme provisionnelle de 51 887, 73 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 16 886, 83 euros, à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 16 886, 83 euros et à compter de la présente décisions sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mmes [G] et [P] [H], Mmes [F] et [V] [ID], M. [KU] [ID], Mme [W] [R] [A], M. [L] [R] [A], M. [M] [OH] et Mme [X] [OH] au titre de l’indemnité forfaitaire de retard ;

Autorisons la société Clem à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 2 882, 65 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Autorisons la société Clem à se libérer de sa dette due au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2025 le 15 mai 2025 ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et de la dette due au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2025 et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Clem et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 24], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société Clem aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 7 août 2024 ;

Condamnons la société Clem à payer à Mmes [G] et [P] [S] [K], Mmes [F] et [V] [ID], M. [KU] [ID], Mme [W] [R] [A], M. [L] [R] [A], M. [M] [OH] et Mme [X] [OH] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 22] le 06 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ