Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [M]

Porte 404 Etage 4 Bloom

5 Allée Constance Gallot

44300 NANTES

non comparant

Madame [V] [M]

Porte 404 Etage 4 Bloom

5 Allée Constance Gallot

44300 NANTES

comparant en personne

Madame [C] [M]

Porte 404 Etage 4 Bloom

5 Allée Constance Gallot

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00891 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3TE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [O] [M]

CCC à Madame [V] [M] + Madame [C] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 4 octobre 2022, à compter du 13 suivant, pour une durée d’un an renouvelable, la CDC Habitat Social a donné à bail à Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] un local à usage d’habitation porte 404 au quatrième étage sis 5 allée Constance Gallot à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 506.36 euros, outre une provision sur charges de 124.77 euros et le versement d’un dépôt de garantie.

Des loyers restant impayés, par acte du 14 novembre 2023, la CDC Habitat Social leur a délivré un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance et de l’occupation des locaux.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la CDC Habitat Social a assigné Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire de droit :

— constater à compter du 14 décembre 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 26 décembre 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail conclu entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation dudit bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires, ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement les locataires à lui payer :

— la somme de 1 088.91 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 14 décembre 2023 ou du 26 décembre 2023 ou du jugement à intervenir, avec en sus les provisions sur charges maintenues comme si le bail avait continué et normalement régularisées et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir à tous délais éventuels une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes précisant que sa créance s’élève à la somme de 2 963.35 euros au 31 août 2024. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [M] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Régulièrement assignées à étude, Mesdames [V] et [C] [M] ont comparu et ont reconnu le montant de la dette pour laquelle elles ont sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges avec un premier versement de 500 euros.

Une note en délibéré est autorisée afin que les défenderesses justifient de leur assurance habitation pour la période concernée.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Par courriel lu le 17 septembre 2024, les défendeurs produisent une attestation d’assurance habitation pour la période allant du 6 juin 2024 au 5 juin 2025 ainsi que des justificatifs de paiement. Ces pièces n’ayant pas été communiquées au bailleur, le greffe sera chargé de cet envoi aux fins de respect du principe de la contradiction. Les observations du bailleur sont attendues sur le maintien de la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance et sur une éventuelle évolution de la créance. Par courriel en date du 11 octobre 2024, le conseil de la bailleresse maintient uniquement la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et joint un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [O] [M] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 6 novembre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 7, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 135.50 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2 963.35 euros au 3 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse. Il convient cependant, de tenir compte des versements effectués par les preneurs après l’audience. Il ressort à ce titre du décompte arrêté au 11 octobre 2024, produit en cours de délibéré par la bailleresse, que les consorts [M] ont effectué quatre versements (50 euros à deux reprises, 500 euros et 349.09 euros), ce qui porte la créance à la somme de 2 408.47 euros, terme de septembre inclus. Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 131.86 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 22.86 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception.

La créance étant justifiée pour un montant de 2 250.75 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] au paiement de cette somme, conformément à l’article 8 du contrat de bail, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 135.50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 15 janvier 2024, Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] sont sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2024.

En l’absence de clause au bail prévoyant expressément la condamnation solidaire des co-locataires au paiement des indemnités d’occupation et en l’absence d’information sur les liens les unissant, la solidarité ne peut être prononcée après la résiliation du bail. En revanche, il convient de rendre cette obligation indivisible et de condamner les locataires in solidum.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Les locataires sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette, avec un premier versement de 500 euros. Le bailleur s’y oppose.

Il ressort du diagnostic social et financier que les ressources du foyer s’élèvent à la somme de 1 680 euros environ composées d’une pension retraite et du revenu solidarité active et souligne la volonté des locataires d’apurer leur dette en réglant une somme mensuelle supplémentaire.

Il ressort du décompte versé à l’audience que la dernière échéance réglée est celle de mars 2024. Cependant, le décompte produit en cours de délibéré fait apparaître plusieurs versements pour un total de 949.09 euros pour un loyer et accessoires, charges comprises, de 663.42 euros, sachant que l’aide personnalisée au logement de 225.75 euros est toujours versée.

Cependant, ces paiements intervenant après l’audience alors que les dispositions de la loi prévoit le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, la suspension de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement des consorts [M] et, à défaut de départ volontaire, d’ordonner leur expulsion dans les conditions ci-après définies.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Les locataires, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la CDC Habitat Social afin de recouvrer les sommes dues. Les consorts [M] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 octobre 2022 entre la CDC Habitat Social et Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] portant sur un local à usage d’habitation porte 404 au quatrième étage sis 5 allée Constance Gallot à Nantes (44000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] à payer à la CDC Habitat Social la somme de 2 250.75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 11 octobre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 135.50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] à verser à la CDC Habitat Social une indemnité de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [M], Madame [V] [M] et Madame [C] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA