TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

16 Juin 2025

N° RG 23/09018 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YY7Y

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires “Résidence Saint-Louis” sis 15 rue de Suresnes / 1 rue Henri Regnault 92280 CARCHES pris en la personne de son syndic :

C/

S.C.I. WIGAL

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires “Résidence Saint-Louis” sis 15 rue de Suresnes / 1 rue Henri Regnault 92280 CARCHES pris en la personne de son syndic :

Société GABSTAN

98 boulevard de la République

92420 VAUCRESSON

représentée par M^e Nathalie JOUVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2190

DEFENDERESSE

S.C.I. WIGAL

12 rue des Horizons de Provence

30133 LES ANGLES

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 06 mai 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la Résidence Saint-Louis située 15, rue de Suresnes et 1 rue Henri-Regnault à GARCHES (92280) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI WIGAL dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société SASU GABSTAN, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 5 octobre 2023, aux fins de :

JUGER le Syndicat des Copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la SASU GABSTAN recevable en son action,

CONDAMNER la Société Civile Immobilière WIGAL à payer au Syndicat des Copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES la somme de 7.821,48€ au titre de l’arriéré des charges de copropriété suivant arrêté au 17 juillet 2023, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la sommation de payer,

CONDAMNER la Société Civile Immobilière WIGAL à payer au Syndicat des Copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

CONDAMNER la Société Civile Immobilière WIGAL à payer au Syndicat des Copropriétaires du 15 rue de Suresnes « Résidence Saint Louis » – 92380 GARCHES la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la Société Civile Immobilière WIGAL aux entiers dépens de l’instance qui comprendront également les frais du commandement de payer préalable à la présente procédure,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI WIGAL, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7.821,48 euros au titre des charges arrêtées au 17 juillet 2023, et le paiement du coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2022 au titre des dépens (152,02 euros).

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Par ailleurs, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur (pièces n°2, 9 et 10), les charges, d’un montant de 7.296,46 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement incluant le coût du commandement de payer, d’un montant de 525,02 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.296,46 euros au titre des charges arrêtées au 17 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte de charges courantes et fonds de travaux de la SCI WIGAL pour la période du 05 septembre 2020 au 1er juillet 2024,

— les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 11 juin 2019, 21 juillet 2020, 05 juillet 2021, 1er juillet 2022 et 05 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI WIGAL est propriétaire des lots n°112 et 176 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 05 juillet 2021, 1er juillet 2022 et 05 juillet 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

L’analyse du relevé de compte produit en pièce n°9 permet de constater que la somme dont le paiement est poursuivi englobe une « reprise de solde A. S. AXIUM » d’un montant de 2.546,50 euros. Faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’origine et la composition de cette somme et de produire les éléments propres à la fonder en droit, il convient de la déduire des sommes dues.

Partant, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 4.749,96 euros (7.296,46 – 2.546,50) au titre des charges de copropriété dues pour la période du 05 septembre 2020 au 17 juillet 2023, différents appels du 1er juillet 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022, date de signification à la défenderesse du commandement de payer la somme de 5.760,42 euros outre les frais de commissaire de justice.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit certes le commandement de payer en date du 20 septembre 2022, mais une partie de ses causes a été rejetée comme correspondant à une reprise de solde non justifiée. De plus, un certain nombre de sommes dont le paiement est poursuivi au titre des charges est venu à échéance après sa délivrance.

Partant les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure pour l’ensemble des charges réclamées et dues.

En conséquence, la SCI WIGAL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.749,96 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 05 septembre 2020 au 17 juillet 2023, différents appels du 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 525,02 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance incluant le coût du commandement de payer du 20 septembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter dudit commandement.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte de frais de recouvrement facturés à la SCI WIGAL pour la période du 05 septembre 2020 au 21 février 2023,

— une lettre de mise en demeure envoyée par le syndic en date du 21 février 2023 (avis de réception non produit),

— le commandement de payer signifié le 20 septembre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 5.936,67 euros,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du code de procédure civile :

— frais en date du 05 septembre 2020 libellés « 4 MISE EN DEMEURE ANCIEN SYNDIC + FRAIS HUISSIER ANCIEN SYNDIC » (312 euros), dès lors que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce pour en justifier de la réalité des diligences accomplies : courriers adressés avec les avis de réception afférents et factures correspondantes,

— frais en date du 21 février 2023 au titre de la mise en demeure adressée par le syndic (54 euros) dès lors que le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 159,02 euros au titre du coût du commandement de payer qui est mentionné sur l’acte délivré par le commissaire de justice instrumentaire.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022, date de signification du commandement.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produisant ledit commandement, il convient d’accueillir sa demande.

En conséquence, la SCI WIGAL sera condamnée au paiement de la somme de 159,02 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 366,02 euros, débitée sans fondement sur le compte de la SCI WIGAL.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI WIGAL dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI WIGAL sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La SCI WIGAL, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2022 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI WIGAL sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI WIGAL à payer au syndicat des copropriétaires de la « Résidence Saint-Louis » sise 15, rue de Suresnes et 1, rue Henri-Regnault à GARCHES (92280), représenté par son syndic :

— la somme de 4.749,96 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 05 septembre 2020 au 17 juillet 2023, différents appels du 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2023,

— la somme de 159,02 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (366,02 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI. WIGAL,

CONDAMNE la SCI WIGAL au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 22 septembre 2022,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT