RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 JUIN 2025

N° Minute : 343/25jcp

N° RG 25/00096 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQBW

Entre: DEMANDEUR

S.C.I. DU JEU D’ARC

dont le siège social est [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par la SCP MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e GILLES, avocat au barreau de COMPIEGNGE

Et : DÉFENDEURS

Monsieur [K] [L], sous curatelle renforcée par décision du Tribunal judiciaire de COMPIEGNE du 10 mars 2025,

né le 14 Novembre 1951 à [Localité 8] (OISE)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant et assisté de Mr [D], curateur

UDAF DE L’OISE, curateur de Mr [K] [L]

désigné par décision du Tribunal judiciaire de COMPIEGNE du 10 mars 2025

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Mr [D], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DÉBATS :

À l’audience du 15 Mai 2025, tenue publiquement, Monsieur PLENT, Président, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 juin 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Copies le 23/06/25 à M^e GILLES et à L’UDAF de L’OISE

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date des 12 et 24 avril 2022, à effet du 29 avril 2022, la SCI du JEU D’ARC a donné à bail à Monsieur [K] [L], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 490 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, la SCI du JEU D’ARC a fait délivrer un commandement à Monsieur [K] [L] de payer la somme de 1 105,45 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SCI du JEU D’ARC a fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne, statuant en référé, à l’audience du 15 mai 2025, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du contrat de bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [K] [L] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [K] [L] à lui payer la somme de 2 677,77 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 ;

— condamner Monsieur [K] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, par jour, du lendemain de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

— condamner Monsieur [K] [L] à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 mai 2025, la SCI du JEU D’ARC, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance pour la voir fixer à la somme de 4 777,25 euros.

Monsieur [K] [L], comparant et assisté de son mandataire judiciaire, ne conteste pas le montant de la dette mais explique que sa situation est précaire compte tenu de ses fragilités personnelles. Il sollicite des délais de paiement.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Par note en délibéré en date du 3 juin 2025, le conseil de la SCI du JEU D’ARC a communiqué la décision du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Compiègne en date du 10 mars 2025 ayant prononcé une mesure de curatelle renforcée à l’égard du défendeur. Il sollicite en ce sens de rendre la présente décision opposable à l’UDAF.

Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, par la voie électronique le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la Caisse d’allocation familiale.

L’action en résiliation du bail est en conséquence recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail en date des 12 et 24 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2024, pour la somme en principal de 940,74 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 décembre 2024 (en tenant compte des jours ouvrés).

L’expulsion de Monsieur [K] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SCI du JEU D’ARC produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties en date des 12 et 24 avril 2022 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 octobre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 1er mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, dont il résulte que les défendeurs restent toujours redevable de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation pour une somme totale de 4 777,25 au titre des loyers et charges impayés.

Le défendeur n’apporte par aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4 777,25 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée relative aux rapports locatifs, le juge peut, même d’office, accorder des délais de payement dans la limite de 36 mois au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de payement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le payement du loyer et des charges.

En l’espèce, si Monsieur [K] [L] indique à l’audience qu’il entend continuer à occuper le bien et s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que de la dette locative, force est toutefois de constater qu’il ne justifie aucunement d’un retour à meilleur fortune, ses seules déclarations étant insuffisantes. Il apparait ainsi qu’il n’est ni en capacité de s’acquitter des loyers mensuels, ni de l’arriéré locatif retenu à 4 777,25 euros.

Dès lors, au regard de l’ampleur de la dette de Monsieur [K] [L] et de ses facultés financières, il ne peut lui être accordé de délais de paiement. Il sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [L] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI du JEU D’ARC les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Monsieur [K] [L] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 aout 2022 entre la SCI du JEU D’ARC et Monsieur [K] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI du JEU D’ARC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [K] [L] à verser à La SCI du JEU D’ARC la somme de 4 777,25 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 ;

Condamnons Monsieur [K] [L] à verser à la SCI du JEU D’ARC une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamnons Monsieur [K] [L] à verser à la SCI du JEU D’ARC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

Déclarons opposable la présente décision à l’UDAF, ès qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [K] [L] ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,