TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00159 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43Z

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [Z] [F]

Madame [G] [X]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 17 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [D] [C], non comparante représentée par Madame [T] [S], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [F]

né le 05 octobre 2001 à MELUN (SEINE-ET-MARNE)

domicilié : chez Monsieur [J] [M], 8 route de la Lande – 50160 TORIGNI-LES-VILLES

non comparant, ni représenté,

Madame [G] [X]

née le 08 Juin 2003 à BAYEUX (CALVADOS)

demeurant 14 rue Maréchal Leclerc – 50000 SAINT-LO

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 29 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Roma,ne LAUNEY, lors des débats et de Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 29 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2022, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à M. [Z] [F] et à Mme [G] [X] un local à usage d’habitation situé 11 rue du pont-bacon à PERCY EN NORMANDIE (50410) moyennant un loyer mensuel de 416,19 euros, outre 14,67 euros de charges, ainsi que le dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer.

Le loyer était de 442,50 euros par mois outre 16,41 euros de charge au 1er janvier 2024.

Les locataires ont notifié leur préavis de départ le 13 mai 2024. Le bail a pris fin le 13 août 2024 et l’état de sortie a été réalisé le 8 août 2024 en présence des parties.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2024, MANCHE HABITAT a mis en demeure M. [Z] [F] et Mme [G] [X] de régler une somme de 3222,39 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, signifié à étude pour la défenderesse et à domicile pour le défendeur, MANCHE HABITAT a fait assigner M. [Z] [F] et Mme [G] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner solidairement M. [Z] [F] et Mme [G] [X] au paiement de la somme de 3222,39 euros, comprenant 1595,59 euros d’impayé locatif et 2042,99 euros de réparations locatives, sommes auxquelles il convient de soustraire la somme de 416,19 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025,

— condamner solidairement M. [Z] [F] et Mme [G] [X] au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner solidairement M. [Z] [F] et Mme [G] [X] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 29 septembre 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Mme [T] [S], régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que M. [Z] [F] a un dossier de surendettement auprès de la Banque de France avec un aménagement.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude et à domicile, M. [Z] [F] et Mme [G] [X] n’étaient pas présents ni représentés et n’ont pas fait connaître les raisons de leur absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En application de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 10 janvier 2022,

— l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 8 août 2024,

— les barèmes de réparations locatives 2022 et 2024,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 2042,99 euros,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 4225,37 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 2 ans et 7 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :

— dans la cuisine : pvc de la fenêtre légèrement rayé, fissure et tâche sur le mur contre la chambre 1,

— concernant la sécurité : détecteur de fumée testé,

— dans la cage d’escalier : traces de passage sur l’escalier, début de décollement et une trace de peinture sur le mur tapissé,

— dans le cellier/garage : conduit vmc en défaut de propreté,

— dans la chambre 1 : différence de teinte et une fissure visible sur le mur tapissé,

— dans la chambre 2 : une prise légèrement défixée,

— dans la chambre 3 : un interrupteur rayé, léger décollement de la tapisserie sous la fenêtre, une trace de frottement sur le pas de porte,

— dans le couloir : le plafond en état d’usage,

— dans le dégagement : mur tapissé avec défaut de pose, deux tons, un frottement dans l’escalier,

— hors pièce : boîte aux lettres en état d’usage,

— dans le rangement : mur peint en état d’usage, bande de calico légèrement décollée à la jonction du rampant au plafond en état d’usage,

— dans la salle d’eau : un trou rebouché au dessus de la baignoire, un accroc sur rampant, un trou rebouché et trace de peinture blanche sur le mur contre la chambre 3, la peinture sur les boiseries légèrement jaunie,

— dans la salle de séjour : mur tapissé avec différence de teinte, décollement en partie haute, traces de colle, une petite trace rouge sur le mur contre la chambre 1,

— dans les WC : traces de peinture sur la bouche de ventilation VMC.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état général et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :

— dans la cuisine : défaut de propreté sur les prises, la bouche de ventilation VMC, la fenêtre, le meuble sous évier, le mur en faïence, le mur peint, la peinture sur les boiseries, le plafond, la porte intérieure, le volet roulant, le convecteur et l’évier,

— concernant la sécurité : absence du détecteur de fumée,

— dans la cage d’escalier : défaut de propreté sur la prise, sur l’escalier, le mur tapissé, la peinture des boiseries, le plafond, déchirure importante sur le mur tapissé,

— dans le cellier/garage : défaut de propreté sur le conduit VMC et le sol, la peinture sur les boiseries en état d’usage,

— dans la chambre 1 : défaut de propreté sur l’entrée d’air, la fenêtre, le mur tapissé, la peinture des boiseries, le plafond, le volet roulant en pvc, déchirure sur l’ensemble du mur qui comporte de la tapisserie ainsi que des griffures de chat sur l’ensemble de la pièce,

— dans la chambre 2 : défaut de propreté sur les prises, l’entrée d’air, la fenêtre, le mur tapissé, la peinture des boiseries, la plafond, la porte intérieure, le volet roulant en pvc, la télécommande des volets, mur tapissé avec griffures sur l’ensemble de la pièce ainsi que des traces multiples,

— dans la chambre 3 : défaut de propreté sur la fenêtre,

— dans le dégagement : défaut de propreté sur le mur tapissé, la peinture des boiseries, le plafond, la porte d’entrée, la porte intérieure, le butoir du sol en pvc, déchirures et griffures de chats sur le mur dans l’ensemble de la pièce, sonnette sans électricité,

— hors pièce : déchets à l’arrière du terrain, encombrants et meubles présents,

— dans la salle d’eau : défaut de propreté de la baignoire, sur la bouche de ventilation VMC, sur le lavabo, sur le mur peint, sur la peinture des boiseries, le plafond, la plomberie, la porte intérieure, le sol en pvc,

— dans la salle de séjour : défaut de propreté sur les prises, le mur tapissé, la peinture des boiseries, le plafond, le porte fenêtre, la porte intérieure, les volets roulants en pvc, le convecteur, mur avec déchirure et griffures sur l’ensemble de la pièce ainsi que sur la tapisserie, butoir de la porte à moitié arraché,

— dans les WC : défaut de propreté des WC, de la bouche de ventilation, du plafond et de la porte intérieure.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, des barèmes de réparations locatives de 2022 et de 2024 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par MANCHE HABITAT :

Libellé des réparations

Coefficient de vétusté

Prix unitaire

sollicité

Prix unitaire alloué

Quantité

Montant sollicité

Montant alloué

Remplacement du détecteur de fumée

0%

53,71 euros

36,15 euros selon facture SARL Aumond

1

53,71 euros

36,15 euros

Remplacement du papier peint chambre 1

0%

320,10 euros

18,25 euros/m2 selon facture SARL [Y] [N]

1

320,10 euros

320,10 euros

Remplacement du papier peint chambre 2

0%

426,80 euros

18,25 euros/m2 selon facture SARL [Y] [N]

1

426,80 euros

426,80 euros

Remplacement du papier peint du dégagement

0%

256,08 euros

18,25 euros/m2 selon facture SARL [Y] [N]

1

256,08 euros

256,08 euros

Forfait déplacement de l’entreprise de nettoyage

0%

35,20 euros

29,78 euros selon facture JBS Propreté

1

35,20 euros

29,78 euros

Nettoyage complet du logement T4

0%

162,45 euros

162,45 euros selon facture JBS Propreté

1

162,45 euros

162,45 euros

Désinfection du logement

0%

175,99 euros

175,99 euros selon facture JBS Propreté

1

175,99 euros

175,99 euros

Désinfection du garage

0%

56,86 euros

56,86 euros selon facture JBS Propreté

1

56,86 euros

56,86 euros

Taux horaire main d’oeuvre concernant le terrain

0%

64,98 euros

129,60 euros selon facture J.A. Paysage

1

64,98 euros

64,98 euros

Remplacement du papier peint de la salle de séjour

0%

490,82 euros

18,25 euros/m2 selon facture SARL [Y] [N]

1

490,82 euros

490,82 euros

Par conséquent, M. [Z] [F] et Mme [G] [X] sont redevables de la somme de 2020,01 euros au titre des réparations locatives.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, MANCHE HABITAT justifie, en produisant le décompte de la créance, détenir à l’égard de ses locataires une créance de 1595,59 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés et échus en date du 22 septembre 2025.

L’absence de M. [Z] [F] et Mme [G] [X] à l’audience ne leur a pas permis de contester cette créance dans son principe si dans son montant.

Dès lors, la dette locative doit être fixée à la somme de 1595,59 euros.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur les locataires une créance à hauteur de 2020,01 euros au titre des réparations locatives et de 1595,59 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par les locataires à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 416,19 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par les locataires s’élève à la somme de 3199,41 euros et la condamnation solidaire de M. [Z] [F] et de Mme [G] [X] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

M. [Z] [F] et Mme [G] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [F] et Mme [G] [X] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 3199,41 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives dus à la date du 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [F] et Mme [G] [X] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION