TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [B] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00595 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Z7E

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 1] VIES HABITAT

SA [Adresse 5] à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître [B] [C], vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Madame [X] [V]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00595 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Z7E

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2017, la société LOGEMENT FRANCILIEN, devenue la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 365,45 euros et d’une provision pour charges de 85,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme principale de 4675,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation de Mme [X] [V] le 4 juin 2024.

Par assignation du 3 décembre 2024, la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [V], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6324,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 avril 2025, la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT maintient ses demandes sauf en ce qui concerne l’assurance, la locataire l’ayant produite. Elle précise que la dette locative, actualisée au 18 avril 2025, est en hausse et s’élève désormais à 7422,51 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse. Si elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4675,89 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 juillet 2024.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par la loi dans sa version applicable au litige compte-tenu du renouvellement de bail après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient d’en faire application et de constater que la somme visée au commandement n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Par conséquent, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [X] [V], qui a pourtant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ne comparaît pas à l’audience et ne forme donc, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, Mme [X] [V] sera condamnée à verser à la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés à la bailleresse, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions.

La SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 avril 2025, Mme [X] [V] lui devait la somme de 7422,51 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme de mars 2025 inclus.

Mme [X] [V] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme de 7422,51 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 2 911.29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil et compte-tenu des versements effectués par la défenderesse depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont partiellement désintéressé les causes.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [X] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Rien ne justifie, en l’espèce, de déroger à l’article 514 du code de procédure civile prévoyant que les décisions de première instance sont, de plein droit, exécutoires par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 2017 entre la société LOGEMENT FRANCILIEN, devenue la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT, d’une part, et Mme [X] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 23 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [V] au paiement à la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 23 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT la somme de 7422,51 euros (sept mille quatre cent vingt-deux euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté et des indemnités d’occupation échues au 18 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 2 911.29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer à la société SA d’HLM [Localité 1] VIES HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge