RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 63/25civ

N° RG 25/00410 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQB4

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Entre :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]

[Localité 7], représenté par son syndic LAMY, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en son agence LAMY [Localité 8], [Adresse 6] ;

Représenté par la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e MEUNIER, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [X] [S] [R]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. M.PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 15 Mai 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00410 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQB4 – jugement du 19 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [R] est propriétaire des lots n° 11,32 et 45 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LAMY, a fait assigner Monsieur [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne, au visa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, aux fins de :

condamner Monsieur [X] [R] à lui régler, au titre des charges de copropriété exigibles et impayées la somme de 3 313,76 euros ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner Monsieur [X] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Monsieur [X] [R] aux dépens et à une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’audience du 15 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [X] [R], présent, conteste le montant de la dette précisant qu’il a mis en place un échéancier de paiement et qu’il s’était accordé en ce sens avec le comptable. Il ajoute que sa dette antérieure a été soldée et qu’il s’acquitte d’une somme de 623,03 euros par mois afin d’apurer sa nouvelle dette.

Les débats étant clos, les parties ont été avisées que la procédure était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le paiement des sommes correspondant à l’arriéré des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chacun année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision trimestrielle prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues par ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en sa rédaction antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoie que « la créance de recouvrement de charges de copropriété ne saurait toutefois être atteinte de la prescription décennale ».

Enfin, en application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [X] [R] est propriétaire des lots n° 11,32 et 45 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires communique le procès-verbal d’assemblée générale des années 2023 et 2024 portant approbation des comptes, validation des budgets prévisionnels pour les années 2023 à 2025. Il communique également les bordereaux d’appel de fonds pour les années susvisées.

Monsieur [X] [R] a cessé de régler l’intégralité des sommes dues au titre des charges de copropriété depuis plusieurs mois et ce en dépit d’une mise en demeure adressée le 4 juin 2024, outre un commandement de payer en date du 25 septembre 2024.

Son compte de copropriété laisse apparaître un solde débiteur de 3 313,76 euros au 21 novembre 2024. S’il conteste le montant de la somme demandée, les deux seules copies de virement sont des éléments insuffisants pour corroborer la thèse développée, à défaut d’éléments complémentaires. Du reste, il y a lieu de préciser que si un échéancier a été convenu par Monsieur [X] [R] et qu’il a effectivement réalisé des opérations bancaires en ce sens, les paiements qu’il aurait effectués s’imputeront nécessairement sur la dette totale.

Les frais de transmission à avocat et à commissaire de justice correspondent à des frais irrépétibles et seront donc inclus dans ce poste. Le sort de la mise en demeure et de la relance sera examiné au titre des dépens.

En excluant les frais d’avocat et de commissaire de justice du montant des arriérés, la somme due au syndicat des copropriétaires s’élève donc à un montant total de 2 494,59 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [R] à payer la somme de 2 494,59 euros au titre des charges de copropriété restant dues.

Enfin, au regard des éléments de la procédure, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte du relevé de comptes versé aux débats que Monsieur [X] [R] n’a effectué que trois versements depuis le 1er avril 2024, laissant ainsi se constituer une dette importante qui n’a cessé de s’aggraver s’élevant à 3 313,76 euros au 21 novembre 2024.

Le débiteur ne saurait prétendre qu’il ignorait être redevable de charges de copropriété compte tenu de son statut de copropriétaire, avait donc une parfaite connaissance du principe de l’appel des charges et de leur montant.

Le défaut de paiement des charges de copropriété depuis le 1er avril 2024 cause un préjudice pour les copropriétaires qui doivent compenser ce déficit de trésorerie, procèdent à des appels de charges complémentaires en raison de la défaillance du débiteur et supportent les contraintes liées à la procédure.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’un préjudice distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [R] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur les frais

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire sera tenu des frais nécessaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance.

— Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [R], en tant que partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Monsieur [X] [R] sera donc condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [X] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 2 494,59 euros ;

Condamne Monsieur [X] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [X] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne Monsieur [X] [R] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,