JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

Objet : Demande relative à d’autres servitudes

Le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Cindy TARRIDE, Vice-présidente placée déléguée par ordonnance de Madame la première présidente de la Cour d’appel de Toulouse du 9 juillet 2025 au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.C.I. FD Prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice audit siège

248 Chemin de rivière

82000 MONTAUBAN

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE :

S.C.I. SOP-S prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

1850 route de l’Aveyron

82000 MONTAUBAN

représentée par M^e Eric LASSERRE, avocat au barreau de TOULOUSE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 21/00301 – N° Portalis DB3C-W-B7F-DPUY, a été plaidée à l’audience du 04 Novembre 2025 où siégeait Madame Cindy TARRIDE, Vice-présidente placée, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Séverine ZEVACO, Greffier lors des débats et de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier lors de la mise à disposition.

Madame Cindy TARRIDE a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI FD est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 82 et 84 grande rue Sapiac à MONTAUBAN (82000), cadastré BV48, suivant acte notarié en date du 31 mai 2018. Elle bénéficie d’une servitude de passage grevant la propriété de la SCI SOP-S.

Selon acte notarié en date du 22 juin 2017, la SCI SOP-S a en effet, acquis des époux [L] un immeuble situé 86, grand rue Sapiac à Montauban (82), figurant au cadastre sous le n° BV44 (nouvellement BV385 et 384).

***

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la SCI FD a fait assigner la SCI SOPS-S devant le tribunal judiciaire de Montauban, au visa des articles 691, 682 et 701 du code civil, aux fins de voir constater l’existence d’une seconde servitude de passage, ou à titre subsidiaire un droit de passage légal lié à l’état d’enclave.

Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire a dit qu’aucun titre produit ne contient de mention effectivement constitutive ou récognitive d’une servitude de passage. Ainsi, le tribunal retenait que la servitude de passage alléguée ne pouvait résulter que de l’état d’enclave au sens de l’article 682 du code civil et ordonnait une expertise judiciaire confiée à M. [T].

L’expert a déposé son rapport en date du 24 septembre 2024.

Courant novembre 2022, la SCI FD a acquis d’EDF la parcelle BV395, contigüe aux propriétés des parties.

L’ordonnance de clôture fixant l’affaire à l’audience du 4 novembre 2025, est intervenue le 20 mars 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

***

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10/02/2025, la SCI FD sollicite du tribunal judiciaire de :

— Constater l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle BV835 appartenant à la SCI SOPS au bénéfice de la parcelle BV48 appartenant à la SCI FD à l’effet d’accéder au « petit garage au sous-sol » intégré à la parcelle BV48,

— En tout état de cause, constater l’état d’enclave du « petit garage en sous-sol » intégré à la parcelle BV 48 appartenant à la SCI FD et constater en conséquence l’existence d’un droit de passage sur la parcelle BV385 appartenant à la SCI SOPS au bénéfice de la SCI FD à l’effet d’accéder au « petit garage en sous-sol » intégré à la parcelle BV 48,

— Juger que le passage se fera selon l’accès véhicule 1 déterminé par l’expert sur la parelle BV385 depuis la voie publique Grand Rue Sapiac,

— Juger n’y avoir lieu au paiement des couts d’entretien par ailleurs inexistants par la SCI FD,

— A titre très subsidiaire, si le tribunal devait fixer le passage par la parcelle BV395, condamner la SCI SOPS à payer la moitié des frais d’aménagement de ce passage, frais tels que définis par l’expert,

— Rejeter toutes demandes de la SCI SOPS concernant la descente d’eau pluviale,

— Subsidiairement sur ce point, ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision sur le bornage des deux parcelles,

— Vu l’article 701 du code civil, ordonner la destruction des garages se trouvant sur la parcelle BV385 et ce, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du 8ème jour qui suivra la signification de la décision à intervenir,

— En tout état de cause :

o Condamner la SCI SOPS à payer une somme de 5000€ pour résistance abusive,

o La condamner à payer à la SCI FD les frais du constat d’huissier du 17 novembre 2020 soit la somme de 264,09 €, des frais de la sommation interpellative soit la somme de 230,01€ et les frais du constat d’huissier du 13 mai 2024 soit la somme de 120€,

o La condamner à payer une somme de 8000€ au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris la totalité des frais d’expertise,

o Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision et dire et juger en tout état de cause n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FD expose d’abord avoir découvert de nouveaux actes depuis le jugement de désignation de l’expert. Il s’agit d’une vente du 5 mars 1912 ([F]/[B]), qui porte division et instauration d’un droit de passage sur la parcelle 198p devenue BV 385, alors que la vente [H]/[B] du 18 janvier 1986 instaurait un tout formant un seul bâtiment. La SCI FD se prévaut également d’un acte du 15 septembre 1920 ([M]/[C]) qui confirme le droit de passage. Elle souligne que le travail réalisé par le géomètre expert [G] en 1964 est erroné et se prévaut notamment d’une photo aérienne du 1er mai 1965 et de la construction d’un mur de séparation par M. [F]. Elle ajoute que le droit de passage étant centenaire, il ne peut donner lieu à l’attribution d’une indemnisation pour le fonds servant.

La SCI FD reprend également ses arguments développés avant la désignation de l’expert. Elle met en avant une convention notariée du 22 avril 1964 entre M. [I] et les consorts [Z], successeurs des consorts [M]. Un plan du 15 avril 1964 est annexé à cet acte. La SCI FD se prévaut également d’un acte notarié de novembre 1961 actant la vente entre M. [N] [V] et M. [I], avec un plan dressé par M. [K], géomètre. Ce plan a également été annexé à l’acte notarié lors de l’acquisition de la SCI SOPS du 22 juin 2017.

Ensuite, la SCI FD sollicite de voir reconnaitre l’état d’enclave du petit garage, ce qui lui permet de bénéficier d’un droit de passage légal en application de l’article 682 du code civil. Elle s’appuie sur les différents plans communiqués, mais également sur les constats d’huissier du 17 novembre 2020 et du 16 juillet 2020, et sur différentes photographies. La demanderesse souhaite se voir reconnaitre le bénéfice d’un droit de passage, et ce, sous astreinte. Elle formule l’hypothèse que l’acte notarié du 15 avril 1964 n’a été réalisé par M. [Z] que pour fabriquer un document officiel erroné pour satisfaire une demande de permis de construire des garages. Au regard de cette fraude, il est demandé la démolition des garages venus diminuer l’accès au « petit garage en sous-sol ».

Sur le rapport d’expertise, la SCI FD rappelle que le jugement définitif du 15 février 2022 a qualifié les lieux litigieux de garage et qu’il ne peut donc plus être discuté de sa vocation, étant précisé qu’il ne peut s’agir d’une remise. L’expert retient par ailleurs, un état d’enclave et fait deux propositions de passage. La société demanderesse reprend l’argumentaire de l’expert pour le passage n°1, passage naturel depuis des décennies. Elle soutient l’absence d’indemnité au profit du fonds servant faute de frais d’aménagement retenus par l’expert et au regard du faible impact du passage. La SCI FD sollicite en revanche un partage par moitié des coûts d’aménagement si la deuxième solution préconisée par l’expert était retenue.

Concernant la descente d’eau pluviale, la SCI FD conteste le caractère mitoyen du mur qui la supporte pour remettre en cause les conclusions de l’expert sur ce point. Elle relève également que la SCI SOPS n’a pas fait connaître ses prétentions sur ce point.

Enfin, la SCI FD relève que son contradicteur s’est évertué à nier les évidences et à mettre en échec les tentatives de règlement amiable du litige, de sorte qu’il doit être condamné pour résistance abusive.

La SCI SOP-S, selon conclusions responsives en lecture de rapport notifiées le 6/03/2025, sollicite du tribunal judiciaire, au visa des articles 691, 695, 682, 683, 698, 701 et 706 du code civil de :

— Débouter la SCI FD de l’intégralité de ses prétentions,

— Ordonner un sursis à statuer s’agissant de la descente d’eau pluviale dans l’attente de la décision sur le bornage en lecture de rapport,

— Condamner la SCI FD à payer à la SCI SOP-S la somme de 6000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SOP-S s’oppose à la première solution proposée par l’expert judiciaire en ce que c’est celle dont l’assiette est la plus importante sur son fonds. Elle rappelle également que les éléments produits ne démontrent pas que cette solution correspond aux différents actes notariés. Elle souligne en particulier leur caractère particulièrement illisible. La SCI SOP-S relève également que le passage d’un véhicule causerait nécessairement d’importants inconvénients, alors que ses garages sont aujourd’hui inoccupés, pour la tranquillité des locataires. S’agissant des frais d’entretien, elle demande à les voir fixer de manière proportionnelle, l’assiette de la servitude devenant alors la plus longue.

Concernant la deuxième solution proposée par l’expert, la SCI SOP-S relève que son caractère complexe n’est pas démontré. En cas de validation par le tribunal, les frais ne pourraient être qu’à la charge intégrale de la SCI FD en application de l’article 698 du code civil.

La SCI SOP-S conclut à l’existence d’autres solutions, et en réalité à l’absence d’état d’enclave de la parcelle. Elle met en avant des accès par la place Gauvin et la grand rue Sapiac, déjà existants et ne nécessitant donc pas de nouvelles autorisations administratives.

La défenderesse soutient également que depuis son acquisition de la parcelle BV395, la SCI FD dispose d’un accès direct et suffisant par la voie publique, moyennant l’aménagement d’une ouverture dans un mur en pleine propriété situé entre la parcelle BV395 et le « petit garage en sous-sol ».

La SCI SOP-S ajoute enfin que la SCI FD n’a pas démontré son utilisation des lieux comme un garage, de sorte qu’une servitude légale de passage est inutile.

S’agissant de la descente d’eau pluviale, il est demandé un sursis à statuer dans l’attente de la décision sur le bornage.

La SCI SOP-S dénie toute existence de résistance abusive de sa part et souligne l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice par la SCI FD.

A propos de la demande de destruction des garages, la SCI SOP-S fait état d’une absence de preuve d’une diminution d’accès et surtout d’une demande disproportionnée. Elle ajoute qu’aucune assiette de passage n’a été déterminée.

La société défenderesse s’oppose ensuite au prononcé de l’exécution provisoire.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens à leur soutien.

MOTIFS :

Sur l’existence d’une servitude conventionnelle de passage :

Selon l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues, telles que les servitudes de passage ne peuvent s’établir que par titre et ne peuvent s’établir par prescription acquisitive.

Il est de principe constant que le titre récognitif de la servitude doit être celui du fonds servant, à défaut de titre récognitif émanant des deux propriétaires.

En l’espèce, la décision rendue le 15 février 2022 constatait que le titre dont la SCI SOP-S tient sa propriété ne contient aucune mention effectivement constitutive ou récognitive d’une deuxième servitude de passage.

Au-delà du fait que la précédente décision indiquait à son dispositif « Dit qu’à défaut de titre, la servitude de passage au profit du fonds de la SCI FD sur le fonds de la SCI SOP-S ne peut résulter que de l’état d’enclave au sens de l’article 682 du code civil, », il sera souligné que la SCI FD maintient une demande au titre de l’existence d’une servitude de passage en produisant de nouvelles pièces. Il s’agit de copies d’actes de transactions immobilières anciens dont la qualité ne permet ni la lecture ni l’exploitation. Par ailleurs, elle tente de livrer une interprétation de sa propre retranscription de ces nouveaux actes et de la convention de 1964 déjà versée aux débats lors de la première décision.

Dans ces conditions, le tribunal considère que la preuve de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage n’est pas rapportée et que la SCI FD doit être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’existence d’un état d’enclave :

Il résulte de l’article 682 du code civil que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Comme relevé dans le jugement du 15 février 2022, il convient en premier lieu de rappeler que l’acte notarié conclut entre M. [N] [V] et M. [Y] [I] en date du novembre 1961 qualifiait le lot n°2, objet du présent litige, de « petit garage en sous-sol ».

Par ailleurs, le procès-verbal du 7 juillet 2021 a permis d’établir, photographie à l’appui, que les lieux peuvent effectivement abriter un véhicule, bien qu’ils puissent être considérés comme exigus pour certains types de voitures.

Dans ces conditions, la destination des lieux étant celle de garage, ce lot a vocation à pouvoir être desservi normalement, en voiture.

Il sera ensuite également rappelé qu’il n’est pas contesté par les parties que la SCI FD dispose d’une servitude conventionnelle de passage d’une largeur de 2m20 située le long de la parcelle BV48. Toutefois, les conclusions de l’expert basées sur des constatations et des plans précisément retranscrits, permettent de retenir que cette servitude ne permet pas un accès suffisant au « petit garage en sous-sol » par le biais d’un véhicule notamment en raison d’une différence de niveau entre le garage et la Grand rue Sapiac. La SCI SOP-S qui tente de se prévaloir d’une démolition majeure de l’immeuble permettant désormais l’accès par la place Daniel Gauvin ou la Grand Rue Sapiac se contente de procéder par voie d’affirmation, sans fournir aucun élément de preuve contraire aux constatations expertales.

Suite à l’acquisition par la SCI FD de la parcelle cadastrée BV395, il convient de rappeler que l’état d’enclave s’apprécie globalement, en considération de l’ensemble des parcelles contiguës susceptibles d’être détenues par un même propriétaire et constituant un même fonds (3e Civ., 10 septembre 2020, pourvoi nº 19-10.885).

Bien que l’acte d’acquisition n’ait pas été versé aux débats, les deux parties s’accordent sur le fait de la SCI FD a acquis en novembre 2022 la parcelle BV395. Or, il apparait sur l’extrait du plan cadastral figurant dans le rapport d’expertise que cette parcelle dispose d’un accès sur la voie publique (quai de sapiac). Cet élément est confirmé par le fait que l’expert, au stade de la proposition de détermination de l’assiette de la servitude de passage, envisage un passage des véhicules sur la parcelle BV395, longeant la limite séparative avec la parcelle 188 et permettant de rejoindre la voie publique.

Etant rappelé, qu’il appartient au propriétaire de procéder sur son fonds aux travaux nécessaires pour aménager sa propriété afin de lui donner un accès à la voie publique (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-18.488), le tribunal relève que pour retenir malgré ces éléments l’état d’enclave du garage, l’expert n’a envisagé qu’un accès au garage par sa porte actuelle, située en limite de propriété avec la parcelle BV385. Il n’apporte aucun élément d’appréciation relatif au mur séparant la parcelle BV395 et la parcelle BV48, appartenant toutes les deux à la SCI FD.

Or, la charge de la preuve de l’état d’enclave reposant sur la SCI FD, il lui appartient de démontrer que la propriété de la parcelle BV395 ne lui permet pas de rendre accessible le « petit garage en sous-sol ». Aucun élément n’ayant été transmis en ce sens, il convient de retenir que l’état d’enclave allégué n’est pas suffisamment établi.

Sur la demande de démolition des garages situés sur la parcelle BV 385 :

En l’espèce, la SCI FD soutient que la construction des garages sur la parcelle BV 385 est venue diminuer l’accès au « petit garage » situé sur la parcelle BV48. Elle s’appuie sur les photographies et les constats d’huissier produits dans le cadre de la présente instance. Toutefois, ces éléments ne parviennent pas à prouver l’atteinte alléguée.

Dans ces conditions, la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer :

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Dans son jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire relevait que la SCI SOP-S sollicitait que l’évacuation des eaux pluviales s’effectue sur le terrain de la SCI FD ou sur la voie publique. Il était relevé qu’il était d’ores et déjà établi, notamment au vu d’un procès-verbal de constat du 14 décembre 2021, qu’il existe une descente d’eaux pluviales fixée au mur du bâtiment de la SCI FD. L’expertise était ordonnée pour déterminer les conditions d’évacuation des eaux.

Les parties n’ont pas conclu au fond sur ce point et sollicitent un sursis à statuer dans l’attente de la décision relative au bornage des propriétés mitoyennes.

Toutefois, il résulte du jugement du 20 octobre 2023 dans lequel le tribunal ordonne, à la demande de la SCI FD une expertise aux fins de bornage que « le tribunal étant uniquement saisi de la demande d’expertise, il aura vidé sa saisine après avoir rendu la présente décision ». Les parties ne justifient pas avoir réintroduit une demande en justice sur ce plan. En conséquence, il n’existe pas d’évènement au sens de l’article 378 du code de procédure civile justifiant le prononcé d’un sursis à statuer.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur la demande au titre de la résistance abusive :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui invoque la responsabilité délictuelle de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La SCI FD ne justifie aucunement de l’existence d’un préjudice causé par le positionnement de la SCI SOP-S face à ses réclamations. En conséquence, sa demande au titre de la résistance abusive ne peut prospérer.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Partie perdante, la SCI FD sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

La SCI FD, succombant, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI FD formule des demandes de remboursement de frais, sans viser de fondement juridique et sans lien avec une action en responsabilité, de sorte qu’elles seront analysées comme des demandes de remboursement des frais exposés en vue du procès. Les frais non compris dans les dépens, ce qui est le cas des frais de constat d’huissier et de sommation interpellative, ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi, les demandes de remboursement formulées de manière autonome, seront également rejetées.

En revanche, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la SCI FD sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à la SCI SOP-S.

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’a été justifié d’aucun motif justifiant d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de la SCI FD relative à l’existence d’une deuxième servitude conventionnelle de passage ;

REJETTE la demande de la SCI FD relative à l’existence d’un état d’enclave de la parcelle BV48 appartenant à la SCI FD,

REJETTE la demande de la SCI FD de démolition sous astreinte des garages construits sur la parcelle BV 385 ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

REJETTE la demande de la SCI FD au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande de la SCI FD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI FD au titre du remboursement des frais de constat d’huissier et de sommation interpellative ;

CONDAMNE la SCI FD à payer à la SCI SOP-S la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SCI FD aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier La présidente