Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 19 janvier 2026, n° 25/00135

TJ Strasbourg 19 janvier 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 19 janv. 2026, n° 25/00135
Numéro(s) :	25/00135
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean WEYLCathy WIDMAIER
Parties :	S.A. NEOLIA

Texte intégral

N° RG 25/00135 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7K

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/00135 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7K

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

M^e Cathy WIDMAIER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Jean WEYL

M^e Cathy WIDMAIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. NEOLIA, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le N°305 918 732

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [U] [V]

Madame [J] [B] épouse [U] [V]

Résident ensemble: [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentés par M^e Cathy WIDMAIER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 212

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 29 août 2013 ayant pris effet le 1er septembre 2013 la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation de type 5 n° 5278163, 2ème étage, porte 163 et une cave/cellier sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 580,49 € pour le logement outre les provisions pour charges de 300,61 €.

Des loyers et accessoires étant demeurés impayés, des plans d’apurement du 11 février 2022 et ayant commencé en septembre 2023 et non respectés et après plusieurs rappels, la S.A.E.M. L. [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 8 août 2024.

Des loyers étant demeurés impayés et les locataires n’ayant pas justifié de leur assurance contre les risques locatifs la SA NEOLIA a fait signifier à M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] un commandement de payer pour la somme en principal de 4 497,69 € et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 23 août 2024.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 26 août 2024.

Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience du 21 mars 2025, M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la famille est accompagnée par les services sociaux. Les époux ont été respectivement en arrêt maladie. Le logement n’est plus adapté à la composition de la famille et aux ressources financières du couple.

L’affaire a été renvoyée à 6 reprises à la demande et au contradictoire des parties jusqu’à l’audience du 19 décembre 2025.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 15 octobre 2025 pour demander de :

— débouter les défendeurs de leurs fins et conclusions ;

— constater la résiliation au 24 octobre 2024 du contrat de location conclu le 29 août 2013 ;

En conséquence,

— constater que M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement qu’ils occupent ;

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— les condamner solidairement à lui payer une provision de 12 407,16 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du frais du commandement de payer ;

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] ont comparu représentés par leur conseil. Ils ont déposé leur dossier de plaidoirie au soutien de leurs conclusions en la forme récapitulative du 17 décembre 2025 pour demander de :

à titre principal,

— se déclarer incompétent au profit du juge du fond ;

— débouter en conséquence, la SA NEOLIA de l’ensemble de ses fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— rapporter le montant de la provision à la somme de 932,83 € au titre de la dette locative ;

— leur octroyer des délais de paiement d’une durée de deux ans en vue du règlement de leur dette locative ;

— suspendre l’exécution de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation conclu entre les parties ;

— en conséquence, débouter le SA NEOLIA de sa demande d’expulsion du logement qu’ils occupent.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS:

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justi?e l’existence d’un di?érend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est admis qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit d’un contrat de location.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 2240 du code civil « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »

En l’espèce, le titre 7 – résiliation du contrat, la résolution pour défaut de paiement dispose « A défaut de paiement du loyer et des charges…, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. L’expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble, juge des référés, et ceci sans préjudice du paiement des loyers arriérés, des accessoires, frais de procédure et tous dommages et intérêts lui incombant. ».

Il n’y a donc pas lieu d’établir l’urgence.

En l’état, l’obligation de payer par ailleurs reconnue pour 932,83 € n’est pas sérieusement contestée, le moyen de la prescription soulevée n’étant pas autrement démontré que par des allégations, il n’est pas répondu aux moyens de la partie demanderesse sur les règles d’imputation des paiements ou sur l’effet des actes interruptifs, paiements par virements ou prélèvements, signature de plans d’apurement dont celui du 11 février 2022.

En conséquence, M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] seront déboutés de leur demande tendant à voir le juge des référés se déclarer incompétent en l’absence de contestation sérieuse.

3. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, Conditions générales, titre 7 – résiliation du contrat – la résiliation pour défaut de paiement et un commandement de payer a été signifié le 23 août 2024 pour un montant en principal de 4 497,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois pour le paiement des loyers et charges, seuls quatre paiements de 300 € chacun sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2025, le bailleur ne se prévalant que du délai de deux mois, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera fixée au 23 ocotobre 2025 à 24 heures.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1253 du code civil dispose que « Le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter. »

L’article 1256 de ce code précise «Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

Aux termes de l’article 4 de ladite loi est réputée non écrite toute clause « Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; »

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] restent lui devoir la somme de 12 407,16 € hors frais de justice au quittancement du mois de septembre 2025, décompte arrêté au 10 octobre 2025.

Elle produit également aux débats :

— pièce n° 19 un plan d’apurement en date du 11 février 2022 signé des parties portant engagement de paiements mensuels de 121,46 € pour apurer une dette de 2 746,43 € ;

— pièce n° 20, une attestation de suivi de ce plan d’apurement délivrée à la Caisse d’allocations Familiales en date du 12 octobre 2022, attestant d’une dette de 1 175,13 €, dette correspondant au solde locatif au 7 octobre 2022, le décompte faisant état de ce paiement mensuel de 121,46 € en sus d’un montant correspondant au loyer courant résiduel depuis le 8 mars 2021 et ce jusqu’au 17 septembre 2023.

M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] n’établissent pas en quoi les paiements qu’ils auraient opérés ne se seraient pas imputés sur des soldes locatifs mensuels qu’ils estiment prescrits partant du raccourci que le solde débiteur de trois ans antérieur au commandement de payer serait de fait prescrit soit a priori 3 205,59 € et ce alors même que :

— des paiements sont intervenus postérieurement notamment par prélèvement automatique dont ils ne démontrent pas qu’ils aient entendu déroger aux règles d’imputation qu’ils rappellent ou encore procéder à leur imputation sur des dettes plus récentes à l’exception des paiements dans le temps du commandement dont il est admis qu’ils s’appliquent aux causes du commandement ;

— un acte interruptif de prescription est intervenu le 11 février 2022 suivi de paiements en apurement pendant plusieurs mois.

— des paiements par prélèvements automatiques, également interruptifs de prescription, sont intervenus à compter du 5 mars 2021.

M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] seront donc déboutés de leurs prétentions au titre de la fixation de la provision. La condamnation sera toutefois prononcée en deniers et quittance afin de prendre en compte les paiements postérieurs à la clôture des débats.

La créance locative est ainsi fondée pour le montant de 12 407,16 €.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement à titre provisionnel de cette somme de 12 407,16 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision s’agissant d’une provision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort des versements de 990,00 € et 985,00 € en date du 16 décembre 2025 que les locataires sans préciser les règles d’imputation mais au regard de leur intérêt pour l’obtention de délais de paiement auraient repris le règlement du loyer courant.

Cet autre ensemble de paiements récemment effectués, 1 015 €, 4 000 €, 1 011,83 €, 891,67 € permettent de maîtriser la dette locative et d’estimer une capacité de financière dont il est argué de la future amélioration.

Les éléments de la cause, la maîtrise du niveau de la dette et la reprise de paiements permettent d’accorder des délais de paiement, d’office sur une durée de 36 mois, selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] sera condamnée à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 29 août 2013 ayant pris effet le 1er septembre 2013 entre la SA NEOLIA et M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] concernant un logement à usage d’habitation de type 5 n° 5278163 2ème étage, porte 163 et une cave/cellier sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 octobre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] à payer en deniers et quittance à la SA NEOLIA à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 12 407,16 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 344 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM NEOLIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] soit condamné à verser à la SA d’HLM NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [D] [V] [U] et Mme [J] [V] [U] née [B] à verser à la SA NEOLIA la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge