RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 MAI 2025

N° Minute : 055 /2025

Chambre 1 Section 6

N° RG 25/00058 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPKY

Entre: DEMANDEUR

S.C.I. SADE

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 499 064 814

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et : DÉFENDEUR

S.A.S. ONCLE PHIL

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 851 062 133

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non constitué

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Adrien PLENT

Greffier : Madame Angélique LALOYER

Expédition le :

à M^e FERREIRA,

Grosse le :

à M^e FERREIRA

DÉBATS :

À l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, Monsieur PLENT, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 28 mai 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

Faits, Procédure, Prétentions & Moyens des Parties

Suivant acte authentique en date du 03 septembre 2021, la SCI SADE a donné à bail commercial à la SAS ONCLE PHIL des locaux à usage commercial situés [Adresse 5], ladite location étant consentie pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er septembre 2021, pour se terminer le 31 août 2030, et moyennant un loyer mensuel de 1 800 euros toutes taxes comprises (TTC), et qui s’est établi à ce jour à 2 013,18 euros TTC outre une provision sur charges mensuelles de 234 euros TTC.

Un dépôt de garantie d’un montant de 4 500 euros a été constitué.

Suivant acte sous seing privé en date du 03 septembre 2021, la SCI SADE a donné à bail commercial à la SAS ONCLE PHIL un local à usage d’emplacement de stationnement situé [Adresse 7], ladite location étant consentie pour une durée d’un an, à compter du 1er septembre 2021, et moyennant un loyer mensuel de 180 euros TTC, et qui s’est établi à ce jour à 199,28 euros TTC, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros TTC.

Un second dépôt de garantie d’un montant de 300 euros a été constitué.

Alléguant d’irrégularités dans le paiement des loyers, la SCI SADE a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, à la SAS ONCLE PHIL, pour un montant total de 14 497,56 euros.

Le commandement de payer n’a pas été régularisé.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SCI SADE a fait assigner la SAS ONCLE PHIL devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue aux baux du 03 septembre 2021 et prononcer la résolution des baux à effet du 22 décembre 2024 ;

— condamner la SAS ONCLE PHIL à lui payer en deniers ou quittances la somme provisionnelle de 19 259,17 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers, des charges et autres, arrêté au 31 décembre 2024, sauf mémoire, avec intérêts de retard au taux légal à compter de de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la SAS ONCLE PHIL et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner la SAS ONCLE PHIL à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 2 476,46 euros (2 2247,18 euros + 229,28 euros) à compter du 22 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, égale au montant du dernier loyer ;

— dire que le dépôt de garantie de 5 332,95 euros (5.032,95 euros + 300 euros) constitué entre ses mains lui restera acquis et qu’il s’imputera sur la dette locative ;

— lui donner acte du respect de l’obligation envers les créanciers inscrits prévue par l’article L.143-2 du code de commerce ;

— condamner la SAS ONCLE PHIL à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

— condamner la SAS ONCLE PHIL aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de la présente assignation et, le cas échéant, les frais nécessaires à l’expulsion, dont distraction au profit de l’avocat régulièrement constitué.

Aux termes des écritures soutenues et déposées à l’audience du 29 avril 2025, la SCI SADE maintient ses demandes initiales.

A l’audience, la SAS ONCLE PHIL n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par décision contradictoire, et l’affaire a été mise en délibéré le 28 mai 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Sur la demande principale :

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 novembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI SADE n’a fait qu’exercer son droit légitime de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 497,56 euros.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au regard des pièces versées aux débats, il convient d’actualiser la dette à la somme de 19.259,17 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers, des charges et autres, arrêté au 31 décembre 2024.

Il y a donc lieu de condamner la SAS ONCLE PHIL au paiement de cette somme, conformément aux clauses contractuelles établies entre les parties sans application d’autres pénalités au regard des difficultés économiques ayant nécessairement amené au non-paiement des loyers.

Enfin, conformément au contrat conclu entre les parties, il y a donc lieu de constater l’acquisition du dépôt de garantie au profit du bailleur.

****

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS ONCLE PHIL sera fixée à titre provisionnel à une somme due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire égale à 2.476,46 (2.2247,18 euros + 229,28 euros) correspondant au montant du dernier loyer, à compter du 23 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il y a donc lieu de condamner la SAS ONCLE PHIL au paiement de cette somme.

Il n’y a cependant pas lieu de dire que les sommes susvisées produiront intérêts au taux légal.

L’expulsion de la SAS ONCLE PHIL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ONCLE PHIL qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Il convient enfin de condamner la SAS ONCLE PHIL au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire prévues par les contrats de bail du 3 septembre 2021 au bénéfice de la SCI SADE à la date du 23 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux l’expulsion de la SAS ONCLE PHIL, celle de tous occupants de son chef des lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et passé un délai de 30 jours ;

Condamne à titre provisionnel la SAS ONCLE PHIL à payer la SCI SADE :

—  la somme de 19 259,17 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers, des charges et autres, arrêté au 31 décembre 2024 ;

—  une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer s’élevant à 2 476,46 (2.2247,18 euros + 229,28 euros) à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dis que le dépôt de garantie de 5 332,95 euros constitué entre les mains de la SCI SADE lui restera acquis et qu’il s’imputera sur la dette locative ;

Donne acte à la SCI SADE du respect de l’obligation envers les créanciers inscrits prévue par l’article L.143-2 du code de commerce ;

Condamne la SAS ONCLE PHIL à payer la SCI SADE la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SAS ONCLE PHIL aux entiers dépens ;

Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi ont signé Monsieur PLENT, Président, et Madame LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT