TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00012 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D2O6

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

30 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e LOISON

M^e KONG

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 30 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [R] [E]

née le 24 octobre 1959 à CARENTAN (MANCHE)

demeurant 22 rue Neuve Saint-Jean – 14000 CAEN

non comparante représentée par Maître Christophe LOISON de la SELARL AC2L AVOCATS, avocat inscrit au barreau de CHERBOURG- EN-COTENTIN,

Monsieur [P] [E]

né le 30 avril 1959 à NEGREVILLE (MANCHE)

demeurant 22 rue Neuve Saint-Jean – 14000 CAEN

non comparant représenté par Maître Christophe LOISON de la SELARL AC2L AVOCATS, avocat inscrit au barreau de CHERBOURG- EN-COTENTIN,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [W]

né le 07 septembre 1969 à CAEN (CALVADOS)

demeurant 1 avenue Anne de Bretagne – 35235 THORIGNE FOUILLARD

non comparante représentée par Maître Elodie KONG (SELARL QUADRIGE AVOCATS), substituée par Maître Nadège MORIN, avocates inscrites au barreau de RENNES,

Monsieur [V] [W]

né le 06 novembre 1941 à BENOUVILLE (SEINE-MARITIME)

demeurant 1 avenue Anne de Bretagne – 35235 THORIGNE FOUILLARD

non comparant représenté par Maître Elodie KONG (SELARL QUADRIGE AVOCATS), substituée par Maître Nadège MORIN, avocates inscrites au barreau de RENNES,

Débats à l’audience publique du 28 avril 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [H] FREMOND, en présence de Madame[J] [L], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 28 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2020, M. et Mme [E] ont donné à bail à M. [C] [W] et M. [V] [W] un local à usage d’habitation situé 4 le Bourg 50500 SAINT-ANDRE DE BOHON moyennant un loyer mensuel révisable de 730 euros, outre les charges et le versement d’un dépôt de garantie de 730 euros.

M. [C] [W] et M. [V] [W] ont donné leur congé avec préavis d’un mois par courrier recommandé délivré le 25 mars 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi par procés-verbal de constat du 15 mai 2023.

Par courrier en date du 17 novembre 2023, la compagnie PACIFICA, assureur des époux [E], a demandé à M. [C] [W] et M. [V] [W] de régler une somme de 19 499, 40 euros au titre de réparations locatives.

Ils ont été mis en demeure de régler cette somme par courrier du 5 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne et à domicile le 8 janvier 2025, M. et Mme [E] ont fait assigner M. [C] [W] et M. [V] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 19 499, 40 euros au titre de réparations locatives,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 7 300 euros au titre de la perte de loyer,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 109, 58 euros au titre du solde du loyer du mois d’avril 2023,

— dire que la somme allouée portera intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 date de la mise en demeure,

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût des constats d’huissier.

A l’audience du 28 avril 2025, les époux [E], représentés par leur conseil, reprennent leurs demandes en actualisant celles-ci à la somme de 18 588, 36 euros au titre des réparations locatives et à la somme de 2000 euros pour les frais irrépétibles, ainsi que la perte locative de 7300 euros compte tenu de la sous-location d’une parcelle de terre sans autorisation. Ils demandent en sus la somme de 664, 53 euros au titre des frais de commissaire de justice.

M. [C] [W] et M. [V] [W], représentés par leur conseil, contestent ces demandes en indiquant que l’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice car ils n’ont pas été convoqués dans les délais et n’ont pu être présents. Ils rejettent les demandes s’agissant de l’entretien des extérieurs qui n’étaient pas mentionnés par l’état des lieux d’entrée et qui ont été entretenus grâce aux moutons des voisins. S’agissant de l’intérieur, MM [W] indiquent que M. et Mme [E] tentent de leur faire prendre en charge l’intégralité de la rénovation du bien alors que l’huissier n’a constaté que des traces d’usage sur les peintures et qu’il n’est pas établi qu’il y aurait eu des dégradations commises par leur chien. S’agissant de la fosse sceptique, ils indiquent qu’une attestation de la société Ouest-vidange indique que la fosse était vétuste. Enfin, ils précisent qu’ils ont libéré le logement en avril 2023 qui pouvait être reloué à cette date et qui ne l’a pas été pour être rénové, ce qui ne leur est pas imputable.

L’affaire a été mise en délibéré le 30 juin 2025

MOTIFS

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de leurs demandes, M. et Mme [E] versent aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 26 juin 2020,

— le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 15 mai 2023,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 19 499, 40 euros,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 7 762, 32 euros,

— des devis pour un montant de 15 230, 80 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 2 ans et 11 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un état neuf ou un très bon état général du logement,sauf :

— dans le séjour-cuisine: bon état des placards,

— dans le salon : ventilation légèrement nettoyée,

— dans la chambre 1: bon état du sol

— dans la chambre 2: bon état du sol et des volets

— dans la chambre 3 : bon état du sol,

— dans la chambre 4 : bon état du sol,

— dans la salle de bain : système commande bonde HS,

— dans le WC : bon état des murs, des menuiseries, des volets.

— hors logement : 2 clés de boîte aux lettres, 3 clés de garage, 2 clés de porte arrière de garage et 3 clés de portail.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état général en raison d’un défaut de propreté et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :

— hors logement : traces de scotch et bouts de scotch sur le clapet de la boîte aux lettres, traces de colmatage en périphérie de la poignée et en partie basse du portail, traces de frottement en bas du portail, espaces verts ni entretenus ni taillés, mauvaises herbes dans la cour, hautes orties côté gauche, végétation luxuriante empêchant tout passage côté pignon, ronces dans les haies, sur la façade, un enfoncement sur la partie basse du 2ème volet en aluminium depuis la gauche, trois carreaux fissurés sur le chemin d’accès en carrelage, un accroc sur une des marches descendantes et sur la première marche d’accès à la maison,

— dans l’entrée: marques et traces noires sur la toile de verre sur les murs, certains joints de carreaux noircis par endroits, joints poussiéreux sur plinthes, prises électriques et convecteur poussiéreux, porte PVC sale,

— pièce de rangement : plinthes poussiéreuses, éclat en partie basse sur la plaque de propreté,

— salle à manger ouverte sur la cuisine: joints de plinthes poussiéreux, sol aux joints de carrelage noircis, prises poussiéreuses, tâches sur la porte en bois, rayures sur la poignée, reprise de l’encadrement dans une teinte différente, crochets en partie haute de la fenêtre,

— cuisine : traces de frottement sur les parois, prises et VMC poussiéreuses, éclat en périphérie de la bonde de l’évier, fonds de l’évier sale, partie manquante au niveau du robinet, plaques de cuisson non parfaitement nettoyées, filtre de hotte très sale, petits éclats sur les carreaux peints de la crédence, surépaisseur d’enduit sur le mur à gauche de l’évier, meubles de rangement poussiéreux avec traces, quelques écaillements de peinture sur les meubles et deux fissurations sur les meubles du bas, domino du four sorti, rainures du lave-vaisselle sale, volet non nettoyé,

— salon : retouches de peinture, traces et saletés à plusieurs endroits sur la toile de verre des murs, joints des plinthes poussiéreux, carrelage sans dégradation mais sale, prises et interrupteur sales, deux radiateurs au sol non installés, menuiseries sales, vitres non nettoyées, intérieur rail noirci et joint sale et déformé, encadrement porte PVC non parfaitement fixé, volet roulant sale,

— pièce avec ballon : carrelage ancien, joints noircis, mauvaise odeur d’eaux usées dans la pièce, prises électrique en l’état, vieux radiateur,traces en périphérie de la poignée de la porte et coulures en partie basse, reprise de peinture différente sur l’encadrement de la porte,

— pièce côté gauche depuis salon : traces de reprise et imperfections de surface sur toile de verre, joints plinthes poussiéreux, carrelage ancien avec joints noircis, radiateur poussiéreux avec poils d’animaux,

— couloir : traces jaunies sur la toile de verre en partie basse sur le pan de mur à droite, joints de plinthes poussiéreux, carrelage non parfaitement nettoyé, traces sur le détecteur de fumée, reprises de peinture de l’encadrement de la porte dans une teinte différente avec coulure,

— première chambre à droite : quelques traces d’usage sur toile de verre au mur, plinthes en bois jaunies par endroits, éclat dans un carreau de bois du parquet, prises et radiateur poussiéreux, reprises de peinture de l’encadrement de la porte dans une teinte différente,

— WC : traces de frottement sur toile de verre, joints de plinthes poussiéreux, radiateur poussiéreux,plaque de propreté de la porte non fixée, traces et coulures des deux côtés de la porte, reprises de peinture de l’encadrement de la porte dans une teinte différente, abattant de toilette sale,

— salle de bain : bouche d’aération poussiéreuse, poils d’animaux collés sur les carreaux sur les murs,coulures sur la porte, traces de moisissures et poussières sur l’encadrement de la fenêtre, traces sur la robinetterie et la bonde de l’évier, meuble non parfaitement nettoyé, joint de baignoire en l’état, joint silicone du tablier de baignoire jauni,traces de calcaire sur robinetterie, flexible et pomme de douche de baignoire, faïence percée sans autorisation pour fixer la barre de douche, traces de calcaire sur robinetterie, flexible et pomme de douche dans douche à l’italienne, joints de douche non nettoyés,sèche-serviette poussiéreux,

— deuxième chambre : forte odeur dans la pièce, reprise de peinture du plafond, multiples traces sur la toile de verre,imperfections sur les plinthes à plusieurs endroits, prises poussiéreuses, ampoule pendante du plafond, radiateur poussiéreux avec poils d’animaux,traces sur porte en bois,

— garage: sol brut poussiéreux,vieille porte défraichie au fond du garage,étage du garage très sale avec objets appartenant aux locataires,

— extérieurs à l’arrière de l’habitation : non entretenus avec ronces, orties et chardons, haie ajoutée par les locataires au centre de la parcelle, clins du bardage verdis par endroits, gouttières non entretenues, haie sur pignon droit non taillée.

Sur la demande de nettoyage des extérieurs pour la somme de 4 942, 08 euros, s’il appartient aux bailleurs de prouver les dégradations ou le défaut d’entretien de leur bien et non aux locataires de prouver qu’ils n’ont pas trouvé le bien en bon état, il ressort clairement du contrat de bail que la location du bien comprenait un jardin d’agrément et il ressort tout aussi clairement du constat du commissaire de justice que le jardin donné à bail aux locataires n’a pas été entretenu dès lors qu’il ne constate pas seulement une pelouse un peu haute mais un pignon inaccessible du fait de la haie non taillée ainsi que la présence de “ronces”, “d’orties de haute taille” ou de “chardons” lesquels n’ont pas pu se développer ainsi en un mois et demi, comme l’affirment les locataires.

Les bailleurs se prévalent d’un devis pour un montant de 4 942, 08 euros correspondant à une prestation de reprise de l’intégralité des extérieurs.

Il y a lieu de faire droit à cette demande.

S’agissant de la demande de nettoyage du logement, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie que le bien qui avait été loué dans un état neuf ou en très bon état a été rendu après un nettoyage sommaire dès lors que le constat d’huissier mentionne la présence de poussière sur les plinthes de carrelage, les prises ou les convecteurs dans quasiment l’intégralité des pièces, des poils d’animaux dans la chambre n°2, la salle de bain ou la pièce à gauche du salon, un carrelage au sol non parfaitement nettoyé avec des joints noircis, la cuisine ou la salle de bain non parfaitement nettoyées.

Messieurs [W], dans leurs conclusions, n’ont pas contesté ces constats mais ont remis en question le montant sollicité, la facture comprenant une prestation relative à un parquet qui a été changé et pour vider le grenier d’objets ne leur appartenant pas.

Il ressort de la facture du 18 octobre 2023 de la société AXEO SERVICES pour une somme de 588 euros TTC que la prestation de vidage du grenier a effectivement été retirée et que les consorts [E] ont d’abord fait nettoyer le logement, y compris les parquets, la facture comprenant la mention “sans garantie de ne plus avoir de mauvaise odeur d’urine après, le bois étant imprégné”, avant de réaliser le changement d’un parquet en décembre 2023.

En conséquence, la somme de 588 euros sera intégralement octroyée aux consorts [E].

S’agissant de la demande au titre de la dépose du parquet dans la chambre dans laquelle était constatée une odeur (deuxième chambre de l’espace nuit selon le constat), les époux [E] sollicitent la somme de 3 762, 17 euros pour le remplacement du parquet par un carrelage en produisant une facture de la société E LACOUR du 22 décembre 2023 pour ce montant.

Messieurs [W] contestent cette demande en indiquant que l’odeur constatée par l’huissier était en réalité une odeur d’eau usée et non d’urine comme extrapolé par les bailleurs et qu’aucune détérioration du parquet n’a été constatée par l’huissier.

Il ressort du constat du 15 mai 2023 que dans la pièce désignée comme “deuxième chambre”de l’espace nuit, l’huissier indique “une forte odeur se dégage de cette pièce. Mes requérants me déclarent que les locataires avait un ou deux chiens”, sans pour autant préciser par lui-même la nature de l’odeur sentie. Il indique concernant le sol “en bois massif, non vitrifié” sans autre mention. Les photographies en noir et blanc ne permettent pas de voir clairement l’état du sol de cette pièce lors de la reprise des lieux.

Par ailleurs, la facture produite ne précise pas clairement la pièce concernée en n’indiquant que la mention “SOL-CHAMBRE” alors que le bien est présenté comme disposant de quatre chambres, que l’état des lieux d’entrée ne précise pas la nature des sols de chacune d’elles (parquet ou carrelage) et que l’état des lieux de sortie mentionne une autre pièce disposant de parquet au sol.

Faute de preuve de l’exactitude de la détérioration alléguée et de la pièce effectivement refaite, cette demande sera rejetée.

S’agissant de la demande de réfection des peintures, les époux [E] sollicitent la somme de 4 000, 15 euros en se référant aux constatations de l’huissier sur l’existence de traces sur les murs et en se prévalant d’une facture du 7 mars 2024 de la SARL SIMON ET FILS pour ce montant pour la réfection des murs et boiseries de la chambre 1, de la salle cuisine, de la chambre du fond, de la salle de bains, des WC, d’une chambre, du couloir dégagement et de l’entrée.

Les consorts [W] contestent cette demande en indiquant que les traces constatées sont des traces d’usage normal du bien et que les retouches effectuées l’ont été sur les boiseries du fait de leur écaillement dans une teinte différente du fait de l’absence de réponse des bailleurs à leur demande de référence de peinture.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que lors de la prise des lieux par les locataires en juin 2020 les murs du bien loué étaient dans un état neuf à l’exception de ceux de la salle de bain, mentionnés comme étant en très bon état, sans autre précision.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne, s’agissant précisant des murs et boiseries :

— dans l’entrée: marques et traces noires sur la toile de verre sur les murs,

— salle à manger ouverte sur la cuisine: reprise de l’encadrement dans une teinte différente,

— cuisine : traces de frottement sur les parois,

— salon : retouches de peinture, traces et saletés à plusieurs endroits sur la toile de verre des murs,

— pièce avec ballon : reprise de peinture différente sur l’encadrement de la porte,

— pièce côté gauche depuis salon : traces de reprise et imperfections de surface sur toile de verre,

— couloir : traces jaunies sur la toile de verre en partie basse sur le pan de mur à droite, reprises de peinture de l’encadrement de la porte dans une teinte différente avec coulure,

— première chambre à droite : quelques traces d’usage sur toile de verre au mur, reprises de peinture de l’encadrement de la porte dans une teinte différente,

— WC : traces de frottement sur toile de verre globalement en bon état, reprises de peinture de l’encadrement de la porte dans une teinte différente,

— deuxième chambre : reprise de peinture du plafond, multiples traces sur la toile de verre,imperfections sur les plinthes à plusieurs endroits.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 indique sur les réparations locatives incombant au locataire en son III. – Parties intérieures :

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il résulte des constatations ci-dessus que doivent être mises à la charge des consorts les traces indélébiles ou de saleté présentent sur la toile de verre des murs de l’entrée, du salon, du couloir, de la pièce près du salon et de la deuxième chambre ainsi que l’ensemble des traces de reprise des boiseries effectuées avec une teinte différente de celle de la peinture initiale et parfois grossièrement avec des coulures.

Toutefois, au regard de la facture présentée, les demandes relatives à la reprise des boiseries de la salle à manger ne pouvant être isolées de celles de la cuisine devront être rejetées.

De même, aucune somme ne pourra être octroyée s’agissant du salon et de la pièce avec ballon, non visés par la facture.

Ainsi, il convient d’octroyer aux époux [E] à ce titre la somme de :

— réfection peinture entrée : 150, 70 euros TTC,

— réfection peinture pièce près du salon : 95,70 euros TTC,

— réfection peinture couloir : 370, 70 euros TTC,

— réfection boiseries couloir : 229, 90 euros TTC,

— refection peinture boiserie première chambre de l’espace nuit : 45,98 euros TTC

— réfection peinture boiseries WC : 41, 14 euros TTC,

— réfection peinture deuxième chambre espace nuit : 368, 50 euros TTC,

— réfection peinture boiseries deuxième chambre espace nuit : 45, 98 euros TTC,

soit un total de 1 348, 60 euros TTC.

S’agissant de la demande de remplacement de l’évier et du mitigeur pour la somme de 640, 75 euros selon facture de la sociéé CREA-CONFORT du 30 janvier 2024, les consorts [W] la contestent au motif qu’un impact sur l’évier et des traces sur la robinetterie ne sauraient justifier le remplacement intégral de ceux-ci dès lors qu’il s’agit d’une usure normale.

Il ressort en l’espèce de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie que l’évier est mentionné en très bon état à l’arrivée dans les lieux et qu’il présentait un “éclat en périphérie de la bonde” et qu’une partie était “manquante au niveau du robinet” à la remise des lieux. Sur les photographies joints au constat, on ne distingue pas à l’oeil nu sur celles-ci en noir et blanc la présence de l’éclat. Par ailleurs, la partie manquante du robinet n’a pas été documentée par une photographie.

Dans la mesure où, au regard de ces éléments l’évier n’était pas neuf à la prise des lieux, que l’éclat de l’évier apparaît mineur, qu’il n’est pas clairement documenté ce qui manque au robinet et que la facture présente une somme globale pour le remplacement de l’évier et du mitigeur, cette demande sera rejetée.

S’agissant de la demande relative au remplacement du portail pour la somme de 2669, 70 euros selon devis de la SAS MENUISERIE HAIZE du 13 juin 2023, les époux [E] font valoir que l’huissier a constaté un enfoncement dans le portail qui n’existait pas à la prise des lieux et qu’il incombait aux consorts de saisir leur assurance ou celle d’un tiers s’ils n’en étaient pas responsables.

Messieurs [W] font valoir pour contester cette demande que l’état des lieux ne précise pas l’état du portail à la prise des lieux, que celui-ci était ancien à la prise des lieux et que l’enfoncement n’est pas de leur fait même s’ils ont essayé par la suite de le colmater.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que celui-ci ne contient aucune précision concernant l’état du portail à la prise des lieux mais il n’est pas contesté par les consorts [W] que l’enfoncement qui a été constaté par l’huissier lors de l’état des lieux de sortie n’existait pas lors de la prise des lieux et qu’il est survenu pendant la location du bien. Ils ne justifient par ailleurs par aucune pièce de ce qu’ils n’en sont pas responsables.

Il y a lieu de faire droit à la demande des époux [E] à ce titre.

S’agissant de la demande relative au remplacement des volets pour la somme de 1 9885, 50 euros selon devis de la SAS MENUISERIE HAIZE du 13 juin 2023, les époux [E] font valoir que l’huissier a constaté un enfoncement dans l’un des volets qui n’existait pas à la prise des lieux et qu’il est nécessaire de remplacer les deux pour éviter toute différence de teinte.

Messieurs [W] font valoir pour contester cette demande que l’état des lieux ne précise pas l’état des volets à la prise des lieux et que l’enfoncement constaté par l’huissier est léger de tel sorte qu’ils ont pu ne pas le remarquer à la prise des lieux, celui-ci n’altérant pas le bon fonctionnement de ce dernier. En tout état de cause, ils indiquent que le remplacement des deux volets est injustifié.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que celui-ci ne contient effectivement aucune précision concernant l’état des volets à la prise des lieux. Dans la mesure où les consorts [W] contestent en être responsables et à défaut d’autre preuve, les époux [E] échouent à démontrer que cette dégradation, constatée par l’huissier, leur est imputable.

Par conséquent, leur demande à ce titre sera rejetée.

Au total, M. [C] [W] et M. [V] [W] sont redevables de la somme de 9 548, 38 euros au titre des réparations locatives.

Sur la perte de loyer

L’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Par ailleurs, par arrêt en date du 27 juin 2024 n°22-24.502, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est venue préciser que “tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition”.

En l’espèce, les époux [E] sollicitent l’indemnisation d’une perte de loyersà hauteur de 7 300 euros en indiquant avoir été dans l’impossibilité de relouer les lieux durant 10 mois du fait des travaux de réparations à réaliser dans le logement suite au départ de Messieurs [W].

Ces derniers concluent au rejet de cette demande au motif que les lieux pouvaient être reloués en l’état et qu’ils ne l’ont pas été du seul de la volonté des bailleurs de le refaire à neuf.

Il résulte toutefois des développements précédents que Messieurs [W] ont été condamnés à régler diverses sommes aux bailleurs du fait des dégradations faites au bien loué de leur fait, lesquelles constituent une faute contractuelle.

De plus, il est établi par les remarques conclusives du procès-verbal de constat établi le 15 mai 2023 que “les lieux ne sont pas rendus dans un parfait état d’entretien. Le jardin n’a pas été tondu ni taillé. De même, quelques dégradations ont été relevées, détaillées ci-avant et particulièrement au niveau de certaines parois murales. La maison ne peut être remise en location en l’état, des reprises doivent être faites ainsi qu’un nettoyage”.

Les époux [E] justifient en produisant les factures correspondantes aux réparations locatives admises ci-dessus que :

— la prestation de ménage de l’intégralité du logement était achevée le 18 octobre 2023,

— les travaux de reprise des peintures étaient achevés le 7 mars 2024.

Les époux [E] indiquent avoir pu relouer le bien à compter du mois de mars 2024.

Il convient d’en déduire que M. et Mme [E] ont effectivement subi un préjudice du fait de ne pouvoir relouer leur bien durant la durée des travaux de ménage et de peinture, soit durant quatre mois et demi.

En revanche, ils n’apportent pas d’éléments expliquant pourquoi la réalisation de ces prestations n’a débutée qu’à partir d’octobre 2023 alors que les lieux avaient été libérés au mois d’avril 2023 et en quoi ce délai supplémentaire pourrait également être imputable aux consorts [W].

En conséquence, il convient de réparer leur préjudice lié à la perte de loyer par l’octroi d’une somme de 3 285 euros (soit 730 euros de loyer x 4,5).

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, les époux [E] sollicitent le règlement d’une somme de 109, 43 euros au titre du reliquat du mois d’avril 2023.

Les consorts [W] n’ont opposé aucun argument contraire à cette demande.

Il ressort des pièces produites que si Messieurs [W] ont donné leur congé au mois d’avril 2023 et libéré les lieux au cours de ce même mois, ils n’ont effectivement restitué les clés entre les mains des bailleurs que le 4 mai 2023, de sorte que le loyer du mois d’avril était effectivement intégralement dû.

Dès lors, les consorts [W] leur sont redevables de la somme de 109, 43 euros.

Sur l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice ne peut être partiellement récupéré sur le locataire que dans le cas où l’établissement d’un état des lieux amiable est impossible.

En l’espèce, il ressort du courrier de congé du 10 février 2023 produit par les locataires (pièce 1) que ceux-ci proposaient initialement une date d’état des lieux amiable pour le 14 avril 2023, courrier reçu le 25 mars 2023 par les bailleurs.

L’échange par mail qui a suivi le 10 mars 2023 (pièce 10) montre que dès cette date, les époux [E] souhaitaient déjà faire appel à un commissaire de justice, en l’absence de toute impossibilité manifeste de réaliser un état des lieux amiable.

Néanmoins, par la suite, de nouveaux échanges sont intervenus début avril 2023 (pièce 23 bailleurs), Messieurs [W] refusant de communiquer leur nouvelle adresse, ont expressément sollicité leur convocation à l’adresse du bien loué, ce qui a occasionné des délais de convocation supplémentaires.

Ceci a abouti à la rédaction d’un procès-verbal de carence le 25 avril 2023 (pièce 3 bailleurs) dont il ressort au regard des pièces jointes que Messieurs [W] ont été convoqués pour cette date par courriers recommandé et simple du 7 avril 2023, dont l’accusé réception a été dûment signé le 22 avril 2023. Pourtant, le procès-verbal de constat mentionne qu’aucun des locataires ne s’est déplacé ce jour ni n’a repris contact.

Ils ont par la suite restitué les clés par courrier recommandé reçu le 4 mai 2023 et ont été de nouveau convoqués à la même adresse à un nouvel état des lieux le 15 mai 2023 par courrier recommandé du 5 mai 2023, lequel n’a été réceptionné que le 19 mai 2023, sur seconde présentation (pièce 3).

Il résulte de ces éléments que si le recours à un huissier en première intention n’était pas justifié, il a finalement été rendu nécessaire par le refus des locataires de communiquer leur adresse et leur absence lors de la première convocation de l’huissier.

Ils n’en sont toutefois redevables que pour la moitié des frais d’état des lieux et non pour l’entièreté.

Conformément à l’article A. 444-27 du code de commerce, le tarif de l’établissement d’un état des lieux à frais partagés pour un logement d’une superficie supérieure à 50 m2 et inférieure à 150 m2 est fixé à la somme de 127, 67 euros HT, soit 146 euros TTC, outre les frais de convocation.

Il y a donc lieu de limiter la part contributive des locataires à la somme de 181, 76 euros, soit la moitié des frais de convocation et d’état des lieux.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que les époux [E] détiennent sur leurs locataires une créance à hauteur de 9 548, 38 euros au titre des réparations locatives, de 3 285 euros au titre de la perte de loyer, de 109, 43 euros au titre de l’arriéré de loyer et de 181, 76 euros au titre des frais d’état des lieux.

Il ressort du contrat de bail que les consorts [W] ont versé le jour de la signature de celui-ci un dépôt de garantie s’élevant à la somme de 730 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par les locataires s’élève à la somme de 12 394, 57 euros et condamnation solidaire de M. [C] [W] et M. [V] [W] conformément au bail sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

M. [C] [W] et M. [V] [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

En vertu de l’équité et de la situation économique des parties, il y a lieu de condamner M. [C] [W] et M. [V] [W] in solidum à payer à M. [P] [E] et Mme [R] [E] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et M. [V] [W] à payer à M. [P] [E] et Mme [R] [E] la somme de 12 394, 57 euros au titre des réparations locatives, perte de loyer, arriéré locatif et frais, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [W] et M. [V] [W] à payer à M. [P] [E] et Mme [R] [E] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [C] [W] et M. [V] [W] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION