RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 140 /2025 (INCIDENT)

N° RG 24/00088 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CLHZ

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

DU 07 Octobre 2025

Entre :

S.C.I. ASTRIA FONCIER

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 222 046

[Adresse 2]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Isabelle de SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R., avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et :

S.E.L.A.R.L. Elodie DHILLY & [S] [O]

immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le numéro [Numéro identifiant 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

PARTIES INTERVENANTES :

— Monsieur [X] [D]

né le 12 Février 1984 à [Localité 12] (SEINE-SAINT-DENIS)

— Madame [V] [M]

née le 20 Juin 1984 à [Localité 11] (SEINE-SAINT-DENIS)

Demeurant ensemble [Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Nicolas RICHEZ, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

N° RG 24/00088 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CLHZ – ordonnance JMEE du 07 Octobre 2025

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Isabelle DE SAINT ANDRIEU

M^e Franck DERBISE

M^e Nicolas RICHEZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de la mise en état : Madame Hélène JOURDAIN

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DELIBÉRÉ :

A l’audience du 02 septembre 2025 , avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 07 Octobre 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

Hélène JOURDAIN, Juge de la Mise en État, assistée de Angélique LALOYER, Greffier;

Après avoir entendu les conseils des parties à l’audience du 02 Septembre 2025,

Après en avoir délibéré, a rendu l’ordonnance suivante :

Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M] ont souhaité faire édifier un immeuble à usage d’habitation principale sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section BE n°[Cadastre 1].

Pour financer l’acquisition du terrain, ils ont fait appel à la SA d’HLM PICARDIE HABITAT et ont bénéficié du dispositif PASS FONCIER.

Deux actes distincts ont été régularisés, à savoir :

— Un acte de vente conclu le 30 juillet 2010 entre la société FONCIER CONSEIL, propriétaire du terrain, et la SA d’HLM PICARDIE HABITAT.

— Un bail à construction conclu le 30 juillet 2010 pour une durée de 25 ans entre la SA d’HLM PICARDIE HABITAT, devenue propriétaire du terrain, et les consorts [D] [M].

Le contrat de bail à construction prévoyait que :

— le bailleur demeurait pleinement propriétaire du terrain,

— le preneur s’engageait à édifier une maison individuelle sur ledit terrain,

— le bailleur s’engageait irrévocablement à céder le terrain au preneur soit à l’expiration du bail à construction, soit à tout moment durant toute sa période de validité et ce moyennant le prix de 115 185 €, prix indexé chaque année à la date anniversaire du bail à construction au taux de 1,5% si le preneur était salarié du secteur assujetti à la PEEC, et payable comptant lors de la signature de l’acte authentique constatant la vente du terrain.

— les preneurs pouvaient céder la totalité de leurs droits sous réserve que le cessionnaire ait été préalablement agréé par le bailleur et qu’il soit tenu à son égard des mêmes obligations que le preneur.

Les preneurs ont versé une somme de 75 185 € à titre d’avance sur le prix du terrain le jour de la régularisation du bail à construction.

N° RG 24/00088 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CLHZ – ordonnance JMEE du 07 Octobre 2025

Monsieur [D] et Madame [M] ont, conformément aux termes susvisés, fait édifier une maison d’habitation sur le terrain sis [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section BE n°[Cadastre 1].

Les 8 et 29 septembre 2018, Monsieur [D] et Madame [M] ont régularisé, par le biais de l’Agence immobilière Guy Hoquet, un compromis de vente au profit de Monsieur et Madame [G] portant sur les constructions achevées et la cession du bail à construction moyennant un prix de 200 000 €.

Le compromis stipulait :

« La vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de DEUX CENT MILLE EUROS (200 000 €) qui sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Lequel prix s’applique à savoir :

— A concurrence de CENT VINGT MILLE DEUX CENT SOIXANTE HUIT ET DIX HUIT CENTIMES (120 268,78 €) (à parfaire ou à diminuer) concernant la levée d’option entre ASTRIA FONCIER et le Bénéficiaire.

Le prix ci-dessus se décompose comme suit :

— Prix de vente selon acte : 115 185 €

— Indexation 1,5% : 5 083,78 €

Total 120 268,78 €

Dont une TVA à 5,5% : 6 269,94 €

Et le solde soit la somme de SOIXANTE DIX NEUF MILLE SEPT CENT TRENTE ET UN ET VINGT DEUX CENTIMES (79 731,22 €) concernant l’achat des constructions achevées ».

Par un acte authentique du 17 janvier 2019 reçu par Maître [S] [O], Notaire associé de la SELARL DHILLY [O], les consorts [D]- [M] ont cédé aux époux [G] le bail à construction portant sur le terrain sis [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section BE n°[Cadastre 1] ainsi que la propriété des constructions édifiées sur ledit terrain.

La Société ASTRIA FONCIER, venant aux droits de la SA d’HLM PICARDIE HABITAT, est intervenue à l’acte pour agréer la cession du bail à construction.

L’acte du 17 janvier 2019 prévoyait par ailleurs que les acquéreurs prenaient l’engagement irrévocable de lever l’option d’achat du terrain immédiatement aux termes d’un acte séparé à recevoir par le notaire instrumentaire.

L’opération était conclue moyennant un prix de 200 000 euros.

Aucun acte n’a été régularisé concernant la levée d’option par les époux [G] et l’intégralité du prix de cession a été remis à Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M].

La Société ASTRIA FONCIER, n’ayant pas été désintéressée du solde du prix de vente du terrain, s’est rapprochée de la SELARL DHILLY [O].

Par courrier du 3 novembre 2020, la SELARL DHILLY [O] a invité Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M] à procéder au règlement de la somme de 45 083,78 euros auprès de la Société ASTRIA FONCIER.

Par courrier en date du 20 avril 2021, la SELARL DHILLY[O] a informé la Société ASTRIA FONCIER qu’elle avait déclaré le sinistre auprès de son assureur.

Par LRAR en date du 25 septembre 2023, la Société ASTRIA FONCIER a mis en demeure la SELARL DHILLY [O] de lui régler la somme de 45 083,78 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la société ASTRIA FONCIER a fait assigner la SELARL DHILLY [O] devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de voir :

Dire et juger que la SELARL DHILLY[O] a engagé sa responsabilité délictuelle à l’encontre de la société ASTRIA FONCIER ;Condamner la SELARL DHILLY [O] à payer à la société ASTRIA FONCIER la somme de 50.500 EUR à titre de dommages et intérêts outre 4.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;Condamner la SELARL DHILLY [O] en tous les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 24/88.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SELARL DHILLY [O] a appelé en garantie Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M].

L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 24/700.

Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 26 novembre 2024, les deux affaires ont été jointes.

Par des conclusions d’incident notifiées via le RPVA le 4 avril 2025, la SELARL DHILLY [O] demande au juge de la mise en état de :

Déclarer l’action de la Société ASTRIA FONCIER irrecevable comme étant prescrite ;Débouter les Consorts [D]-[M] et la Société ASTRIA FONCIER de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ordonner que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M] sollicitent de voir :

Constater la prescription de l’action de la société ASTRIA FONCIER initiée à l’encontre de la SELARL DHILLY [O] par exploit du 17 janvier 2024 ; En conséquence :

Constater l’absence d’intérêt à agir de la SELARL DHILLY [O] à leur encontre ; Juger irrecevables les demandes formulées à leur encontre des consorts [D]-[M];

En tout état de cause :

Condamner solidairement la société ASTRIA FONCIER et la SELARL DHILLY [O] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la Société ASTRIA FONCIER demande au juge de la mise en état de :

Dire et juger que son action n’est pas prescrite ;En conséquence,

Rejeter l’incident. Condamner les consorts [D]-[M] et/ ou la SELARL DHILLY [O] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner le ou les succombants en tous les dépens.Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge de la mise en état renvoie, pour l’exposé des moyens développés par les parties, à la lecture de leurs dernières conclusions telles que susmentionnées.

Les plaidoiries se sont tenues à l’audience du juge de la mise en état statuant sur les incidents en date du 2 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la SELARL DHILLY [O] et Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M] :

En application de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

En application de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Selon l’article 2229 du code civil, la prescription « est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli ».

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

*****

En l’espèce, la SELARL DHILLY [O] et les consorts [D]-[M] soutiennent que la prescription était acquise le 17 janvier 2024, jour de délivrance de l’assignation, dès lors que l’acte de cession litigieux est intervenu le 17 janvier 2019. Pour les défendeurs, la société ASTRIA FONCIER avait jusqu’au 16 janvier 2024 pour agir.

La Société ASTRIA FONCIER conteste la méthode de computation des délais appliquée par les défendeurs, considérant que « dès lors, et dans la mesure où l’acte de vente est intervenu le 17 janvier 2019, le délai expirait le 17 janvier 2024 à minuit ».

En tout état de cause, elle soutient que la date de signature de l’acte ne peut être retenue comme point de départ du délai de prescription puisque ce n’est que postérieurement que la faute du Notaire a été révélée.

S’agissant de la computation des délais de prescription, la Cour de Cassation considère qu’en application de l’article 2229 du code civil, les règles de computation des délais de procédure énoncées aux articles 641 et 642 du code de procédure civile, prévoyant que le délai expire à la fin du jour portant le même quantième que celui du point de départ, sont sans application en matière de prescription (1re Civ.12 décembre 2018, pourvoi n°17-25.697).

Si on retient, en l’espèce, comme point de départ, la date de signature de l’acte de cession litigieux, il faut en déduire que le délai quinquennal de prescription a expiré le 17 janvier 2024 à 0 heure et que la société demanderesse devait agir avant le 16 janvier 2024 à 24 heures, de sorte que l’assignation du 17 janvier 2024 est tardive.

Il convient, toutefois, de rappeler que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute.

Il apparaît ainsi nécessaire de déterminer à partir de quelle date la Société ASTRIA FONCIER s’est trouvée en mesure de connaître le dommage dont elle se prévaut, nonobstant la date du manquement du notaire à ses obligations.

Au vu des pièces produites aux débats, et notamment des échanges de correspondances intervenus entre la Société ASTRIA FONCIER et la SELARL DHILLY [O] à compter de février 2019, il est manifeste que ce n’est que postérieurement à la date de conclusion de l’acte de cession litigieux que la société demanderesse a pu appréhender qu’aucun acte de levée d’option n’avait été régularisé s’agissant du bail à construction et que le prix de cession avait été intégralement remis par le notaire à Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M], sans considération des sommes devant revenir à la Société ASTRIA FONCIER. La date de manifestation du dommage, consistant pour la Société ASTRIA FONCIER dans l’impossibilité de recouvrer sa créance, est nécessairement postérieure à l’acte de cession du 17 janvier 2019.

Dès lors, la prescription n’était pas acquise à la date de délivrance de l’assignation.

Les fins de non-recevoir soulevées par la SELARL DHILLY [O] et Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M] seront, par conséquent, rejetées.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 790 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Sur les dépens

Les dépens du présent incident suivront ceux de l’instance au fond.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’état de la procédure, les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SELARL DHILLY [O] et Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M];

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 09 décembre 2025 à 9h00 et invite la SELARL DHILLY [O] et Monsieur [X] [D] et Madame [V] [M] à conclure au fond pour cette date ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Dit que les dépens du présent incident suivront ceux de l’instance au fond.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Juge de la mise en état et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT